我们会思考，08年之后，会有那些新的，具有独特气质的企业或企业群体涌现？　　

　　每年博鳌房地产论坛的时候，自己都给自己一个命题，就是再把自己熟悉的房地产企业和不熟悉的房地产企业梳理一遍，要在自己心里为企业做定位和分类，唯有如此，才觉得我们能够比较准确的把握一个行业发展的脉搏。

　　从另一个层面来讲，无论是观点机构还是观点产网还是观点杂志，我们自身的态度本身就应该关注一个行业，并期望能够找到这个行业当中的一些可以触摸的线索与足迹，并努力把我们的视野与整个行业的发展整合起来，做这些东西一方面要有自己的观察，另一方面是期望能搭建一个平台。当然，这种观察与平台本身是带有责任意识的。

　　2008博鳌房地产论坛的主题是“改革三十年，大变局下中国房地产新契机。”两个思考的重点在于，改革三十年中，中国地产怎样行走？大变局下中国地产新契机，契机在那里？

　　事实上，从广东地产的发展历程来看，我们或许会有些许的收获。

　　第一个是现在的媒体喜欢把碧桂园、雅居乐、星河湾、锦绣香江和富力、合生及恒大这样的企业放在一起归类，这种归类显然有着不正确的地方。富力、合生与恒大是广州起家的房地产企业，可是严格的来讲碧桂园、雅居乐和星河湾都不是。碧桂园起家顺德，雅居乐起家中山，星河湾是华南板块起家的，但黄文仔本身并非广州地产商的同一类型，锦绣香江起家深圳，原来是做家具卖场的。

　　但以上四个企业一个共同点在于他们进入广州都是从华南板块起家的，他们严格意义上来说企业的经营风格与企业的气质更接近广州周边地区的民营企业。他们更像是佛山与顺德的那些民营企业家，他们身上做实业的气质格外的强烈，因此他们大多数时候可能会犯一些民营企业家同样的错误，但是他们绝不是赌徒。

　　这一批企业即便是放在中国房地产发展历史上来讲其意义同样非凡，原因简单，这一批民营企业可能是中国真正意义上探索居住产品的企业。从广州周边地区起家，华南板块为他们提供了开发大盘与探索产品的机会。这批人大多数原来是包工头，从第一轮房地产泡沫当中接受了银行和政府抛下来的盘，精心耕耘；或是从一般的包工头积累了资本之后进入房地产行业；又或是原本做其他生意，当华南板块机会到来的时候进入房地产行业的。

　　华南板块低成本土地为他们提供了一个完全打造产品的机会，他们通过产品带动价值提升，使得房子挣得了不错的利润，并在华南板块的竞争中脱颖而出。因此这一批企业全国性扩张的步伐比之富力、合生较慢，大多数是在2005年到2006年间开始进入全国性扩张的。此时华南板块与广州市场为他们带来了足够的资金储备。

　　之所以强调这样一批企业群体的原因是因为中国第一轮房地产泡沫破裂之后，广州市场与环境为他们提供了这样一个崛起的契机。

　　邓小平南巡讲话之后，大多数人或许知道房地产行业在那个时候开始进入第一轮泡沫期，但是那一轮泡沫事实上是以银行主导的一轮金融资产泡沫。当时进入房地产行业的大多数是像广信、粤海、珠实这样有金融背景的国有企业，银行也直接或间接介入当时的房地产开发。但当时那一轮房地产开发是没有自住需求的，当时大多数人的住房是单位分房。第二是那一轮房地产泡沫当中，中国还不存在真正意义上的专业房地产开发。

　　泡沫之后，98年货币分房，自住性需求被激发起来之后，针对自住性为主的广州华南板块上就诞生了这样一批在中国有着独特气质的房地产公司。事实我们到现在还认为这批企业的竞争力远远比富力、合生、恒大乃至万科、招商都强。谁可以跟他们比，我想是中海。当然这是纯粹意义上的房地产发展模式上的比较，而并非从资本及土地资源获取的途径上的比较。事实上，在国内认认真真做房子的国有企业，怕只有中海。但是以上无论是碧桂园还是星河湾抑或是雅居乐，这些都是在认真做房子，卖房子的企业。

　　他们可能在企业经营上，财务管理上不足，但是这些企业都是经历过周期，充满了创新能力，并能够调整自身的民营企业，他们的家族气质很强，企业决策力与行动力很强，最为关键的是他们的发展模式是清晰的。他们企业朴实而低调，同时他们在上市之后也在向现代企业靠拢，更为可怕的是他们的资本平台集中在香港，境外的企业管理与资本市场的要求对这样一批企业的促进作用，远远不是国内资本市场所能比拟的。他们的融资平台更宽，融资方式更为多样化，如若不是国家限制外资，他们的境况显然不会像大家所想像的那样困难。

　　一个显然的事实是，那样一个年代的一轮泡沫，为这样一批企业提供了崛起的契机，那么今天呢？

　　我们今天依然发现在内地大多数时候有许多银行或是金融资本为主导的房地产企业，专业化的大型房地产企业并不多见。当然，在华南开发商的影响之下，专业的房地产开发深入人心并带动了大家开始注重产品。重要的是自住性需求被释放出来之后，要做好房地产生意，你不得不考虑产品。但是内地真正意义上的民营房地产企业，能做好的我们屈指可数，更无从说能够像华南这样大规模的诞生一批企业。也许我们能够数出来的是绿城、复地、绿地、龙湖抑或是SOHO中国和世纪金源。

　　但是绿城、绿地、龙湖和富力、合生、恒大的气质是接近的，他们从一线城市，或是从像重庆这样被规划为新兴城市起家，而一线城市起家的一个突出性格是投机性。这几乎成为一线城市民营房地产企业的共同个性。迄今，富力与恒大进入广州高端市场之后，其竞争力显得不足就可看出。而在选择城市与扩张机遇上，显然富力与恒大的策略和星河湾、雅居乐不同。更大意义上来说他们是依靠产品升值，或是土地与资本市场的联系在运作公司，而非靠产品当家在运作公司。

　　当然世纪金源和SOHO中国的气质另有不同，这两家公司的气质本身也是不同的，世纪金源或许可以代表大多数区域房地产开发商，因为他们与政府联系密切。

　　于是我们会思考，08年之后，会有那些新的，具有独特气质的企业或企业群体涌现？现在大家过于强调降价策略的时候我们或许能把眼光稍微放远一点，那些立足于在房价而地产相对稳定二线城市的企业和那些苦心经营一线城市中心地产的房地产企业或许将会很乐观，原因简单，他们的风险显然是最低的。但是有没有出奇制胜者，一如当初那些依靠产品打拼起来的华南地产群体？或许有，但是依然认为，可能出现在二线城市。那些为二线城市产品更新，甚至因为二线城市产品而带动一线城市产品更新的企业的发展前景，或许是奇观。从另一个层面上来讲，当年不正是广州这样一个不是很起眼的城市带动了京沪房地产产品的更新么？

·北京富人住得离穷人越来越远 08/06/10

·河南建业“贱卖”房企上市拐点乍现？ 08/06/10

·赴台上市 内地企业IPO新选择 08/06/08

·梁上燕简介 08/06/07

·黄文仔简介 08/06/07