总价刷新上海甲级写字楼单体整购价格纪录达到买家经营可行性极限

　　上海甲级写字楼单体项目整购价格纪录再次被刷新。上周五晚上，李嘉诚旗下的和记港陆(0715.HK)发布公告称，以现金代价相当于人民币44.38亿元的美元，将长乐路上的世纪商贸广场出售给一家名为“Asia Pacific Land Limited”的联属公司——“HawKwind Investments Limited”。

　　总价44.38亿创纪录

　　坐落于上海市长乐路989号的世纪商贸广场是一幢40层高的写字楼，总楼面面积9.83万平方米，包括204个车位。从2004年7月开始对外出租，目前已接近全部租出。

　　公开资料显示，和记港陆原本通过旗下的全资附属公司Hutchison Harbour Ring Property Holdings Limited持有City Island的全部权益，后者又分别通过Great Winwick和Newscott这两家全资子公司，间接持有新汇、和汇的100%权益，其中，新汇持有世纪商贸广场16%权益，和汇则持有世纪商贸广场84%的权益。

　　5月16日晚，和记港陆在香港发布公告，以现金代价相当于44.38亿元人民币约？穴49.57亿港元？雪的美元，将“City Island的全部已发行股本、City Island间接拥有的和汇、新汇的100%股本”以及“City Island集团若干成员应付、尚欠集团若干成员的全部股东贷款及净款项”，出售给HawKwind Investments Limited。待此项交易完成之后，HawKwind Investments Limited将取代和记港陆，持有City Island100%权益，亦即全资持有新汇与和汇，进而持有世纪商贸广场。

　　单就44.38亿元的成交总价而言，世纪商贸广场的这项买卖已经创下上海甲级写字楼单体项目整购历史上的最高总价纪录。

　　新东家为日本地产集团

　　事实上，世纪商贸广场原本就是由李嘉诚的长和系在上海开发的地标性写字楼，一开始由长实与和黄各持有50%权益，2005年11月，和记港陆宣布斥资3亿美元，向母公司长实及和黄收购世纪商贸广场，作为长期投资及房产租赁的用途。和记港陆此前已经在上海持有位于西藏路延安路的港陆广场和港陆黄浦中心，购入世纪商贸广场之后，和记港陆在上海的写字楼持有组合进一步得到了扩大。

　　然而，过了2年半左右之后，和记港陆发表公告称，其董事认为“出售事项为集团带来良好机会，争取合理回报。”——和记港陆出售世纪商贸广场的预期收益估计约21亿港元，和记港陆该董事称，有意将出售所得款项用在现有业务中及进一步投资。

　　但是，对于这次的买家HawKwind Investments Limited的详细资料，和记港陆在相关公告中并未予以详细的说明，和记港陆在公告中稍稍提及的“在BVI注册成立、有限公司以及是Asia Pacific Land Limited的联属公司”，仍然让人有不知所云之感，不过公告中同时提及买家的财务顾问，是赫赫有名的美国雷曼兄弟亚洲投资有限公司。

　　通过相关资料记者了解到，世纪商贸广场的新东家，是一家来自日本的地产集团。据悉，Asia Pacific Land(APL)于1994年成立于香港，从1997年开始就跨入日本东京的商用房地产市场，集团目前持有的资产，以日本的零售和办公大楼为主，目前其旗下拥有的日本商用房地产市值超过1000亿日元，除了香港与日本市场之外，APL近期也在拓展美国与亚洲(上海、首尔等)的不动产市场业务。近期，Asia Pacific Land集团还计划发行以日本零售与商办房地产为主的REITs上市，资产将包含日本的9个购物中心和办公大楼，估计物业总值为660亿日元。

　　单价达经营可行性极限

　　从这项交易中，我们可以看出，在次级贷危机没有完全解除的前提下，随着美国降息，美元有着进入中国的强烈冲动。但是，按照世纪商贸广场9.83万平方米的建筑面积计算，这次整购的单价约为4.51万元/平方米，着实令人惊讶。

　　以持有型房地产项目的经营而言，此单价无疑亦是“扼到了喉咙口”——假设买家Asia Pacific Land预期的年租回报为8%，其100%满租的租金单价要达到约10元/平方米/天的水平(约1.42美元/平方米/天)。虽然目前其现状租金已经达到此等水平，但以整栋而言，难以维持100%的满租状况，所以Asia Pacific Land无疑将投资回报的目标定位于租金的升值前景，但是，在可以预期的未来，世纪商贸广场的租金涨幅有限——上海的静安寺板块，是未来几年新建甲级写字楼集中上市的区域，包括越洋广场、会德丰广场、嘉里中心二期等，无一不是高规划、高水平的甲级写字楼，如此大面积的写字楼集中上市，可能抑制租金的上涨，而建成三四年的世纪商贸广场在今后更无竞争优势而言。

　　所以，这项交易中，李嘉诚无疑是最大的赢家，至少从表面看来，这是一个典型的高位套现交易——成交价已经达到经营可行的极限高度。

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