5月京沪二手房市场波澜不惊。北京成交量继续保持着小幅上涨，别墅市场比中低端物业交易更活跃。上海则在4月迅速复苏之后，重现观望氛围。

　　新房市场5月供应量与成交量纷纷上涨，但北京市场供应量增幅大于成交量增幅，供求关系出现逆转，这种现象值得警惕。

　　买卖市场：北京中低端物业价格敏感 上海客户量先抑后扬

　　根据21世纪不动产监测数据显示，5月北京二手商品住房买卖成交量环比4月上涨1.5%，成交价格小幅上涨0.3%；上海5月二手商品住房成交量环比4月下降1%，成交价格与4月基本持平。

　　5月北京二手房运行情况与物业类型有关，高端物业与中低端物业区别较大。21世纪不动产监测数据显示，5月通州区二手房单套成交均价较4月有3.7%的小幅下滑。据21世纪不动产通州区加盟店店主反映，5月成交量仍未见起色，消费者显得更加犹豫，主要是由于近期通州新开盘项目较多，且多集中于地铁八通线等交通较为便利的地区，对二手房市场产生了一定的冲击。此外通州房价相对较低，在此购房的消费群体对房价更为敏感，面对波动的房价也更为谨慎。

　　与之相反，二手房单套成交均价高达185.8万元的朝阳区，二手房交易则相对活跃，尤其是总价300万以上的别墅项目，消费者的购买诚意较强，往往能果断做出决定。这主要是由于2006年起国土资源部全面停止了别墅项目用地的供应，经过两年的开发与销售，新别墅项目的大批放量接近尾声，二手别墅地理位置的优越性日益显现。此外，目前市场前景不甚明朗的情况下，购买别墅项目的主要是自住型消费者，资金实力较为雄厚，在面对户型、位置较为满意的项目时，他们对价格的敏感度相对降低，决策也更为果断。

　　据21世纪不动产上海锐丰店南区区域总监反映，上海5月二手房市场出现了一次较为明显的波动，即5月前三周门店客户量明显减少，而第四周客户量有所回升，但仍略低于4月同期的水平。这一现象可能与4月23日股票交易印花税下调这一股市利好对资金的吸引有一定关系。

　　租赁市场：北京成交量补涨 上海渐入交易淡季

　　根据21世纪不动产监测数据显示，5月北京二手商品房租赁成交量上涨20%，租赁价格上涨了5%；同期上海租赁市场挂牌量与成交量均有15%左右的下跌，租赁价格基本保持4月水平。

　　北京二手住宅租赁成交量继4月下跌之后，5月出现了较大幅度补涨，这与买卖市场的观望有着直接联系，部分买卖市场的消费者回归租赁市场，为租赁市场重新注入活力。此外部分奥运期间观看比赛的外地、外籍游客先期抵达，也带动了租赁市场的发展。但随着多条地铁线路的开通以及城市道路的完善，奥运短租市场逐渐向距场馆稍远但交通发达、生活配套完善的区域蔓延，场馆周边的短租市场有被蚕食之势。

　　上海租赁市场3、4月份持续升温，买卖市场也自3月起进入了正常的回暖通道，因此5月作为租赁市场传统的交易淡季，租赁成交量的小幅下滑属于正常的市场调整。

　　新房市场：京沪成交环比大增 北京出现供大于求

　　据北京房地产交易管理网统计数据显示，5月北京市共有54个项目获得预售许可证，准许销售面积181.7万平米，预售均价16596元/平方米，较上月15912元/平方米的预售均价上涨了4.3%；其中住宅及公寓项目50个，预售均价为16734元/平方米，准许销售面积169万平米，占总准许预售面积的93%，同比去年的80.4万平米增加了110.2%，环比4月的141.7万平米增加了19.3%。

　　5月份，北京城八区开盘住宅项目16个，准许销售面积38.1万平米，占总住宅准许销售面积的22.5%，环比4月的62.2万平米减少了38.7%；四环外开盘住宅项目24个，准许销售面积72.2万平米，占总住宅准许销售面积的42.7%，环比4月的126.9万平米减少了43.1%。

　　另据北京市交易管理网的数据显示，5月北京新建商品住宅(期房、现房)网上签约7819套，签约面积95.2万平米，与4月份相比签约套数增加1771套，增加了29.3%，签约面积增加20.4万平米，增加了27.3%，同比去年5月签约套数减少27.6%，签约面积减少31.7%。

　　根据上海市房地产交易中心“网上房地产”的统计数字显示，5月份上海住宅新房成交17620套，179.9万平方米，环比4月份，签约套数增加3470套，增加了24.5%，签约面积增加32.6万平方米，增加22.1%。成交面积与去年同期相比下降32.3%。

　　21世纪不动产高级分析师孟奇认为，5月份北京新房签约面积环比增幅近三成，是个好兆头，但从1-5月总体来看，供给量增幅高于成交量增长，供求关系逆转，从供不应求转为供大于求，这种现象则值得警惕。因为，供大于求状况的出现，将无助于观望态势的改善。同时，上海4月新房成交套数环比减少19.8%，5月则止跌上涨，且同比涨幅高达24.5%，表明市场的回暖有一定的动力和信心。

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