作为目前杭州商务资源密度最大、商务活动节奏最快、产业关联度最密集的区域，深入全面剖析梳理黄龙商务区的十年成长履历，有着无法替代的样本意义。

　　作为目前杭州商务资源密度最大、商务活动节奏最快、产业关联度最密集的区域，深入全面剖析梳理黄龙商务区的十年成长履历，有着无法替代的样本意义。透过它的成长之路，不仅能看到一座城市走向国际化过程中的坚韧、信心以及所应具有的领袖气质，更重要的是，黄龙商务区走过的十年之路，对杭州今后CBD的成功打造，同样有着宝贵的借鉴作用。

　　如同曼哈顿之于纽约、陆家嘴之于上海，如今的黄龙区域则似乎成为了杭州的财富心脏。从最初的黄龙体育中心的规划设想，到世贸中心、黄龙体育中心等大型物业的建成使用，以及大批高档写字楼的交付和大量商业配套设施陆续跟进，一个高端商圈的形象在经过十多年的路演之后，越来越清晰地呈现在公众面前。从某种意义上来衡量，如今的黄龙区域，不仅成功演绎了一个集会展、金融、商业于一体的核心商务区域的传奇，并已成为入驻企业实力与荣耀的象征。

　　十年坚守：

　　成就杭州最具自然山水气质的CBD

　　“黄龙区域作为一个杭州城市中心的定位其实早就已经确立，早在上世纪六七十年代，中央就有相关指示精神，要在黄龙区域以900亩地圈成一个中心，统一规划，统一定位。”日前，熟悉黄龙区域发展历程的一政府官员对记者回忆称，“经过几任政府领导的努力，尤其是最近几年来长三角经济的繁荣，杭州作为该区域的重要城市，其商业氛围也日趋浓厚，这样一种大背景，给黄龙区域的发展提供了许多有利条件。”

　　西湖景区近在咫尺，浙大两校区与之相依——对于城西文教区及住宅区来说，黄龙区域如同要塞，把控着城西与市中心的联结。这样一个地理位置，从一开始就奠定了黄龙区域不可比拟的显赫地位。

　　颇值一提的是，回顾黄龙区域商务氛围的成熟，浙江世贸中心的开发建设起到了不容忽视的推动力。

　　公开信息显示，浙江世贸中心系由香港华润集团有限公司、中国出口商品基地建设总公司、浙江省对外经济贸易开发公司、浙江省丝绸进出口公司、浙江省财务开发公司、杭州市财务开发公司等实力雄厚的企业投资兴建。这个集国际会展中心、高档宾馆、高级写字楼为一身的综合体项目，因按智能化大楼设计和建造，其规模和档次均为当时浙江省和杭州市之翘楚，由此在10年前被评选为“杭州城市建设十大新景观”之首。

　　可以毫不夸张地说，正是因为有了浙江世贸中心的建成，黄龙商务中心的特征才开始初现端倪。根据相关统计数据显示，自建设投入使用以来，浙江世贸中心在2001年的写字楼出租率就曾经达到了93%、饭店出租率则达到80%以上，而世贸中心12000多平方米、750个国际标准展位的室内会展场馆，更是在全年中的210天中吸引着国内重要展览公司租馆举办会展，时至今日，世贸中心仍然是杭州会展业的重镇。而作为纯商务甲级写字楼的“世贸大厦”更是因其规范、完善、高效、全面、细致的物业管理被市场认可，多年来吸引着众多实力强大的国际国内知名企业进驻，其租金价位亦稳居浙江省之最，是业内称之“世贸板块”顶级写字楼的领头羊，大大提升了该区域的品牌及地位。而黄龙体育中心、西湖区体育馆、浙江图书馆、浙江音乐厅等大量的文化体育场所，更聚集了各类赛事、演艺活动及其他大型群众性活动。

　　此后，随着中田大厦、嘉华国际、黄龙世纪广场等高档写字楼陆续交付使用，大量优秀企业纷纷进驻。在1平方公里的范围内，黄龙商圈聚集了15个写字楼，其中甲级写字楼就占了12个，占80%。入驻黄龙区域，在某种意义上已成为企业实力的象征，许多浙江企业正是在这里被外界所认同。在这个区域的写字楼里，汇集了浙江省金融投资业、咨询服务业、房地产业、商贸业中最出色的一批企业。高档会展系列活动衍生出的庞大消费群体；写字楼与住宅区有着庞大的固定都市白领消费群。如同磁铁一样，两类庞大消费群在随后也开始逐渐吸引众多与之匹配的商业设施相继落户。

　　西子湖畔，宝石山北麓，西湖区花费十年时间成功打造的具有杭州自然山水物质的CBD区域。这个杭州最具潜力、最富探索精神和现代文明底蕴的龙脉之地，在经过长达十年的坚持后终于成为浙江向国际开放的窗口，代表着浙江经济中极具生命力的部分。

　　距市政府500米，距省政府500米，距西湖1000米，距浙江大学100米，距文三IT中心200米。如此优越的先天条件，似乎注定了黄龙在日后发展的核心定位：既是中央商务区(CBD)，又是中央居住区(CLD)；既是中央景观区(CSD)，又是中央文化区(CCD)。而比较杭州写字楼较集中的区域，从地段、市政公用的设施配套和已经形成的商务物业和产业链集聚状态等分析，黄龙区域显然已经具备了创造国际化商务领地的先天基础。

　　未来五年：

　　三大举措打造黄龙国际商务区

　　“打造生活品质之区，经济发展是基础，城乡建设是支撑，必须提升经济实力，必须改善城乡面貌。”去年，西湖区区政府在贯彻落实市建设“生活品质之城”大讨论活动动员会提出，未来五年，西湖区将围绕建设“生活品质之城”的目标，加快北部的“和谐杭州示范区”、南部的“之江旅游度假区及转塘周边地区”、中部的“黄龙国际商务区”以及西部的“城市保护区”四大区块的建设与发展为重点。

　　从现状来看，黄龙区域不仅仅是以世贸为中心的商务圈，而是蕴涵巨大商业潜力的高档商业圈。严格来说，这个区域是以黄龙商务圈为中心，包括东西向的余杭塘路、文一路、文二路、文三路、天目山路，南北向的紫金港路、紫荆花路、学院路、教工路、曙光路在内的“井”字形区域，这样的“大黄龙”已在人们的印象中滋生。今后5年，这里将以增强功能、搭建平台和优化环境为重点，加快城市更新，努力打造环境优美、设施完备、创业和人居适宜的商务中心区，成为集团总部、IT产业的孵化基地。

　　根据规划，黄龙国际商务区将重点通过三大举措来推动国际商务区的打造。

　　首先是增强功能特色。依托黄龙国际商务区的优势，加快周边地块的改造、建设和升级，鼓励发展商务楼宇，建设大型综合购物休闲广场，不断增强金融、商务、购物、休闲娱乐等功能，吸引更多的国内外知名企业总部和现代服务业企业入驻，积极培育和争创税收亿元楼。加快文三路电子信息街区的建设，充分发挥“国家数字娱乐产业示范基地”资源和品牌优势，电子信息、数字娱乐产业集聚效应明显。“杭州数字娱乐产业园”扩园，数字娱乐业产值翻两番。

　　其次是城市更新。规划将拟对学院路、教工路、文一路、文二路、文三路“两纵三横”范围内的区域进行更新。目前，学院路、教工路已委托南方设计院设计，其他三条道路公开招标。通过加快花园、保亭等城中村改造，推进弥陀寺、沈塘新村、建工新村等危旧房改善和旧城改造，大力实施旧有小区整治和截污纳管等工程，加强城市道路等基础设施建设，完善配套服务设施，整合空间资源，搭建发展平台。

　　再次是实施“优二进三”。黄龙国际商务区将着力推进浙江科技学院老校区、浙大西溪校区等地块和工业企业的搬迁改造。调整落实翠苑、西溪地区单元控规，打造科技创新平台和动漫数字娱乐产业、文化服务娱乐产业基地。同时也将通过大力推进世贸丽晶城等高档商务楼宇建设，盘活整合现有楼宇资源，为现代服务业提供发展平台。

　　“与狼共舞”的时代已经来临，挑战的背后则意味着更多的契机。

　　当我们重新回眸最近几年来的杭州商务地产时不难发现，世贸丽晶城·欧美中心作为黄龙国际商务区的重要代表，正用自己的实际销售量改变着多年来杭州住宅与商务市场一贯的“倒挂”格局。

　　从美金开盘全球同步发售到打造全球高效商务系统，从租售结合的运营模式到其大手笔的国际化品牌推广路线。世贸丽晶城·欧美中心的逆市成功更深层次的意义还在于，以欧美中心为代表的黄龙世贸区域国际化商务物业是对杭州国际化软硬件的提升，反映出了目前市场中商务地产的开发水准，也为杭州增添一个国际化的强烈符号。

　　建工抉择：

　　一位本土企业家的自我觉醒

　　作为世贸丽晶城欧美中心的幕后推手，身为浙江建工房地产开发集团有限公司董事长的汪初祥似乎更愿意躲藏在幕后，低调的本色背后显示出的乃是他有远见而又稳健的一面。世贸丽晶城·欧美中心，作为汪以及他所率领的团队为杭州带来的商务地产国际化征途的典范样本，其大手笔的运作背后，似乎能令外界意味深长地体味出汪初祥对于地产的理想追求。而他的地产愿景，似乎也更能从一个侧面表现出，作为本土房地产企业家面对外来竞争者愈来愈成熟的心态和自信自觉的群体意识。

　　汪初祥在杭州房地产圈内是个出了名的认真的人，而这种认真似乎也是其所学专业和职业经历铸就而成。

　　早年，汪初祥攻读于浙江建筑工业学校，所读的专业是工业与民用建筑专业，四年的专业苦读养成了他对于设计和施工严格要求的素质和习惯。

　　从学校毕业后，汪初祥的人生旅程似乎一帆风顺。毕业不久的他进入浙江省建设厅房产处，从事全省房地产开发企业的资质管理以及房地产开发经营政策、法律法规文件起草等方面工作。对于这段日子，多年之后的汪初祥很少提及。但是，毋庸置疑的是，正是这样的工作经历让他在日后的征程中受益匪浅。

　　他本可以如同当时中国大部门的政府公务人员一样，过着平稳忙碌的生活。但这样的生活场景却在1995年被打破。这一年，汪初祥毅然只身下海，开始经营管理浙江建工房产公司。

　　“如果把房子比作服装的话，我希望自己所开发的房产品是像杰尼亚这样的品牌，内敛、低调，但是在品质上精益求精，一点也不含糊。”这是汪初祥曾经对媒体谈及的话语。看似朴素平实的背后，却展现出汪初祥对于事业的认真程度。

　　早在拿下位于世贸黄龙区域的这块绝版地块时，刚刚涉足房地产的汪初祥就曾经先后组织公司骨干数十次远赴美国、欧洲、东京、澳大利亚及韩国进行考察研究，最终携手美国HBA、王董国际、华森建筑、泛亚易道景观设计等国际知名企业。这样的大手笔今天似乎看起来平淡无奇，但是对于当时刚刚起步的杭州房地产业界而言，似乎显示出了越来越可贵的一面。“世贸丽晶城规划总建筑面积就达38万平方米，这样大规模的楼盘在杭州市中心可以说是绝无仅有的。时间会证明世贸丽晶城在杭州城市建筑中拥有什么样的地位，所以当时我的想法很简单，只是希望世贸丽晶城可以做到完美。”

　　完美再完美，成为汪初祥此刻的理想。一些细节似乎能够证明汪初祥的认真。用两年时间完善世贸丽晶城的前期规划设计；住宅户型设计前后改了26稿；邀请全球排名第一的设计公司HBA设计每个单元一楼的公共大堂、标准层大堂和电梯轿厢内装，仅设计费用就高达2000元/平方米，整个造价成本基本达到了五星级宾馆的造价；为了创造尽可能大的间距，牺牲了3000平方米的建筑面积，为业主换来了一个局部视野可达200米以上的开阔园区空间。对此，汪初祥如是表示，这些工夫花下去，不是一眼就看得出来的，但在居住过程中业主就可以慢慢品味到其中的品质，而这些，是一个开发商所必须追求的产品品质。

　　作为浙江省第一个走“全国际团队专业协作”营运道路的发展商，建工房产在开发世贸丽晶城·欧美中心项目中搭建起了房地产领域内的“梦之队”。全球最大服务式写字楼运营商雷格斯；全球最大的酒店式服务公寓运营商奥克伍德；全球最大的餐饮及后勤服务管理公司法国索迪斯……梦幻之队组合的背后是其产生的巨大集聚效应，作为当前世界500强入驻杭州的首选物业，世贸丽晶城·欧美中心更是成为黄龙国际商务区的闪亮地标。

　　梦幻之队：

　　写字楼最高租金纪录续写黄龙传奇

　　“世贸丽晶城·欧美中心写字楼推出仅剩不足一万平方米的可售部分，成交价将从2006年底开盘时的每平方米不足2万元升至每平方米3.5万元；同时，即将于今年8月份推出的世贸丽晶城·欧美中心杭州雷格斯商务中心，将出现17.6元/平方米/天的租金价格。”日前，建工房产相关负责人对记者称。

　　17.6元/平方米/天，这样的数据在仍处于“住商倒挂”的杭州写字楼中，无疑创造了当前名副其实的写字楼租金的最高纪录。“众多世界500强企业纷纷与EAC签订租赁协议，预租价格稳定在5.5-6.0元/平方米/天之间。坚挺的写字楼售价和领衔杭州甲级写字楼市场的租金表现，无疑造就了杭州高端写字楼租售两旺的‘世贸丽晶城·欧美中心现象’，使得杭州商务地产价值得到理性回归。”建工房产相关负责人如此认为。

　　据悉，全球最大的服务式写字楼运营商雷格斯集团去年底与代表着杭州商务地产市场开发最高水准的世贸丽晶城·欧美中心的项目正式签约，租赁世贸丽晶城·欧美中心写字楼4楼近1000平方米，同时管理着世贸丽晶城·欧美中心公共配套的多语种国际会议中心，写字楼租赁加上会议室管理部分共同构成雷格斯杭州商务中心，可对外提供近百个办公席位。

　　雷格斯大中华区副总裁胡懋对此回应。“雷格斯世贸丽晶城·欧美中心杭州商务中心定价是综合考虑了雷格斯商务中心一贯的选址标准、前期装修投入、品牌服务式写字楼运营商全球服务网络、服务品质、目标客户，以及对比上海雷格斯商务中心租金水平而制定的租金标准。”

　　“雷格斯开出的价格可以说是国际跨国公司对黄龙国际商务区认可的一个最为实在的例子，虽然我不知道雷格斯的世贸丽晶城·欧美中心杭州商务中心最终是否有人买单，但是至少说明了一点：在目前杭州多个正在成熟的商务区中，黄龙国际商务区仍然如同十年前散发着自己独特的光芒，而这种光芒也仍然会在今后的若干年中继续散发。”一业内人士对此评价指出。

　　而戴德梁行新近对外发布的2008年第1季度杭州写字楼市场报告同样再次验证了上述人士的市场判断。戴德梁行统计数据显示，目前，黄龙区域写字楼租金处于杭州各区域中的最高水平，区域租金水平持续上调，平均租金从4.32元/平方米上涨到4.58元/平方米，部分高品质写字楼租金稳定在6.5元/平方米/天。

　　“在目前来杭州发展的世界500强企业当中，最愿意去的地方就是黄龙商圈，无论从地产项目整体水准考虑，还是从房产公司总部和售楼部的密集程度来衡量，黄龙区域都是地产财富的汇集与生产地，黄龙商圈的吸引力，并不在于有多少写字楼，但黄龙商圈的文化氛围却是具有稀缺性的特点。”仲量联行中国区董事李杰就此分析，地段决定一切始终是地产开发、投资的不二法则。写字楼是一个系统，而不仅仅是办公或商务活动的空间。黄龙是目前杭州商务资源密度最大、商务活动节奏最快、产业关联度最密集的区域，由于受到城市资源与相关业态的强力支撑与互动，写字楼与相关城市资源的物资、能量、信息的交换极其充分，写字楼能量得以增强；同时，这样的商务生态链使公司商务活动的半径大幅减少，商务活动的成本降低，商务活动的活力增强，写字楼的商务价值得以放大。

　　可以想象的是，从浙江世贸中心到世贸丽晶城·欧美中心，十年之后的现在，作为杭州国际商务区的黄龙区域，仍将在今后续写着属于自己的传奇。

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