进入2008年，市场观望气氛不减，成交量在一定回升后又迅速下降，2月福州二手房市场呈现一个缩量价涨的市场疲软态势。

　　——2008年2月福房·二手房市场分析报告

　　N福州大学房地产研究所 王阿忠博士 陈湘闽 郑诗书

　　2008年，楼市进入调整年。

　　进入2008年，市场观望气氛不减，成交量在一定回升后又迅速下降，2月福州二手房市场呈现一个缩量价涨的市场疲软态势。作为房产市场的晴雨表，二手房成交量的下滑表明当前购房者对房地产市场信心不足，也显示了福州二手房市场已逐渐开始转为买方市场。

　　【价格走势】指数持续上涨

　　图1向我们显示，今年2月福州二手房价格指数延续1月份的上涨态势，价格指数达到1059，同比1月份的1054上涨了5点，环比涨幅增大，为0.46%。从表1中我们同样可以看出，2月福州二手房价格指数的上涨是整体作用而不是某一个板块的作用。2月福州各板块二手房价格指数全面上涨，除了少数板块外，如东区、台江、晋安板块分别下降了5点、10点、13点。

　　2008年年初以来，连续回升的二手房价格指数结束了2007年年末的下降趋势，这为后市的利好提供了一定的依据。可以说，在国家政策的调控下，买房人越来越理性，而近期购买二手房的人，多半看中的是住宅的区位条件。实际上自住性购房需求在福州还是很大的，二手房市场仍然有一定的复苏空间。

　　【综合分析】成交量仍旧低迷

　　根据表2所示，从去年下半年开始，福州二手房住宅成交量总体呈下降态势，“金九银十”后更是急剧萎缩，从去年10月份的17.87万m2跌至11月份的7.7万m2。虽然在今年1月份成交量有所回升，达到8.20万m2，但2月份又有所回落，同比1月下降了2.37万m2。

　　从成交情况上，我们可以看出，福州二手楼市观望气氛依然浓烈。伴随着成交量的下降，有业内人士分析认为主要有这么几个原因：首先，在二手房交易中，大部分的税费都被转嫁到购房者身上，负担太重。其次，2007年六次加息极大放缓了购房者的购房需求；再有，政府对保障性住房及经济适用房推广力度的加大，减少了二手房市场的客户源；出于对2008年政府政策的等待，现在整个一、二手房市场均处在一个调整的阶段，在政府进一步政策出台前，整个楼市弥漫着观望之风。

　　【板块分析】成交面积未见回升

　　如表3显示，今年2月各板块成交面积均有不同幅度的减少，其中当以鼓楼为最。台江问鼎成交面积之冠，达1.22万m2，面积占比达21%。总体来看，这两个板块凭借其交通以及生活配套完善的优势受到客户的青睐。

　　从数据分析中我们可以看出，福州二手房2月的成交面积萎缩是各个板块共同作用的结果，相对于“金九银十”，2月由于受春节长假等因素的影响，购房客户看房积极性较低，因此，成交面积下滑也数正常。但考虑到二手房市场供求多元化的特征，成交面积的下滑，表明市场出现了供大于求趋势，这也是买方市场的特征。

　　【面积分析】市场观望中小户型受宠

　　从表4成交面积段分析看出，90m2以下的成交面积为1.60万m2，占总成交面积的27%，成交套数为250套，占总成交套数的47%，而90m2以上120m2以下的成交面积占22%，成交套数占24%。数据显示，在市场观望氛围浓厚时，中小户型的二手房更加吸引购房者的眼球，在刚性需求方面，中小户型更适合现代小家庭的居住模式；而对投资者来说，中小户型较低的总价，增强了投资者在不景气的市场环境下对风险的抵抗能力。

　　【代表楼盘】

　　从表5中可以看出，在各板块的代表楼盘中，大部分楼盘成交价均有较大幅度的上涨，交易均价基本有了一个历史新高，其中以位于江滨板块的海润滨江花园的成交价最高为7747元/m2，同比1月份上涨了420元/m2。而与此截然不同的是，位于2月成交量之冠的台江板块中的中茵名仕花城，同比价格下降了422元/m2。在涨幅方面，福州二手房市场2月份同质价涨幅最大的当属位于五四板块的枫丹白鹭，该楼盘同质价高达5393元/m2，同上月份相比，增长了487元/m2，同时将五四板块二手房的交易均价推向了一个新的台阶，突破5000元。由此我们可以看出，楼盘价格在很大程度上与所属板块的区位、交通、配套设施、周边环境等因素的影响是密不可分的。

　　【商机分析】物业商机凸显

　　从表6中可以看出，福州二手物业的成交情况主要以住宅物业为主，2008年2月福州二手住宅成交面积5.83万m2，占福州二手物业总成交量的84%。而其他物业(如车位车库、商业店面、写字楼等)的投资却几乎是一片空白。随着住宅市场的逐步理性化与成熟化进程的演进，住宅物业的获利空间势必逐渐减少，而其他物业，尤其是写字楼和商业物业的投资将成为新的投资商机。

　　3月21日上午，在福州市举行的2008年第一次国有土地使用权出让拍卖会上，业界期望值较高的规划用途为商业、住宅用地的乌山西路南侧地块宗地2008-01号地块，因报名人不足3人而意外地流拍转为挂牌出让。位于鼓楼区湖东路北侧2008-02号公正村地块，却以2.78亿元成功出让，出让土地面积6035.4平方米。据了解，其规划用途为商业金融(兼容办公写字楼)、社会停车场库用地，将建设成为集中式商场。

　　其实02号宗地拍卖成功并不意外，首先，它位于五四路、湖东路CBD的成熟地段，拥有较好的先天性优势，未来两年，开发成高端的金融办公写字楼和商业中心，还是能实现较为丰厚的利润。其次，比起住宅开发商，做商业开发并不会受到太多的调控监管，虽然培育的周期长一点，但回报更稳定，风险也小。

　　福州写字楼和商业物业投资的宏观利好条件还是比较显著的。海西建设已成为国内外关注的重点项目，中央、省政府都给以很大支持，未来几年内，福州逐步完善基础设施以及海西品牌价值必然会吸引大量的投资，这无疑会带动福州写字楼和商业物业的发展。

　　【焦点透视】再看二手房市

　　2008年的楼市将面临一个冲击，就是保障性住房及廉租房的上市。那么大规模的保障房进入市场是否将成为二手房市场最明显的竞争对手呢？2008年的福州二手房市场将会是什么格局呢？

　　首先我们注意到二手房市场与新房市场的一个重要区别，那就是二手房市场的供给多元化。它提供的房源囊括高、中和低档一系列住宅，作为买方市场，其供求关系更加明显。而新房市场就有所不同，市场上可供选择的住宅类型则更多地由开发商来决定，消费者只能被动地接受市场上的产品，仍然显示出卖方市场的特点。

　　其次我们还注意到保障性住房与二手房的一个重要区别，保障性住房是为了解决中低消费者的居住问题，而二手房则是为了解决那些够不上保障性住房购买条件又买不起新房的消费者的住房问题，它们各自的消费群体不一样。当然，保障性住房会在一定程度上把二手房市场的部分消费者分流出去，但这并不占多数。同时，限价房准入门槛确定，在一定程度上也缓解市场上的观望情绪，所以保障性住房政策的产生在某种程度上对二手房市场还是有利的。

　　在这个盘整阶段，国家的宏观调控政策，尤其是金融紧缩政策对二手房市场的影响还是可圈可点的。金融紧缩政策提高了消费者的购房成本，一方面对投资、投机性购房有一定的抑制作用，另一方面也加重了自住性购房者的负担。同时，我们也看到支付能力较低的消费者被推入中小型市场，对局部区域的大户型和高档住宅的交易将产生较大影响。

　　在这个政策迭出的时期，市场对购房投资者和房地产中介企业等都是一个极大的挑战。

　　对投资者来说，房产只是实物资产投资的一种，面对银根的紧缩，积极性下降已是必然，是否抽出资金转向其他投资方式(其他金融工具等)，此时的投资者就面临着一个重要的选择。在充满观望与茫然气氛的房产市场面前，投资更要注意随机应变的能力，随时做好改变投资策略的准备。

　　对房地产中介来说，随着二手房市场的新一轮调整，中介行业的洗牌格局也将随之加快。二手房交易下滑，弱肉强食，市场份额肯定会被一些比较强大的中介企业瓜分，许多实力不强的房产中介企业势必要面临经营危机。这在客观上要求房地产中介企业提高服务质量，调整经营策略，迅速提高竞争能力，才能得以存活下去。业内人士也提出了一些解决策略，如：防止“跳单”采取的看房实名制；中介与开发商结盟的“一二联动”；网店+大卖场的“直营网店”等，这些经营形式的效果到底如何还有待市场的检验。当然，中介行业的规范化也是迫在眉睫的问题。

　　总的来说，在国家进一步的政策出台前，在买卖双方的博弈后，未来二手房市场的发展进程如何，这值得房产开发商、购房者及房产中介企业等的共同期待。

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