四、商品房成交分析

　　据统计，2008年2月东莞楼市成交量持续下跌，商品房销售面积9.66万㎡，其中住宅9.24万㎡，环比下跌62.59%，同比下跌43.86%；住宅成交套数环比下降64.86%，同比下降75.29%。

　　二月初期受雨雪天气及农历新年影响，楼市处于冰冻期，春节过后，虽有楼盘降价促销，楼市交易量虽有所回升，但仍然处于低谷徘徊阶段，成交量较去年同期及1月大幅回落，市场观望气氛相对浓厚。

　　据统计，整体上2月的成交量环比有大幅度下滑。除了大岭山楼盘成交量有所回升外其余各区镇均有不同程度的下跌。跌幅超过80%的有塘厦、大朗、凤岗、横沥、长安、麻涌、东坑、桥头。

　　成交价格分析

　　2008年1、2月全市住宅成交均价分别为6206元/㎡和5753元/㎡，环比下降7.3%；城区住宅均价分别为6770元/㎡和6070元/㎡，环比下降10.35%，目前已接近6000元关口。

　　进入2008年，东莞房价总体呈现量价齐跌趋势，房地产宏观调控组合拳频频出击，9•27房贷新政、东莞取消购房入户政策、货币从紧策略、征收土地使用税等累积效益逐步显现，房价在需求者预期中逐渐走低。

　　从各楼盘最新信息得知：东莞市2月份普通住宅47个楼盘降价，36个楼盘价格有所上升，14个楼盘价格保持平抑。

　　东莞房地产市场观望气氛浓重，前两个月成交急速下降，客户对楼盘价格的关心超过对楼盘品质、品牌等的关心，为了刺激需求，部分楼盘采取隐性回调价格策略，而这种大幅度的优惠策略，使得隐性回调逐渐演变成公开降价。

　　万科楼盘价格首先理性回归，在全国引起降价风潮，降价幅度超乎想象。在东莞，万科运河东一号最低7折优惠，均价在5100元/㎡；万科松山湖一号高折扣优惠，折后最低16600元/㎡；万科城联排别墅最高优惠40万元。万科这三个楼盘的剩余货量均不多，大幅降价一方面在试探房价的底线，另一方面可以快速实现资金回笼，毕竟跑得快才是最后的赢者。万科的降价举动使得其他开发商纷纷效仿，反映出东莞房地产的不成熟，但降价对需求者是最大的利好。

　　镇区住宅价格4495元/㎡，环比下降18.18%，相比城区，镇区房价降价幅度较大，一方面由于镇区楼盘的品质相比较低，另一方面由于开发商早期在镇区拿地低廉，使得快速回笼资金的开发商具有更多的降价资本。

　　从全市来看，2月份共有11个区域普通住宅价格上涨，全部来自镇区，15个区域价格下跌，降价幅度最大的是长安，约11%。

　　东莞城区普通住宅总体价格下降，降价幅度在8%-10%，其中万江降价幅度最大，作为主城区经济发展较落后的区域，楼价虚高相比其他主城区表现更为明显；东城和南城均有降价，这种降价更多表现为普降，或将会蔓延更大范围。镇区普通住宅价格的升降，大多于镇区产品成交的差异。

　　2月份，东莞普通住宅均价排在前三位的是长安、虎门、东城。部分镇区大盘与地段较好楼盘价格依然坚挺，如三正财富新地、财富公馆、虎门1号等，主要由于镇区相对封闭缺乏竞争，部分大盘与地段较好楼盘，在较封闭的区域中具有较大竞争优势，在区域市场中具有领导地位。但随着城区楼盘的降价和产品的优越性，镇区需求或将向城区转移。

·潘石屹：今年大量土地要晒太阳 08/03/30

·摩托罗拉为什么会走向没落？ 08/03/28

·深圳万元以下新房受热捧 市场底部已基本明朗 08/03/27

·广州楼市2月成交量同比下降近七成 08/03/27

·福州二手房市场静待暖春 08/03/26