从历史角度看深圳房地产经纪行业——英联国际不动产副总经理裴风访谈录

　　作为深圳最早的房地产中介行业协会——深圳市房地产中介服务行业协会常务副秘书长，裴风有着丰富的阅历、充沛的精力以及对行业清晰的洞悉力。在长达十几年的行业协会、政府部门、知名企业的工作经历中，裴风目睹了深圳房地产经纪行业的潮起潮落，风起云涌。对于地产行业的风云变迁，他有如鹰一般的敏锐。而对于地产界的投机热浪，他又有如云一般的淡然。在他的工作日历里，缺少的是草率和仓促，多的是成熟和执着。

　　4月10日，记者就深圳房地产经纪行业的发展脉络问题采访了裴风。短短二个小时的采访里，感受颇多，感触颇深，也受益非浅。

　　记者：裴总，你是如何评价深圳房地产经纪行业的？

　　裴风：中国房地产经纪行业发展源于深圳，发展于全国。在近十八年的发展过程中，房地产中介对中国房地产业的发展起到了非常重要的催化剂作用，这期间中介行业的营销策划作用最为显著。

　　1988年桂强芳学习香港，创办国际房地产咨询公司，主要着手二手楼业务，在深圳乃至全国开了房地产中介行业先河。1988年至1993年，国际咨询公司应该是名利双收，更培养了许多人才。如以后的世联、广厦就出自国际咨询。而世联延伸出了星彦、德思勤等一批企业。广厦延伸出了同致、众厦、宏厦等公司，同致又分出了同致行、同致业、同致诚。桂系可谓是桃李满天下，桂强芳本人对行业的贡献功不可没。当然，在经纪行业初创阶段，由于许多事情没有规范，业内自然也出现了一些问题。如有的业务经理携款出走，公司要赔付客户，有的要赔几千、几万、几十万甚至更多。

　　1996年下半年，先科投资顾问公司总经理郭建波在华发北路，现在的铜锣湾广场对面开设了深圳第一家地铺。虽然由于当时人们习惯在写字楼里进行二手楼交易，这间地铺只开了八个月，但三级地铺从此在深圳逐渐发展起来了。

　　记者：当时有没有行业协会？它的作用有哪些？

　　裴风：1995年深圳房地产中介服务行业协会的成立、发展对行业的影响相当大。当时的一批有识之士，象蒋尊玉作为行业主管领导，亲自指导协会的筹建工作。郭建波、周定亨、佟捷、王波、黎克斌、余必龙、程家龙等，都是行业相当活跃的人物。协会的工作有代理(二级市场)、交易(三级市场)、评估、租赁四大块，评估后来分离出来，成立了深圳不动产估价学会。

　　协会作了几件大事，一是开展市政府要求的规范社会中介组织的调研工作；二是参与制定房地产经纪人挂牌考试制度，1995年举行了第一次考试，这是全国最早的，中央电视台新闻联播为此作了报道。后来香港房地产经纪人的挂牌考试制度也是取经于深圳，香港地产代理监察局还专门来深圳与协会进行交流。协会还组织了深港澳地产代理业交流活动，央视新闻联播也做过报道。此外，协会还参与了深圳特区房地产行业管理条例的制定，与市物价主管部门对中介收费标准和行业相关制度作了较为详细的规范工作。

　　我于1996年任龙岗区房地产交易中心主任。中介协会在1997年并入市房协。

　　记者：深圳房地产经纪行业经历了十八年的风风雨雨，现在如何划分这段历史？

　　裴风：1997年底前后，中原进入深圳应该是深圳房地产中介发展的一个分水岭。中原是最先进入深圳的香港品牌代理企业，它带来了全新的港式营销模式，深圳经纪行业从此有了另一块阵营，有了另一种经营模式。

　　1997年之前的1988年至1993年，当时是经纪行业的快速发展阶段，也是英雄辈出的时代，1994、1995年由于受宏观调控的影响，房地产经纪行业在走下坡路。这段时间活跃在行业里的企业有国际咨询、世联、先科投资顾问、广厦、同致、君亦、涛益、中联、戴德梁行的前身梁振英测梁师事务所等，大部公司集中在统建楼、国贸、上步工业区三个地方。当时的策划人可以说是中国房地产行业最早的一批策划人，象桂强芳、郭建波、裴风、韦廷伸、黎克斌、吴宇以及国际咨询、同致、世联、广厦等公司的策划领袖。我们凭着热情，自己摸索，自己创作。策划的特点是注重项目策划，注重包装，当时吃了不少苦，更多的是收获，以后的策划人包括后来的王志纲等在内，都可以说是在前期策划人的基础上发展起来的。

　　记者：1996年之后房地产经纪行业是如何发展的？

　　裴风：1996年至2000年左右，一批香港公司陆续进入深圳，行业竞争开始日趋激烈。深圳本地企业发展变化也非常大，出现了许多事件。象浙江纽扣大王控股的浙伟星就打出了包销的旗号。而郑金木与李刚成功开发曦龙山庄后，由于内部原因发生法律纠纷，这在行业内引起了巨大震荡。

　　这期间活跃的企业主要有中原、戴德梁行、置业国际、美联、众厦、宏厦、伟业、报众、浙伟星、安佳等。

　　2000年之后，一批房地产经纪行业的新锐涌现出来，如星彦、德思勤、美格行、世华、世房等，这批企业有成熟的项目运作流程，有充满活力的企业管理机制，有强大的爆发力。虽然一些企业有早年成功企业的影子，但基本上已经脱胎换骨，它们给深圳中介行业注入了新鲜的活力。

　　英联也是这批企业中的一员。英联1999年注册，2000年被郭建波收购。郭建波是经济学博士，在深圳地产界被称为最有思想的人之一。2003年英联推出“陆虎”行动，三年内策划运营“6个中国名城、30个中国名企、30个中国名盘”，在业内引起较大反响。在今年由国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所等单位主办的中国房地产TOP10研究组发布的2006年中国房地产策划代理百强企业名单中，包括英联在内深圳共有14家企业榜上有名。英联在总排名上列23名，在深圳企业中列第4名。

　　记者：如果从物业类型划分，比如从住宅、写字楼、商业、三级市场划分，这些物业类型的中介发展有什么特点？

　　裴风：划分中介史的线索可以按时间划分，也可以按物业类型划分，方法有多种。二手楼代表性的企业有国际咨询、中联、创道、创辉、世华等；商业代表性的企业有四方、美格行；写字楼代表性的企业有同致行、世联。住宅代表性的企业比较多。

　　写深圳住宅的中介史要强调大盘营销，深圳大盘不多，中介成功的操盘经验较为宝贵，一些经典的营销案例很有说服力，如世联让180万建筑面积的大盘桃源居起死回生。英联操盘建筑面积30万平米的沙河世纪村时，提出了“国际文明居住四大标准”，在国内引起较大反响。相反，有的中介公司在操作大盘过程中引起许多业主纠纷，负面影响大，即使楼盘全部销售出去，这也不能说明操盘就成功了。

　　记者：裴总，深圳房地产中介行业人物辈出，你认为该如何客观地评价这些人物？

　　裴风：我认为要从他们对当时年代的影响力来评价他们，要从这些公司、这些人当初的影响力来评价他们。

　　记者：在深圳房地产经纪行业的发展中，你认为有哪些值得吸取的教训？

　　裴风：首先是一开始没有行业协会的管理，各方面不规范，市场比较混乱。1995年行业协会成立后，对市场加以引导，以后行业一步步逐渐规范起来。其次是恶性竞争，虽然在商言商，企业有自己选择，但压低代理点数，互相拆台，或者象以前的打保证金接业务，都是不健康的市场现象，只能给行业带来灾难。

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