2008年的楼市，延续着2007年楼市的低迷市况。年初，受2007年第四季度楼市趋淡和春节长假的影响，楼市一直萎靡不振，价格略有下调，成交量急剧下降。市场观望气氛浓厚，日均成交量突破100套的警戒线，深圳楼市在艰难中前进。而在部分品牌开发商率先大举降价的引领下，一场抛弃往日忌讳“降价”的生产自救式的“破冰”行动在楼市中开展开来，大量开发商纷纷跟进，楼市在3、4月份迎来小阳春，价格稳步下降，成交量持续上升，4月底，全市成交均价自07年1月份以来首次低于万元/平方米，日均成交量达200套以上。

　　5月初的春交会为楼市带来了新的契机。受大量“特价房”面市影响，均价已经接近07年初的水平，而成交量也接近07年第三季度的水平。日均成交量也稳定在180套左右。而5月12日汶川大地震成为深圳楼市的分水岭，导致楼市再度趋冷，深圳，上海，北京，成都，长沙，武汉等地市场反应明显，成交量急剧下降，形成二次探底的局面。而5月底及6月份，深圳豪宅上市放量，成交均价也将有所上涨。

1. 宏观市场分析

　　据深圳房地产研究所公布资料所示，2008年1-5月，深圳市完成房地产开发投资161.37亿元，同比增加7.75%，其中完成商品住宅投资120.16亿元，同比增加17.49%；商品房施工面积为2712.28万平方米，同比增加6.79%，其中住宅施工面积1898.52万平方米，同比增加6.16%；商品房新开工面积368.52万平方米，同比增加6.63%，其中住宅新开工面积251.51万平方米，同比减少3.97%；商品房空置面积163.26万平方米，同比增加20%，其中住宅空置面积67.18万平方米，同比增加82.26%。

　　从公告可看出，2008年1-5月，深圳房地产投资和商品房建设规模都有所增加，除商品住宅投资同比增加超过15%外，其余各部分均低于8%。而其中，唯独住宅新开工面积同比有所减少，接近4%，但住宅空置面积受07年第四季度及08年第一季度的市场影响，同比增加高达82.26%。

2. 房地产市场数据分析

2.1 新房批准预售情况统计分析

2.1.1 2008年1-5月深圳批准预售建筑面积190.61万㎡

　　2008年1-5月深圳批准预售建筑面积190.61万㎡，与07年1～5月193.99万㎡相去不远。08年各月预售面积放量较为均匀，2～5月呈逐月上升趋势。

2.1.2 2008年1-5月深圳批准预售套数18392套

　　2008年1-5月深圳批准预售套数18392套，同比07年1～5月19414套下降5.26%。2008年第一季度，各月的预售套数放量均匀，第二季度前两月维持在5000多套/月，比第一季度明显放量几达一倍。

2.2 新房销售情况统计分析

2.2.1 2008年1～5月深圳商品住宅成交均价12815.94元/㎡

　　按深圳市房地产信息系统统计口径，2008 年1～5月，全市商品住宅销售均价为 12815.94元/平方米，同比涨幅7.64%。自2007年10月份商品住宅成交均价达到历史高点17350元/㎡以后，随着市场交易量的大幅减少，住宅价格出现调整。4月30日，5月1日，2日的成交均价分别是9323元/㎡，9758元/㎡，9929元/㎡，为自07年1月至今的日成交均价的最低水平。全市新房成交均价从2月份开始，呈急剧下降趋势，一与市场观望气氛有关，二与近期面市的产品有关，三与市场充斥降价房和特价房有关。5月份和2月份的新房均价相比，降幅高达32.5%。

2.2.2 2008年1-5月深圳商品住宅销售套数13914套

　　2008年1-5月，深圳市商品住宅成交套数共13914套，同比下降49.21%。同为春节长假期间，08年2月的成交量仅为去年同期的11.92%，市场明显低迷，整体延续了去年第四季度以来的下降趋势。3月份开始，市场开始大规模的“破冰”行动，市场开始回暖，阶段性底部显现，成交量明显上扬。5月份成交4779套，超过去年5月成交量，回到去年年中水平。3月、4月、5月环比上涨196.99%、70.29%、35.57%。

2.2.3 2008年1-5月深圳商品住宅销售面积123.79㎡

　　2008年1-5月，深圳市商品住宅成交面积123.79㎡，同比下降55.64%。从08年2月份开始，呈逐月上升趋势。

2.3 2008年1-5月深圳商品住宅预售面积与销售面积比较分析

　　2008年1-5月，深圳商品住宅市场预售面积190.61万㎡，销售面积123.79万㎡，供求比为1.54。根据市场经济一般法则，商品供过于求，价格出现下滑。但是，从短期来看，由于商品类型的不同，也会导致了供求变化出现偏差，从而影响到价格的变化。随着供求比的下降，价格也呈同比下降趋势。尤其在3月份，随着供求比从2月份的3.18下降到3月份的1.65，价格的降幅也达到了16.53%。当然，短期内的产品类型也导致了供求变化的偏差，影响到价格的变化。

3. 5月份市场成交数据分析

　　5月份的深圳楼市，整体交易均价为11014元/㎡，销售面积38.48万㎡，成交4779套，日均成交套数154套。受五一小长假及近期推出的产品多为“特价房”影响，5月成交均价环比下降7.93%，成交套数环比增长35.57%。

　　但受“5?12”大地震灾害影响，全国各主要城市楼市均对此做出了明显反应。考虑到合同签订的延后性，我们以5月15日为分水岭，5月1日～15日，深圳一手楼市共成交2902套，日均约193套；而从16日～31日，总计成交1877套，日均约125套，下降幅度达35.23%。深圳楼市已形成二次探底的局面。而全国各主要楼市也明显受挫（详阅本期的《汶川大地震，震动中国楼市》一文）。

4. 二手房市场分析

　　二手房市场的成交情况往往是衡量楼市活跃程度的一个重要衡量指标之一。自去年8月份以来，随着整个楼市大势的转变，深圳二手房市场成交明显放缓，市场投资行为几近消失。

　　2008年1-5月，深圳二手房市场总成交面积126.2万㎡，同比下降67.91%。二手房交易量与新房一样，从2月份开始逐步回升，但交易规模仍然偏小。而一、二手房之间的差距也逐步减小，其面积比例从去年同期的1.86：1降至1.02：1，深圳的二手房市场明显萎缩。

·龙湖七月业绩或为IPO造势？ 08/08/18

·保监会：各险企紧急上报旗下地产资产 08/08/18

·梁展文与新世界合约被解除 08/08/18

·王一鸣：房产市场未来乐观 政策促进发展 08/08/18

·富力：良好业绩难掩负债危机 08/08/18