如今“创意产业”早已不再是一个新鲜的名词。上海的创意产业于上世纪90年代末开始萌芽，“星星之火”迅速燎原了整个上海市场。自2005年市经委牵头受牌第一批产业集聚区开始，创意产业园迎来了大展拳脚的新时期。此后两年，市政府分四批总共挂牌75家产业集聚区，创意园区进入了一个高速发展阶段。

　　目前，上海的创意产业园区已成为全国各省市争相模仿学习的示范园，正努力和伦敦、纽约、东京站在一起，成为国际化的创意产业中心。然而，就在这种蓬勃发展的势头下，市经委却表示到2010年前本市不再授牌新的创意园区，原定的百家创意园区目标也“暂缓考虑”。而在2007年年内，还对4家迟迟不开工、管理混乱、产业导向偏离原规划的创意产业集聚区实行摘牌。

　　发展的如火如荼的创意产业园被叫停，必定是由多方面原因造成的。本文将试图从目前已经运作的创意园区入手，深入剖析创意“朝阳产业”在成长初期所暴露出来的种种问题，并提出一些可供参考的解决方案。

　　创意产业园三大主要症结

　　产业定位不清，管理能力不足

　　目前很多园区的开发建设缺乏合理规划，没有明确的产业发展导向，在招商的过程中对企业缺乏限制筛选，只是借创意产业之名进行写字楼开发，导致失去了创意产业聚集发展的意义。同时部分园区在改建过程中软硬件环境方面都不能达标，后期物业管理也相对较差，不能满足企业办公、科研之需。因此最终导致招商困难、管理混乱局面。造成这一现象一方面是由于政府的监管不利，而另一方面也是因园区开发商经验不足。并且对于创意产业园，上海市政府坚持“三不变”政策(房屋产权关系、建筑结构、土地性质)，而大多数创意园区原属各类工厂企业，其对地产开发缺乏经验，如果不能寻求到经验丰富的合作方共同开发运营，项目发展前景将不甚乐观。

　　中小企业生存难，客群不稳定

　　创意产业的初衷就是要培育中小企业，培育文化艺术企业，使他们经过孵化迸发出巨大能量，从而推动整个产业的发展。但是纵观国际上著名的创意园区发展历程，同样的历史一再重演：总是一些艺术家们先发现那些濒临倒闭的旧厂房，以低廉的租金入驻；接着是画廊入驻，然后资金实力较强的设计师们来了，最后是承租能力更强的时装店进驻，把地价炒高后挤走画廊和艺术家，这几乎是Loft、Soho类产品的必然规律。当然在上海的创意产业园区这种现象也是不可避免。伴随地产热的升温和创意园区的日趋成熟，近年来上海各主要创意产业园区的租金价格都有上升趋势，幅度在20%-30%左右。越来越多中小型创意企业在园区一轮轮“洗牌”中遭到淘汰，被资金雄厚的企业所取代，这些还未孵化的中小企业正面临着一个尴尬的局面。

　　商业比例过高，喧宾夺主

　　从目前上海运营的几十家创意产业园区来看，已出现了商业配套比例过高、运营惨淡现象，这一情况在一些定位文化、时尚的创意产业园中表现得尤为明显。如本身定位就是业态多元化的娱乐场所同乐坊，其中50%为酒吧、俱乐部；30%为餐厅、咖啡厅；20%左右是零售概念店，经营状况一直不甚理想。而同为发展相对成熟的8号桥，二期开发加大商业配套比重后，营业情况同样不容乐观。创意园区的商业未能跟随产业发展壮大的原因主要由于：

　　第一，创意产业园区的商业本身是依附于园区内的企业消费群体，而商业比例过高后肯定导致产业的缩减，以至于缺乏消费客群。

　　第二，上海整个商业市场本身已呈饱和状，因此新型创意园区内的商业要想吸引更多的社会群体较为困难。

　　第三，创意园区的运营管理方大多缺乏商业运营经验，因此在商业配套部分的招商和业态比例、业态搭配上的把控也存在很多不足

　　尽管目前创意产业暴露出了各种问题，但从整个国际发展趋势来看，未来创意产业仍有广阔前景。因此政府目前暂停审批创意产业园，可以看作是一个调整改善过程，未来即将继续加大创意园区的开发和建设，但与此同时政府管理将从严，向着适合社会产业需求的方向引导。那么，针对创意产业园，主要解决策略为何呢？

　　明确政府职能，加强扶植与监管力度

　　加强对中小企业的扶植。作为创意产业的中小企业，虽然数量繁多，但往往势单力薄，缺乏稳定性和科研、实验环境。针对这些中小企业举步维艰发展的现状，政府除了在政策和资金上对中小企业进行适当倾斜外，在园区建设方面也要顾及中小企业利益，包括专业化创业设施、技术服务、经营管理和政策指导等。不仅是为中小企业创造一个办公场所，更是为其创造一个发展的平台，同时也能促成整个园区各种资源的整合流动。

　　形成动态监管制度。政府的监管，不仅是在前期立项招商阶段，还应贯穿到整个发展的过程。目前政府已经逐步开始重视对园区的软硬件的监管，如对软件的考察包括融资服务、员工培训、市场拓展、品牌宣传等内容，但如果在园区发展的过程中也能继续对各环节进行定期监管，必将促使创意园区的更加有序发展

　　正确选择园区产业导向

　　发展创意产业园，必须要有一个明确的定位，从目前现状来看上海已形成了几十家不同定位的创意园区，那么如何进行产业导向定位才是市场需求的呢，在此，可通过对上海市各类创意企业的比例、产出以及目前定位各类产业导向的园区比例进行量化分析，探求未来创意园区产业发展的方向

图1：上海市各类创意产业企业数量及与其相对应的园区占比情况

图2：上海市各类创意产业数量与其单位产出情况

　　备注：其中各类创意产业园区所占百分比数据采集为上海市前三批挂牌创意产业园区，以各园区主要入驻或招商企业为划分依据

　　具备发展空间的产业：目前在上海市各类创意行业中，企业数量和收益最高的都是咨询策划类。因此从数据分析来看，这类企业对办公的需求最旺，而目前创意园区针对此类企业的数量还较少，但同时值得注意的是此类企业由于效益较好，有的更偏向于高品质写字楼。因此切忌盲目扩张，而如果未来园区发展中定位在此类行业，整个园区的软硬件设施都需进一步升级。

　　稳步发展的产业：除了咨询策划类，企业数和营业收入最高的就是建筑设计服务类和电信软件类，这两大类对园区开发商来说也是最具经济实力的招商对象。这类行业目前都属于发展的高峰时段，特别是电信软件类单位产出在整个创意产业中排到首位，因此有必要继续稳步发展此类行业。

　　逐步饱和的产业：在目前各类创意园区内，主导工艺时尚类和休闲娱乐类的园区占据了很大比例，一是本身这类文化创意、娱乐消费产品就很能吸引眼球，同时此类企业能够直接将创意转化为商品，与消费者互动。因此在整个创意园区开发中，此类园区最能引起社会关注。但从这类行业的企业来看，本身数量不多，营业收入也不高，且目前此类园区已基本趋于饱和，特别是后期开发的这类文化、休闲类产业园区已经是靠商业来填充，因此未来这类产业园区需要逐步控制，而现存的一些园区也有必要进行调整，以保持园区的创意聚集氛围。

　　缺失的产业：创意产业园定位扎根咨询、设计、电信、文化等行业，而其他展演出版、科研教育类等则较少涉及。造成这一现象的原因一是这些行业本身数量不太多，而另一方面则是国内对知识产权缺乏有效保护。但从国外经验以及未来国家加大对知识产权保护的角度来看，此类行业未来市场也会扩大。

　　商业配比需适宜园区发展需求

　　创意产业园区内商业配套的比例与园区定位有很大关系，因此不同类型的园区商业配比需求不同。比如科研教育类和电信软件类对商业配比的需求较小，主要满足园区内工作人员的生活消费；而工艺时尚和咨询策划类的对商业需求可能较大，除了满足园区需求外，还要承担部分社会商业的需求功能。

　　图3：具有代表性的创意园区业态比例

　　以分别代表工艺时尚类和设计类的两个成功的创意园区(莫干山路50号和8号桥)为例，其商业配比也维持在10%--15%之间，但由于园区的商业在节假日消费会减少，因此建议定位在文化、建筑、咨询等行业的创意产业园商业比例在8%--15%左右比较合理。而其他的电信软件、科研类园区商业配套需要相应缩小，最好维持在10%以内。

　　运营管理公司的合理运作是创意园区成功的保障

　　一个好的运营公司对创意产业园区来说是成功的重要推动力。如果运营公司不能很好的把握招商环节，或者采取“唯租金高者进”等方式，都会使得园区偏离发展方向，导致租户更换频繁，租金物业波动幅度加大，整个园区也将难以起到聚集效应。因此运营公司对于整个创意产业园区的把控起着关键作用，从目前运营较好地几个园区来看，其在整个运营过程中主要需要把握好以下几点:

　　第一，创意产业园区的运营不是普通办公楼的运营管理，而是要以塑造创意产业园品牌为目标，因此要立足自身定位，选择符合园区发展方向的租户，不能以承租能力来定夺去留。

　　第二，因为创意产业园区针对的是中小型企业，对于进入租户还要从其发展方向、经营能力、团队素养等方面进行考察，以避免后期发展后劲不足，频繁更换租户。

　　第三，同时在园区推广、注入文化内涵和保证收益等各方面需要寻找到一个契合点。可以以低租金吸引一些具有影响力的租户，也可以定期免费为一些文化科教活动提供免费的活动场所，但是其他营利性质的商业活动则可以提高收费门槛。

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