我对广州下半年楼市虽然并不乐观。我觉得目前的市道，对开发商而言只会越来越不好，而对消费者而言只会越来越好。

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　　最近不少中介机构对广州楼市上半年住宅成交情况作了系统的分析和总结，如果单从数据来看，这些分析和判断的确没有错；但如果结合市场现实来看，有些分析和判断显然并不能反映市场的实际状况。我们可以先来看一下满堂红有关广州楼市上半年报告中有关一手住宅的分析：

　　"根据广州市国土房管局公布的数据，1-6月，全市一手住宅的新增供应量约为360万平方米左右（3月份数据未公布，预计在50万平方米左右），同比增长幅度超过30%；与此同时，全市一手住宅的成交面积不增反而大减43.5%，只有241.78万平方米，是近5年来的最低位。市场消化率在连续四年超过100%之后，在2008年上半年突然下降到约70%，出现了供求关系的大逆转。满堂红研究部认为，1-6月份除6月份因为成交量的突然放大超过了批准预售量外，其它月份批准预售量均大于成交量，市场存货在100万平方米以上，大约有10000套以上的住宅没有卖出，由于下半年是推盘的高峰期，奥运会的召开又会延缓不少置业者的购房步伐，因此形势不容乐观。

　　不过，尽管从去年9月底二次房贷新政出台之后的一手住宅成交量不理想，特别是今年的1-5月份的成交量一直不足40万平方米/月，一手住宅的成交均价却未见有明显的下跌，一直呈振荡波动态势。一手楼价在去年第四季度冲上10000元/平方米关口之后，进入2008年第一季度终于"高处不胜寒"回归万元以下，但在4、5月份随着高端商品住宅降价发售获得部分观望已久的刚性需求的短暂回应，成交均价又回到10000元/平方米以上，直到6月份才在新一轮的降价潮中回到9569元/平方米的位置。实质上，如果抛开个别月份的涨跌，上半年广州一手住宅成交均价为9925元/平方米，不仅同比上涨31.5%，环比也上涨了1.3%，与外界广为流传的下跌说法并不一致。"

　　对上述报告大部分的陈述性分析，我基本认同，但对满堂红认为广州房价实际是上涨的判断却并不认同。而且，按满堂红的说法，会让人造成一种印象：似乎成交数据反映的才是真实的，而外界广为流传的下跌说法是虚假的。而我认为这种不一致其实是成交数据不能反映市场真实造成的。为什么现实中明明已经出现许多大幅下调或低开的楼盘，但政府发布的成交数据不能得到反映？这是我近期不断在思考和探讨的问题。我发现近期由于市场变化比较大，许多成交数据比较难以反映市场的真实情况，比如：广州今年4月一手住宅房价上升了18%，但实际是因为成交过于集中在中心城区和贵价楼盘造成的；深圳今年6月的数据如果不剔出别墅的成交，实际也是上升的，升幅还不小，所谓的楼价下降了36%，也是用处理后的均价与去年10月最高楼价相比得出的结果。如果我们用广州6月的均价9569元与去年10月最高价11574元比，其实也是下降的，降幅为17.32%。如果像满堂红那样只是采用环比和同比，其实是无法比较出房价在这一期间所发生的变化的。即便如此，从这些数据分析中也还是难以全面地看出市场的真实状况。我曾举过近半年来广州几个比较典型的楼盘和区域楼价变化的具体情况：

　　广州的珠江新城去年住宅最高价位涨到25000-30000元/平米，而现在最低的价位已经下降到16000-18000元/平米，如保利心语、汇峰苑以及最近开盘的月岛等，降幅高达30%以上；

　　万科的金色家园开盘价超过25000元/平米，现在只有18000元/平米不到，降幅也高达30%；万科金色康苑和金色荔苑去年底和今年初13000-14000元/平米低价开盘，比当时周边18000-19000元/平米的价位也低近30%；

　　中海金沙湾和恒大御景半岛楼价由12000-13000元降至6000-7000元，降幅也都在30%-40%以上；

　　花都、从化一些远郊楼盘楼价由过万元降至4000-5000元，甚至出现2字头的楼盘，降幅高达40-50%。

　　最近，星河湾最高优惠90万/套，相当于房价从2万降到1.5万；送车位、送公寓、送迪拜游、送宝马等变相降价的现象也不断出现。但这些市场事实却在政府公布的成交数据中无法反映出来，原因在于传统的分析方法只注重同比和环比，却没有与近期最高或最低价作比较。因此，我认为现在不仅要改变过去只注重同比和环比分析的做法，还要采取定量与定性分析相结合、成交数据与市场事实县结合方法，才能准确分析判断市场。

　　目前，广州楼市的确还没有出现房价全面大幅下降的态势和局面，但部分楼盘已经出现20-30%左右的降价，只是出于轮番降价的状态，并没有形成恐慌性抛盘、崩盘和全面大幅度降价的趋势。不过，我对广州下半年楼市虽然并不乐观。我觉得目前的市道，对开发商而言只会越来越不好，而对消费者而言只会越来越好。从广深两地楼市的现状来看，房价基本上已经进入下行通道，市场也已经基本进入买方市场。但这仅仅是市场转变的起始，而非终结。开发商要有充分的思想准备，才能熬过长期的困境。

　　整体来看，广州下半年楼市有效需求不足的状况依然难以改变；楼市阶段性的底部可能在下半年会被突破，因为近几个月开发商资金回笼并不理想。例如，万科停止低价促销策略后，成交量不断回落，业绩和任务将迫使这些开发商再次深度降价促销。广州中心城区近期推盘量有所回落，而郊区盘推盘力度则较大。但大都采取明送暗降的手法，努力不使成交数据太难看，比如送车、送车位、送迪拜游、送房子、送豪装等等。如果这些促销策略奏效，7-8月的成交数据会呈现量增价跌的态势，否则可能会再次出现价量齐跌。而9-10月会是开发商全面发力推盘的黄金旺季，估计还有较多开发商让利促销，楼市可能会出现成交回升的状况，但房价则可能回稳或微跌。这段黄金季节如果销售良好，将会持续保持到年末；但如果差强人意，则将会出现进一步的降价促销行为，以加速资金回笼和冲击年度业绩。

　　（本文为观点网六城楼市分析专稿）

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