2007年深圳写字楼市场依然保持了一定的供应量。据德思勤数据库监测统计，2007年前三季度深圳写字楼市场有19.73万m2的面积推出。

　　1、二级市场前三季度分析

　　1.1.前三季度市场简介

　　2007年深圳写字楼市场依然保持了一定的供应量。据德思勤数据库监测统计，2007年前三季度深圳写字楼市场有19.73万m2的面积推出，在第一季度面市的有8.88万m2，福田中心西区、南山、龙华各占一席。第二季度写字楼市场新推供应量环比减少13.96%，其中推出量最大的是于5月份开放租赁中心的嘉里建设广场，位于福田中心区，近75000m2的体量，整体项目只租不售，160元/m2•月起租，整体租赁价格均价在180元/m2•月左右。刷新了深圳写字楼整体租赁价格的纪录。

　　1.2.前三季度具体数据分析

　　第一季度深圳写字楼一手成交面积约12.5万m2，同比增长78.9%，环比增长73.6%，显现出刚性需求旺盛。纵观3月份，一手交易量达5.5万m2，达成了今年成交的第一个高峰期。一手交易均价为2.1万元/m2，主要集中于福田中心区和中心西区，同比增长40.4%，环比上涨近20%；租价方面基本稳定在100-120元/m2之间，投资回报率仅为3%-4%，车公庙、竹子林片区，租金经06年上涨之后，目前维持90-110元/m2之间。

　　第二季度深圳写字楼二手交易均价已达到18000多元/m2，较去年增长36.6%。而深圳市租赁市场均价也达到了98元/m2•月，较第一季度的95元均价环比上升3%。福田中心区的甲级写字楼目前维持在130-140元/m2•月。而从目前全市各商圈的租赁市场投资回报率来看，车公庙区域最高，达到10%左右，蔡屋围片区、福田中心区及南山中心区则分别为9%、8%、7%左右。

　　第三季度深圳写字楼一手市场共成交32100m2，比二季度的76400m2的成交下降了58%，第三季度均价环比第二季度均价上涨31.23%；到9月份，价格已经高达31769.91元/m2，比今年价格最低的四月份，上涨了五成，比今年1月份上涨了41.82%，成交量与七八月份相当，仅仅是1月份成交量的31.5%。

　　1.3.写字楼市场格局调整

　　据德思勤信息研究中心观察发现，福田中心区规划有29栋甲级写字楼，已入伙22栋，随着众多写字楼的相继面市和配套的逐渐成熟，品牌优势已得到确认，整体商务氛围逐步形成。而车公庙、竹子林片区配套已趋成熟，加上近两年大量高档写字楼的入市，也吸引了大量企业入驻。随着市场整体价格的上涨，许多短线投资业主均大量放盘，加上第一季度罗湖大量租约到期，这使得罗湖人民南、蔡屋围片区的企业相继西移，写字楼空置率高涨。

　　随着福田中心区凝聚力的提升，越来越多的企业选择置业于此。行业构成覆盖面广，暂时未形成一定的行业聚集效应。而宝安中心区和南山区等地也将有大量写字楼的动工和入市，德思勤信息研究中心预计，这将进一步削弱罗湖老城区的写字楼的凝聚力，市场竞争加剧。

　　近几年来，国内商业地产市场如Shopping Mall和商铺，均开始走向只租不售的模式。而写字楼自04年以来的大量放盘，售价一路上涨。德思勤认为，随着中心区可供地块的减少，物业稀缺性越来越明显，物业的增值性明显提高。而产权的单一，对业态控制、企业管理和物业管理控制及收益回报方面也具有明显的优势，所以深圳未来写字楼发展的主流将越趋国际化。

　　2、三级市场1-11月价格分析

　　据德思勤数据库监测，今年1—11月深圳写字楼三级市场价格一路飚涨，最高涨幅出现在6月份和7月份，分别达到10.71%和12.23%。主要受同期南山海岸城、保利等高档写字楼挂牌量的增多，拉高了整体挂牌价格，7月份全市均价突破20000元/m2。踏入8月份以来，受限外政策、“9•27”新政及住宅市场的影响，虽价格仍在上涨，但涨幅已明显减缓，市场后续跟进无力，整体观望的房地产市场，股市的动态，高企的价格，投资资金的受压，导致写字楼三级市场价格也开始回落。

　　由于深圳写字楼主要分布在罗湖、福田、南山三个区，约占全市的98%，故德思勤数据库主要跟踪监测这三个区的写字楼市场。各区域的价格走势均与全市大势相近，11月大市的下跌，区域性原因主要是因为福田区和南山区的下跌造成，罗湖区因为多为较老的写字楼，无其他新楼盘带动，且周围配套、上下游产业链相对齐全完善，价格波动不大。预计，随着未来关内新增写字楼项目的减少，及各区域配套、产业链的完善，写字楼三级市场将出现新一轮的活跃期。

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