我国出现的流动性过剩，直接原因是国际收支特别是贸易顺差持续扩大的结果。国际收支较大顺差的状况短期内难有改变，这意味着，流动性过剩问题在今后一段时间仍将持续存在。持续的流动性过剩导致了资本市场迅速膨胀，迅速推动了国内资产价格的攀升，资产价格处于高位震荡状态。由于我国的资本市场不发达，投资渠道有限，大量的资金追逐保值增值性良好的房地产，这部分需求形成了房地产市场上强劲的购买力。因此，资金流动性过剩加剧了房地产投资需求的入市，推高了房价。

　　4.外资投资国内房地产市场呈扩张趋势

　　近年来，美国、欧洲、日本等世界主要经济体的持续低利率政策，使得世界范围内资金流动性过剩问题凸现，资本的跨国流动异常活跃，大量国际游资流入国内，投资房地产是其中的重要途径，主要有两个驱动因素，一是国内房价仍然保持上涨势头，投资房地产可以获取高额的投资回报。二是基于对人民币升值的预期，投资房地产作为获得套利收益的一个渠道。外资进入我国房地产主要有以下几种方式：一是直接收购房地产，以非住宅物业为主；二是设立外资房地产公司或参股国内房地产开发企业，介入购买土地、房地产开发等环节；三是通过地产基金进行投资。外资投资房地产主要集中在东部一线城市，如北京、上海、深圳等地，并开始逐步向一些二三线城市扩张。

　　四、2008年房地产市场展望

　　1.房地产市场持续发展的支撑因素没有改变

　　我们分析，支撑房地产市场持续发展的几大因素将长期存在。首先，中国经济持续快速增长是支撑房地产市场的最基本、最主要的因素。2008年，这一点并没有变化。其次，城市化进程加快拉动购房需求。目前我国城市化水平每年以大致一个百分点的速度增长，这部分城市新增人口将产生大量的住房需求。第三，“人口红利”拉动购房需求。目前我国正处于收取“人口红利”的时期，住房购买力强，加之住房贷款的支持，改善性需求和投资性需求均大量释放。

　　2.供应紧张状况将得到一定程度的缓解，但制约供给的因素依然存在

　　2008年，增加土地出让面积、加快供地速度、对开发企业囤积土地的行为进行抑制、加大闲置土地的清理力度、大幅增加保障性用房的供应量等一系列调控措施将继续执行，供应紧张的状况将得到一定程度的缓解。

　　但从另一方面看，土地供应量的大幅增加仍存在较强的制约，一是对土地出让数量的控制将是长期的。确保18亿亩耕地面积是不可逾越的底线，这意味着对土地出让数量进行严格控制的政策将是长期的，是不能松动的。二是征地拆迁难度将加大，增加土地供应的难度。《物权法》实施后，客观上征地拆迁的难度将加大，拆迁周期会延长，这无疑会增加土地供应的难度。三是开发企业储备充裕的土地是公司生存发展的需要，短期难以得到改变。房地产开发企业，特别是房地产上市公司，土地储备的多寡是衡量其投资价值的关键指标，因此其储备土地存在内在驱动，抑制出让土地如期形成市场供应。

　　3.调控重在政策的落实，加强政策的执行力成为关键

　　目前，调控政策的目标是解决房地产市场运行中的突出矛盾，政策指向与措施是有针对性的，关键是调控政策能否得到切实的执行。37号文件规定，将调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入地方政府工作的目标责任制。24号文件规定，对城市政府解决低收入家庭住房问题进行目标责任制管理，纳入对城市政府的政绩考核之中。下一步加强政策的执行力成为调控的关键环节。

　　4.低收入家庭的住房预期逐渐向好

　　随着住房供应结构调整、加大对低收入家庭住房保障力度的政策目标的确立，以及具体政策措施的出台和逐步落实，预计2008年，这些政策措施的效果将得以显现。低收入家庭的住房困难问题将逐步得到缓解，低收入家庭的住房预期逐渐向好。

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