“如果我是投资人，会问那些全国扩张的房地产企业两个问题。”在博鳌接受《第一财经日报》记者专访时，河南建业住宅集团(下称“建业”，00832.HK)董事长胡葆森首先抛出了自己的问题。

　　这两个问题分别是：公司上市后的目标是什么？如何控制下一块地的获取成本？

　　对于第一个问题，胡葆森的答案是，未来5~10年，建业要成为中原地区的“老大”。

　　而对第二个问题，深耕于河南16年的胡葆森，早已成竹在胸。

　　回应“缩水论”

　　尽管建业在香港成功上市被视为今年内地房企的“破冰之旅”，但建业此番上市被普遍认为是资产大幅度折让的结果。

　　此次建业共发行5亿股，占其扩大后总股本的25%，由于市况不佳，建业最终以招股价下限2.75港元定价，融资规模为13.75亿港元。

　　之前，业界多用“缩水”、“廉价”等词汇形容建业上市，因为13.75亿港元的融资规模与最初公布的拟募集资金80亿港元相距甚远。

　　对此，胡葆森在接受本报记者采访时作了澄清。他表示，80亿~100亿港元是彼时对建业整体资产的估值，最早报道的媒体误读了这个数字，从而导致了后面跟进报道的媒体的普遍误解。“我当然不会将所有股权都卖掉，实际上募集到的资金与最初的计划有一定差距，但差距并不大。”

　　“按25%的比例计算，这次充其量能融到20多个亿，我们不过是少拿了10多个亿而已。”

　　与一定幅度的折让相比，胡葆森认为上市的收获更大。他表示，因为本次融资的目标已经锁定，钱一融到就可以付清土地款，未来项目升值的回报可以弥补上市中的一些损失。

　　作为一个拥有800万平方米土地储备的房地产企业，建业上市的融资规模显然已不能与去年上市的房地产企业同日而语，甚至近似土地储备偏少的SOHO中国所得资金的1/10，也只是规模相当的远洋地产融得资金的1/9。

　　尽管造成上述情况的原因之一为土地价格的不同，SOHO中国和远洋地产多在北京开发，而建业的土地全部集中于河南的二、三线城市。但上市的时机也是不可忽略的重要原因。

　　胡葆森表示，建业的上市时间实际上几年前已经基本确定，去年公司的利润增长还达不到联交所的要求。今年公司预计实现经营收入45亿元，实现利润6.5亿元，较去年增长300%。

　　那么建业为什么不推迟上市？胡葆森表示，上市是战略问题，早晚都要上，到时市场变好变坏还很难说。

　　立体扩张版图

　　胡葆森并不吝啬披露自己的上市成功秘诀，那就是讲一个可以让投资人信服的故事。

　　他的故事是这样的：河南地处中原腹地，拥有1亿人口，毗邻多个省份，且拥有全国里程最多的高速公路网络。

　　他表示，1亿人口代表本地市场，高速公路代表辐射半径的延伸，而中原腹地的地理位置就意味着以郑州为核心，建业完全有可能不断地延伸公司的发展半径。“从郑州到河南省的边界城市，最远的距离大约为300公里。那么以郑州为中心，以300公里为半径，画了一个圆。随着我的管理能力、系统控制能力、品牌影响力得到提升，我会在四五年后把开发半径扩大到350公里。在8到10年后，扩大到400公里。300公里的时候是一亿两三千万人，扩大到400公里后就是两亿人口。”

　　今后，建业将走出河南，到邻省开发项目。

　　此前，胡葆森在接受记者采访时曾表示，建业要在河南市场从省会城市发展到地级城市，从地级城市发展到县级城市，最终发展到小城镇，参与新农村建设。

　　胡葆森表示，建业的策略至今也未改变，公司未来的发展将是立体的，既要向周边省份扩张，又要向下一级市场延伸，最终成为中原地区的“老大”。他还透露，建业参与小城镇建设的试点已经确定为河南省神垕镇。

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