东莞楼市近年快速发展，经历了2005年上半年的上涨启动、2005年下半年到2006年下半年的价值回归。进入2007年，东莞楼市经历了前9个月的非理性上涨，在国家出台房贷新政后投资需求下降并开始分化，市场短期形成比较浓厚的观望气氛，而中长线主流投资资金持续流向蓝筹房产和稀缺性资源物业，楼市结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段；同时居住需求成为市场主导，楼市开始逐步回归理性。

　　盘点2007年东莞楼市，喜忧参半：

　　一、市场供求分析

　　据东莞房产公众信息网监测数据统计，2007年全年预计东莞商品房新增供应710万㎡。其中12月份新增供应为全年最高，比金九银十前的9月放量还要大。主要原因是下半年在政府调控政策引发市场“拐点”，使得开发商呈观望状，迟迟不敢入市。而年关将近考虑到全年目标任务的压力和对明年市场预期的不确定性，期望借元旦节日前后出掉部分货量，因此导致众多项目提前上市集中放量。

　　二、市场成交分析

　　1、成交总量：

　　据东莞房产公众信息网监测数据统计，2007年全年预计东莞商品房成交660万㎡。预计比2006年成交286.39万㎡，同比增长130%。整体成交高峰期在9月，主要原因是：一方面大量深圳投资客户难以承受深圳房价高位运行压力，大量涌入东莞楼市；另一方面在9.27新政执行前，购买第二套房以上客户为争取贷款突击签约所致。

　　2、成交区域分析：

　　随着政府调控政策相继出台，东莞整体楼市表现为城区影响较大，而对镇区影响相对较小，成交较为稳定。主要有三个原因，一是由于镇区投资型物业比重较小；二是镇区房地产发展不太平衡，有些才刚刚起步，仍有较大的上涨动力和空间；三是相比较城区而言，镇区信息传播相对较慢，对新政的反应比较迟缓。基于以上原因，2007年下半年，东莞楼市需求比例明显往镇区倾斜，镇区需求成为东莞楼市需求主流。

　　三、市场价格分析

　　1、整体价格：

　　据东莞房产公众信息网监测数据统计，2007年全年全市商品房均价预计5900元/㎡。整体比2006年5723元/㎡略有增长，但与04-06年相比，涨幅明显放缓。

　　2、价格走势：

　　2007年上半年，量价齐升使得市场投资、开发、金融、中介代理等多方受益，在房贷新政出台前，市场一致看好后市，城区均价轻松站上7000元一线；随后在下半年8-9月，在城区众多楼盘共同拉动下，房价一举攻破8000元整数关口。

　　3、市场形势分析：

　　2007年是房地产市场的多事之秋，楼市牛熊分明、升降两重天：上半年，受整体市场影响，投资跟风效应，特别是深圳投资客户带动，房市交易活跃，房价不断高位攀升；下半年随着调控政策的加大及银根紧缩，客户观望情绪加重。

　　四、市场政策分析

　　进入2007年，东莞政府陆续出台各项地方性房地产政策性规定，加上进入9月全国房地产调控政策相继出台，包括货币政策、银行信贷、土地制度、限制外商投资房地产领域、廉租房和经济适用房相关规定等，特别是房贷方面明确区别了投资和自住需求，抑制了投资需求和鼓励支持自住需求。可以预见，东莞房地产市场将逐步进入健康、持续、稳定的发展阶段。

　　五、2007年东莞楼市关键词

　　1、“1号”：

　　2007年东莞楼市以“XX1号”命名的楼盘众多，通过这样的命名提升楼盘的地位和价值；项目案名体现了项目的定位和推广主题概念包装，但做项目更重要的还是产品品质和附加值，特别是后市供应加大，竞争加剧的情况下，做好产品品质、提高附加值才是明智的突围之路。

　　2、“一小时生活圈”：

　　就是通过快速公路网，将东莞城市中心区与各镇区甚至是东莞与深圳连成一体，使点对点之间的行车时间全部缩短在一小时左右，从而实现跨镇区、跨城市消费、工作、居住的一小时生活圈。对于东莞楼市而言意味着房地产的区域性限制打破，区域楼市的辐射范围在扩大，购买力和购房人群规模都得到极大的提高。

　　后市展望：同是资本市场，楼市不同于股市，房产不能只是投资工具，它更重要的是老百姓的栖身之所，房产应该是满足了老百姓的基本居住需求基础上的一种投资品种。展望后市，一方面是全球流动性和人民币升值的大背景没有改变，股市和楼市的上涨动力依然强劲；另一方面是国家供求调控组合拳重拳出击，“90/70”规定使得中低端供应量的持续加大，房贷新政使投资和投机需求均受到平抑，楼市回归理性、回归价值之势不可逆转。

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