一方面，深圳楼市的确隐藏着很强的刚性需求，购买力并未减弱；另一方面，在政策打压下，置业者观望气氛浓厚，如果开发商不主动调整价格策略顺应市场，结果肯定是价量齐跌、交投不旺。

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　　深圳人有一个称谓：“新客家人”，意指短短30年城市进程聚集的1100万人口，绝大多数来自全国各地，所以与全国其它大中城市不同，深圳蕴含着庞大的刚性需求，居民购买力与经济发展水平都处于国内一线城市之列。2000年开始深圳取消福利化分房制度，加上暂停特区内居住土地供应和经济房分配，巨大的刚性需求在2005年底开始释放，新房成交均价于2006年8月突破1万元（每平方米10669元），并开始一路疯狂上涨，到2007年10月的每平方米17350元历史最高点。但随着严厉的“927新政”出台后，深圳房地产市场首当其冲，一夜之间置业者心态从峰顶滑到谷底，一年以来市场主要呈“价量齐跌”态势。至2008年6月份，深圳新建商品住宅均价每平方米11159元/平方米，较去年高峰期10月份已下跌了36%，日均成交量更是回到了十年前的水平。

众厦地产董事长兼总经理 郭澍楠

　　由于近年来深圳新增住宅供应用地集中于特区外的龙岗和宝安两区，“关外”成为深圳楼市的主战场。由上市房企金地集团开发的“金地·梅陇镇”，自2006年6月底一期开盘旺销，创同片区销量和售价最好纪录后，其走势与深圳楼价同步，经历了一个“启动-冲高-见顶-回落”的过程，这个过程，同时也是一个开发商与置业者在不同楼市氛围中博弈的过程。如在2007年7月的房产投资高峰期，金地梅陇镇二期第二批单位开盘销售，均价高达15000元/平方米，部分热门户型和楼层甚至达到了17000元/平方米，较一期升幅超过100%。

　　到了次年2月底，之前楼市一直处于“寒冬期”，“金地·梅陇镇”三期作为春节后深圳首个入市大盘，开盘均价主动大幅下调，仅为11000元/平方米（开盘当日购买可打9.7折，并赠送精装修），实际折算下来每平米还不到1万元，较上一期产品的售价下跌幅度也同样惊人。开盘当天共售出近300套单位、开盘销售率接近40%，这是927新政出台后深圳楼市最好的开盘率，一度被视作楼市“复苏”的信号。但如此大幅度降价，在当时的市场上形成了较大的轰动效应，很大程度上刺激了前期购房者发起“维权”行动。但在深圳1-6月全市销售排行榜中，“金地·梅陇镇”名列全市销售面积第二名。

　　以“金地·梅陇镇”案例得出结论：主动“降价”营造热销，“特价房”同比最好卖。一方面，深圳楼市的确隐藏着很强的刚性需求，购买力并未减弱；另一方面，在政策打压下，置业者观望气氛浓厚，如果开发商不主动调整价格策略顺应市场，结果肯定是价量齐跌、交投不旺。综上所述，众厦地产认为：由于深圳的房地产市场尚处于初级发展阶段，大起大落的楼价走势可理解为供需双方不成熟的表现。无论是几年前的“捂盘”加价，还是今天的“降价促销”，各方都在政府的“有形之手”调控市场背景下，无时无刻不进行利益博弈。但也要看到，经历了这轮从狂热到寒冬的洗礼，促使参与各方更趋于理性和冷静。预计整体市场调整到一定周期过后，理性取代疯狂、价格回归价值，在一个市场各方认同的价格平衡点上，自2007年深圳楼价到达高峰后被压抑已久的刚性需求会迅速释放，市场交投两旺的场面必将出现，而自彼时开始，深圳将步入一个稳定期，形成以适销对路为主导的较为成熟的房地产市场。

　　（本文为观点网六城楼市分析专稿 作者：众厦地产董事长兼总经理 郭澍楠）

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