2007年是深圳近年住宅市场波动最大的一年，银行房贷收紧，市场成交从上半年的一度火红转而进入下半年的观望期，成交持续走低。另一方面，房价则一路飙升，8月更是逆市上涨，达到全年的最高点，市场呈现买卖双方僵持的局面。

　　市场供应：住宅供应逐年递减龙岗推盘量居首位

　　据深圳国土资源和房产管理局网上公布的数据统计，2007年商品住宅批准预售面积为589万平方米，供应量同比下降15%，批准预售总套数也相应出现减少，同比下降15%，只有60380套。供应面积的大幅度缩减延续了2004年以来供应放缓的规律，而2007年部分开发商捂盘惜售也是主要原因之一(见表1)。

　　在各区住宅的供应量上(见表3)，特区外供应面积占据了全市总量的69%，其中，龙岗区以227万平方米的供应面积超越宝安区成为全市供应之首，特别是在11月，当月供应面积高达28万平方米。宝安的中心区由于2006年大量楼盘的集中入市，造成了07年片区住宅供应一度减少，从而造就了以富通城、槟城西岸等楼盘为代表的西乡“泛中心居住区”的兴起。在特区内，值得一提的是，南山区在此阶段的供应套均面积达到137平方米，主要原因在于中信红树湾四期、兰溪谷二期、纯水岸四期、御景东方东堤园为代表的豪宅产品入市带动而成。

　　市场需求：观望氛围浓厚成交持续下降

　　据深圳国土资源和房产管理局公布的数据显示，2007年全市住宅销售面积达500万平方米，同比下跌达29%。从全年成交走势中可以看出(见表2)，自7月以来，全市成交量逐步下滑，其中10月环比跌幅最大，达46%，11月单月成交量仅为15万平方米创2007年单月成交量的新低，日均成交套数为55套。

　　全年特区外商品住宅成交总量达339万平方米，占全市成交总量的67%，其中宝安区以176万平方米的成交量再居各区首位，该区成交量主要集中在上半年，上半年成交面积占全年成交总量的71%，达125万平方米。上半年市场一直红火，使得大部分入市的楼盘都取得较好的销售成绩，如深业•新岸线二期、幸福海岸、星河丹堤、金地梅陇镇等，其中宝安中心区、西乡和龙华均成为了市场热点。龙岗区成交面积为162万平方米，同比下降16%，龙岗区在07年的供需关系中还有50万平方米的住宅面积未被市场消化，其中主要的原因在于全区有18个楼盘近61万平方米的供应入市时刚巧遇上了楼市的低迷时期，销售进度缓慢。各区的成交量除盐田区比去年稍微增加外，其他各区均为下跌。在各区中，南山和龙岗由于大量豪宅楼盘的入市及下半年推盘量增大，均呈现往年少见的供过于求现象。

　　房价逆市走高年末定价渐趋理性

　　2007年房价还是延续了2006年的涨势一路高走，全市住宅的成交均价达13370元/平方米，同比上涨了45%。1-4月全市成交均价还保持在11000元/平方米左右，但自5月开始，成交均价上涨至14180元/平方米，环比涨幅达26%。其中，5月各区房价均出现较大幅度的增长，一向被视为房价洼地的龙岗区也冲破万元大关，成交均价达12257元/平方米，环比增长44%。5月房价大幅增长的原因在于当月各区入市楼盘中，高档楼盘络绎推出，如公园大地别墅区、星河丹堤、圣莫丽斯、金地梅陇镇等，在这些高端产品的价格带动下，其他新入市楼盘纷纷提高销售价格，使得当月成交价格一直飙升，南山区更由于大量豪宅的入市，环比增幅高达71%；6月在西乡片区及其他片区楼盘的发力下，价格继续高走，10月创下成交均价的最高点17350元/平方米。

　　在8-12月期间入市的项目普遍销售情况均不容乐观，使得开发商定价渐趋理性，从而在低迷时期呈现逆市飘红，如依山郡二期第2批、大山地以及万科金域东郡的“低价策略”均赢得较好的销售。环顾成交面积及成交均价可见，自8月开始全市成交量出现大幅下滑，一直持续到11月，但在成交均价上则逆市上涨，主要原因在于开发商对楼市的过度乐观及忽略了购房者的实际购买力，加上“第二套住房首付提高至四成”政策出台，银行紧缩房贷，也对市场造成了较大的制约。

　　各项目加大营销推广力度

　　随着房价的攀升以及下半年楼市观望气氛愈加浓厚，2007年入市的项目纷纷采取高调入市的策略，抓紧时机大力策划推广活动，如西乡片区楼盘，纷纷打着“泛中心区”的旗号高举高打，并通过“CLD中央居住区”的概念造势引导购房者接受，达到高价入市的目的；富通城邀请著名主持人胡一虎、曾子墨通过论坛形式达到项目间接宣传的效果；金泓•凯旋城借营销中心开放之机，通过“移民与海”城市大型文化活动打下入市前的营销前奏等；桑泰•丹华府举行名流品酒会、美酒美食梅陇镇、龙园意境世模小姐巡游等营销活动等接踵而来。近期大部分楼盘也纷纷将客户群锁定为自住客，针对自住客的营销手段逐渐增多，例如赠送礼品、回馈打折等等，而且在价格上面，开发商也是一再斟酌，务求与自住客户达成心理一致。

　　市场热点：市场氛围逆转，买家渐占主导地位

　　楼市在地产新政的宏观调控下，市场逐渐呈现出观望的气氛。银根紧缩的政策直接遏止了地产的投资投机行为，另外，房贷政策中界定“第二套住房”的条款也将成为迫使投资客纷纷离场的原因之一。第四季楼市买卖市场的主导者逐渐由卖家转变成买家，新近开盘的项目在营销活动中主要的诉求对象从投资客户转向自住客户，而在成交市场中由于首次置业的客户支付能力有限，对价格更加敏感。高价高折扣成为市场的主流现象。

　　金融调控地产命脉

　　宏观——央行年内10次上调存款准备金率

　　调整存款准备金率是传统的三大货币政策工具之一，通常是指中央银行强制要求商业银行按照存款的一定比率保留流动性。2007年12月25日央行在去年年内第10次上调人民币存款准备金率，调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高。而上调旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。

　　微观——加息遏止投机需求

　　2007年从3月18日首次加息至今已连续6次加息，5年期以上的住房贷款基准利率由年初的7.11%增至7.83%。持续加息造成贷款买房成本增加，对自住和投资需求的客户已产生一定的抑制影响，而且新买房的客户都尽量选择更高首付，而对于部分多套持有的投机客户则是带来沉重的打击。另外，2007年12月21日第六次加息中并没有上调五年期以上的贷款利率的现象如仅从房地产方面进行分析，此次加息的调控的对象由购房者转向了短期贷款的地产开发商。

　　土地市场从双限到五限

　　从2007年9月11日拍卖的首宗“双限”土地的成功出让到2008年元月的“五限”土地的挂牌招拍可以看出土地出让市场中土地出让形式的变化。从其中“五限”土地的限制内容(限开发企业、限销售对象、限销售价格、限转让、限套均面积)中分析，所限制的内容主要针对2007年楼市中的主要矛盾，其中，限制销售价格不排除是政府部门对片区市场的指导价。

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