关注理由

　　前日，福州二十多家大型房产中介老总前往市房管局，参加了一场座谈会。座谈会的主旨是如何更好地规范二手房交易市场。市房管局相关处室负责人参加了座谈会。

　　会上，中介老总呼吁主管部门能出台扶持政策，并就“豪宅标准可否上调”、“佣金收取能否前置”等涉及成交环节的问题展开讨论。房管部门未当场表态。

　　据了解，上述问题将于近期提交至福州市政府研讨。而据记者昨日了解的最新信息，我省相关部门将于近期召集各方，研讨如何有效解决当前二手房市场存在的资金监管问题。

　　另据了解，今年以来，榕城二手房成交量“跳水”。各中介已关闭了近30%的直营或连锁门店。

　　【两大焦点】“豪宅”标准能否上调

　　按照福州市2005年出台的相关规定，福州目前以“5500元/平方米”为切割线，界定“普通住宅”和“豪宅”。“豪宅”为每平方米超过5500元的房子，不管面积、容积率如何，不能享受契税优惠，一旦进入交易要缴交总价的3%。这相当于普通住宅交易契税的两倍。

　　座谈会上，中介老总们提出，现行标准已与市场不相适应了。随着福州房价这几年的调整，“全城商品房均价已超过7000元/平方米，可谓满城尽是豪宅。低于这个标准的普通住宅，已经很少了”。

　　“在现行标准下，二手房成交难度加大、门槛被抬高”，一位大型中介的老总会后对记者称，正是因为这个“过时”的标准，才导致市场普遍存在买卖双方以低于5500元/平方米申报单价，以避开高达近万元的税费。而一旦低价申报后，银行的按揭总价也会下调。这也造成了买方首付房款(包括超过申报价部分的首付房款)提高，增加了二手房交易的难度。

　　中介老总称，目前榕城大部分的中小户型房子，都算非普通住宅。这个标准是流通环节的一道坎。在二手房市场趋冷的背景下，急需政府部门出台新政，鼓励二手房发展。

　　此番中介集体呼吁，能否触动主管部门松口？我省房地产专家刘福泉表示，政府当初积极界定豪宅标准(非豪宅则享受税收优惠)，是为了让住宅拉动消费；而目前楼价高企，“夹心层”住房问题急需解决，政府可鼓励市民依靠市场而非全由政府的保障房供应，来解决自己的住房问题，“一旦上调豪宅标准，普通的二手房交易时，购房者可少缴契税。这既解决了民生问题减少政府负担，又助推了二手房市场的繁荣，对各方来说都是多赢的。”

　　佣金收取能否前置

　　会上的另一个焦点是佣金收取能否前置问题。几位中介老总称，目前福州的二手房市场仍延续着十年前的做法，佣金要在交易完成后从定金里扣除。这种做法，难以约束客户，容易引起跳单现象，也加大了中介运营的资金流压力。呼吁主管部门出台新政，一旦买卖双方达成房产转让协议后，中介即可收取佣金。

　　为何要提这个建议？中介方面介绍，每年他们都有近30%的单子跳单。很大一部分的原因就是因为交易完后才能收取佣金。以福州的交易惯例，从买卖双方签订合同到房产过户，一般需要长达数月的时间，这期间的变数太大。中介要投入大量精力来监督买卖双方是否私下交易，如以扣罚定金来防跳单，又容易引发和客户的纠纷，影响中介的正常运营。而佣金提前收取，可最大程度地减少跳单现象。此外，监管层对客户资金安全监管之后，中介资金压力很大。中介方面还表示，目前省外多数城市的做法，都是在合同签完后收取佣金。

　　主管部门的一位人士对此表示，之所以不允许佣金前置，主要是考虑佣金先收了，可能会引发中介服务质量下降，更严重的是会引发不法中介卷款逃跑的风险。

　　福州房地产专家陈国旺认为，佣金提前收取的确会减少跳单等乱象，对中介来说意义重大。不过，目前福州二手房市场是买方市场，佣金收取习惯已存在多年，改动则需要一个过程，更何况买房者难以接受佣金前置。因此，中介更多地应依靠中介自身品牌影响来慢慢改动佣金收取时间。

　　【专家观点】“救市”更需中介自己发力

　　“中介老总心急是正常的，除了呼吁出台扶持政策外，更应从自身做起。”福州市房地产专家陈国旺认为，针对目前的二手房市场冷清局面，中介方面应减少门店数量，创新作业模式，压缩经营成本，静候市场回暖。另外，也要尊重市场规律。实力不足的中介难免要在这一轮的洗牌中淡出市场。这对中介行业反而是件好事

　　，因为这能提升整个行业的服务水平。

　　对此观点，福州不少中介老总也很认同。他们坦承，目前福州中介行业急需探索新模式，以减少实体门店运营成本开支。

　　陈国旺还认为，对主管部门来说，则要避免让中介“出事”，要加强对资金的安全监管。他提醒，目前的交易量跳水，容易引发小中介卷款事件。据了解，去年国庆以来，楼市遇冷后，广东、北京等地均爆出大型中介关门卷走客户购房款的案件。而据记者昨日了解的最新信息，我省相关部门将于近期召集各方，研讨如何有效解决当前二手房市场存在的资金监管问题。

　　□相关新闻

　　国内房产中介面临窘境

　　2007年11月13日，“全国房地产经纪百强企业”深圳中天置业评估有限公司爆发财务危机，公司法人代表、总裁蒋飞涉嫌卷款逃跑。这家拥有140家门店、2000多名员工的中介公司一夜间崩盘。中天置业在深圳和上海等地的140余家店铺已全线停业。

　　2008年1月，号称拥有1800家门店的中国最大地产中介———创辉租售集团，被爆倒闭。创辉租售是一家总部在深圳的房产中介公司，2007年9月进入上海市场，仅用3个月便在上海开出250家门店。然而，上海的迅速扩张却成了创辉租售的滑铁卢。由于资金不足，创辉租售上海分部不得不关闭90%以上门店。

　　面临窘境的并非只是在深圳、上海的中天置业和创辉。2008年1月，北京最大二手房中介之一中大恒基，计划将关闭100余家门店；房屋中介我爱我家则开始尝试开网络门店，寻找新的盈利模式；在深圳，包括世华、星彦、景河田、顺驰、金地、天健、通泰、美联、满堂红等多家地产中介公司的关铺率为25%～50%不等。

　　21世纪不动产中国区域市场总监林蕾表示，整个北京中介门店的实际成交量大概下降了20%到30%左右。一位售楼小姐对记者说，现在想要促成一笔买卖真难啊。以前一笔买卖两天就搞定了，现在带客户看房子，不看个十套八套不会下结论。

　　上海二手房价继续上涨

　　尽管近来打折风在上海一手

　　房市场频吹，但最新统计显示，二手房价格仍在上涨，今年1月份的二手房指数比上月上涨1.3%，但成交量在持续走低。

　　上海二手房指数办公室发布的统计数据显示，2008年1月，上海二手房指数为2246点，较2007年12月上涨29点。各区域价格涨幅虽有回落，但仍在上行通道：房价涨幅最高的浦东陆家嘴板块1月涨幅为6.02%。黄浦区也比上月上涨4.28%，其他传统自住区域如普陀、杨浦和闸北，1月涨幅也都在2%以上。

　　在卖方坚挺价格的同时，成交量持续走低，市场表现较冷清，买方以持币观望为主。

　　上海二手房指数办公室分析，上海二手房市场受银行控制信贷、挂牌房源销售周期延长，以及后市暂不明朗等因素的影响，短期内将持续这种价格涨幅回落、成交低迷不前的清淡局面。

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