按均价1.5万元/平方米购买的100平方米新房，一个月可以赚12.64万元！在被称为“心惊肉跳”的炒作中，深圳房价成了全国瞩目的焦点。“翻两三倍是正常，只翻一倍就是失常。整个深圳楼市完全处于疯狂状态。”

　　中介“扫楼”玄机

　　“假如去年谁家相信政府会让楼价降下来，那么今年两口子肯定在吵架。”张承望(化名)说。张是香港人，曾经与深圳伙伴有过一年的“炒房”经历。张是深圳近十个楼盘的VIP会员，属于众多炒房操盘手之一。在张承望的记忆里，自2006年开始到2007年中，深圳房价涨幅已经没有任何规律可言。

　　深圳“楼疯”

　　对比1月份10670元/平方米，深圳房价半年暴涨50%。而深圳楼市从均价5980元/平方米上涨到9300元/平方米，却足足用了两年。

　　在深圳关内，新盘均价已经突破2万元/平方米。在罗湖区，最高5万元/平方米的房价直逼香港的郊区元朗。

　　在深圳的楼市“神话”之下，还屡屡出现了“开盘即清盘”的销售奇迹。在龙岗、盐田、南山等区，大量购房者被“VIP”号拒之门外。数百套新房，在数小时之内，即被“VIP”会员“一扫而空”。

　　在“VIP”优先购房的规则下，资本雄厚或受私募资金支持的中介公司，可以利用“VIP”号，整层、整栋地购进新房。通过在垄断房源，中介公司不但实现了“二次捂盘”，还由此衍生出了“转号费”、“茶水费”等灰色收费，抬高购房隐性成本，脱离官方统计。

　　有业内人士预计：深圳的真实房价，或许已超出公开的均价水平。翻两三倍正常，只翻一倍是失常。整个楼市完全处于疯狂状态。”张承望说：在强劲的楼价之下，深圳二手房产交易空前繁荣。

　　据深圳国土资源和房产管理局统计显示，1至5月，全市二手房成交量累计达到54722套，比去年同期上升43%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例为1.46∶1。

　　“二手住宅交易面积超过一手住宅，原因可能有两个：一是一手住宅入市货源减少；二是短期倒卖交易频繁。”

　　张承望称，今年5月份，深圳关内均价就超过2万元，较4月上涨16%。关外均价1.2万，较4月大涨27%。如此之高涨幅，肯定会刺激短期炒楼兴旺。

　　深圳中原地产工作人员告诉记者，“今年以来，许多客人一拿到房源就马上要求代理挂牌出让，且价格升幅都在10%以上。”

　　“VIP”玄机

　　二手楼市的兴旺，反过来又加剧了一手楼市的争夺。

　　张承望说：“在深圳，你必须有‘条子’或者‘VIP’号，才能通过‘优先购房’抢到新房。否则，即使你有钱，也不一定能买到一手房。”

　　在深圳罗湖的戴斯公寓，需在银行预存5万元并提供证明，才可办理“VIP”卡。在深圳关外龙岗的徽王府，需预存3万元办理“VIP”卡。在龙岗区的慢城，房源仅100多套，但VIP贵宾已超过1000名。

　　这就意味着，如果“VIP”号的认购数超过房源总数，非“VIP”号的消费者，即使有钱也买不到房。有深圳开发商表示：这样做是为了解客人的诚意度和购买力，锁住重点客户，是一种正常的营销手段。

　　深圳综合开发研究院房地产开发研究中心主任宋丁则认为：个别发展商明明只有100个房屋供应，却要发行1000张VIP卡，结果引起争相抢购。这样的做法，在某种程度上是在制造楼市的紧缺气氛。

　　据悉，当前房地产商对VIP的使用模式主要有两种：

　　第一种是按照VIP的号码顺序排队选房，并且不限制VIP号的购房数量。只要拿到最前面的VIP号，中介机构和投资客就可以抢先一步，大批“扫货”。这样，即使购房市民办了VIP卡，只要排位靠后同样买不到房。

　　张承望说，房地产商完全可以把前十名的VIP号扣起来，谁给钱就卖给谁。有些投资客，为了获得排位靠前VIP卡，不惜出数万元、甚至数十万元的重金购买。

　　第二种是VIP购房顺序由电脑抽签决定，与此同时，每个VIP卡号只能购买一至二套住房。

　　“这些手段只是表面文章。”张承望说：电脑抽签似乎很公平，可以避免内部认购，但事实上，房地产商有很多“技巧”。

　　通过这一手段，楼盘还没有开始“抽签”，优质房源就已经落到特殊“VIP”号的手中。在这个时候，附带着订房“契约”的VIP号，自然就有了炒卖的价值。

　　“等VIP号倒卖结束，有消费者真正入住了，房地产商才跟消费者签订正式的认购合同。这样，在政府的监控里，房子的第一个买家就是后来的消费者。”张承望说。

　　公开的事实，证明了深圳禁止内部“认筹”的难度。

　　“即使规定一个VIP号只能买一套房，只要开发商默许，买家借来10个身份证，照样能买10套房。”

　　“炒号关系到整个炒房链条。”

　　按照张承望的炒房理论：如果第一个买家就将房子用来居住，自然就没有了炒房的机会。炒房要获得最大的炒价空间，就必须先把实际消费拉至整个消费链条的末端。通过“VIP”号的特殊运用，就可以将住房消费先隔离出去。

　　“只要拿不到第一手货源，居住型的消费者，就必须在二手楼市为炒房者的全部成本与利润‘买单’。”张承望说。

　　中介“坐庄”

　　“当前，深圳相当一部分一手房源，集中在中介公司的手里。”

　　张承望说，与散户炒家相比，有资金实力的中介公司，往往会通过与开发商合作，整栋、整片地“吃进”楼房。

　　在深圳，一些在销售处被告知“售罄”的楼盘，只要你步行至附近的中介公司，往往就会获知这样的信息：这个楼盘还有很多好房子，你只需在开盘均价的基础上，再加几千元/平方米，同时交纳几万元的“茶水费”(行话)，就可以签订购房合同。但是，公司规定的中介费，还要照常收取。

　　张承望透露，中介公司控制某一楼盘房源的手段，主要有两种：

　　其一，直接与房地产商合作。房地产商将楼盘全部交给中介销售，每卖出去一套，中介会从中收取一定比例的提成。由于销售权全部转给了中介公司，市民要买房，就必须接受中介公司提出的“VIP”转号费或者“茶水费”。

　　“对房地产商而言，将销售权转包给中介公司，可以节省大量的人力成本。与此同时，中介公司为获得销售权，往往会作出承诺，将楼盘均价提升百分之几，同时保证可以销售百分之几，如果无法实现目标，将减收、免收代理费等，对房地产商吸引力大。”

　　张承望说，当前深圳除了中海、招商等个别实力雄厚的房地产商是自主销售外，大部分房地产商都是中介代理销售。

　　其二，以中介公司名义，获得房地产商的“VIP”号，利用自身资金或依托私募基金，整片、整栋地“吃进”楼盘。张承望说，与散户炒家相比，中介公司的“批发”式购房，更加容易让房地产商拿出排位靠前的“VIP”号。

　　张承望称，在部分中介公司的“坐庄”下，一手房的真实购买成本，除了合同价格，还要加上“炒号费”、“茶水费”等。因此，不少新盘在进入二手市场后，往往会出现20%?觸30%的暴涨。

　　张承望透露，中介公司会利用其营业网络，不断向市场灌输“政府即将强征个税”、“银行首付将提至四成”等“小道”消息，暗示市民买房要赶快出手，否则以后成本会更高，制造楼市紧张气氛。

　　“当前，高房价已经成为全国性的问题。但是，许多地方政府的调控措政策却并不明朗。有时侯，有些政策是‘只见刮风不见下雨’。即使地方政府有一些政策构思，但他们也不马上出来说明白。”宋丁说，这样的政策局面，恰恰为一些不道德的中介公司散布“小道”消息，制造市场紧张气氛提供了机会。毕竟，在市民眼中，自身政策知识有限，而中介公司则要专业得多。

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