2007年是国家继续加强房地产宏观调控的一年，国家陆续颁布了一系列土地市场法规政策，无论是国家的宏观调控政策还是深圳本地的实施细则，都对2007年全国及深圳的土地市场产生了重大影响

　　戴德梁行　策略发展顾问部

　　2007年是国家继续加强房地产宏观调控的一年，国家陆续颁布了一系列土地市场法规政策，无论是国家的宏观调控政策还是深圳本地的实施细则，都对2007年全国及深圳的土地市场产生了重大影响，并且在一定程度上决定了深圳土地市场未来一段时间的供应与发展走向。

　　本文主要分析了2007年国土资源部、财政部、中国人民银行联合出台的《土地储备管理办法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》及国土资源部《关于打击开发商囤地的四条办法》等政策对土地市场发展产生的重大影响，及其相应的市场反应，为读者进一步了解国家土地政策走势，从而对未来房地产市场发展进行合理预期提供基础。

　　政策回顾

　　2007年11月，《土地储备管理办法》、《土地储备资金财务管理暂行办法》

　　《土地储备管理办法》：

　　土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。

　　土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担。

　　调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模。

　　土地储备实行计划管理。

　　可以纳入土地储备范围的土地包括：依法收回的国有土地，收购的土地，行使优先购买权取得的土地，已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，其他依法取得的土地。

　　土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。

　　《土地储备资金财务管理暂行办法》：

　　土地储备资金使用范围具体包括：征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的土地价款或征地和拆迁补偿费用；征收、收购、优先购买或收回土地后进行必要的前期土地开发费用；征收、收购、优先购买或收回土地需要支付的银行及其他金融机构贷款利息支出。

　　土地储备机构向银行等金融机构申请的贷款应为担保贷款。土地储备机构举借的贷款规模，应当与年度土地储备计划、土地储备资金项目预算相衔接，并报经同级财政部门批准，不得超计划、超规模贷款。

　　政策分析

　　《土地储备管理办法》明确规定了储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。该办法的目的体现在以下两方面：

　　1、从源头上调节土地供应总量。

　　土地储备机构需要结合当地市场需求，对年度土地供应量和年度末期应达到的储备总量编制计划，并进行相应土地储备，从而实现长、短期的总量调节。

　　2、加速土地形成有效供给的时间。

　　影响土地进入开发阶段的因素有两点，一是产权不清，部分已出让土地由于权属存在纠纷而无法开发，土地储备中心的职能之一即使明晰土地产权后纳入储备中心，从而清除土地开发的法律障碍；

　　二是从“生地”开发至“净地”周期过长，而土地储备机构可以对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之尽快达到具备开发条件的“净地”，从而缩短土地开发周期。

　　财政部和银监会发布《土地储备资金财务管理暂行办法》的目的在于：

　　1、规范了土地储备资金的来源及使用范围。使土地储备中心职能及权利明晰化。

　　2、防范土地储备过程中可能发生的金融风险，因为政府土地储备行为需要巨额资金支持，严格的金融监管会使土地储备制度的运行更为平稳健康，从而达到制度的初衷。

　　政策回顾

　　2007年10月，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（简称39号令）、《关于打击开发商囤地的四条办法》

　　《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》：

　　工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让；

　　受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书；未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。

　　《关于打击开发商囤地的四条办法》：

　　一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让；

　　二是合理控制单宗土地出让规模。控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”；

　　三是规定每宗土地的开发建设时间。规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过三年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应；

　　四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足三分之一或已投资额不足四分之一，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。

　　政策分析

　　39号令是在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》即国土资源部11号令基础上修改而成，其着重对与《物权法》有关的内容进行修改完善，与11号令相比，主要从几个方面作了修订：一是将工业用地纳入招标拍卖挂牌出让的范围，二是明确建设用地使用权可以分层出让，三是将土地使用权修改为建设用地使用权，四是进一步明确强调土地出让的公开、公平和公正，不得人为设定影响公平竞争的限制条件，五是进一步明确挂牌出让截止问题，六是进一步规范出让金缴纳和建设用地使用权证书发放。

　　规定指出：开发商需按约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。此条规定提高了房地产企业购地成本，改变了过去开发商只要缴一部分土地出让金就可以取得土地使用权证，进而利用土地使用权向银行抵押贷款的做法。规范了土地出让金的缴纳，提高了开发商的前期拿地成本，利于打击开发商的囤地行为。

　　《关于打击开发商囤地的四条办法》旨在加大对闲置土地的清理力度，利于使增加的土地供应量直接形成房屋供应量，重点针对囤地开发商。这几项措施将从以下三方面影响未来土地市场供应：一是在土地出让规模上，土地管理部门会根据竞标房地产企业的实际开发能力，将出让土地规模控制在其三年开发能力范围内；二是在开发项目严格控制三年开发周期，如果开发商三年未完成项目开发将受一定惩罚；三是在土地出让文件中将说明三年必须开发完毕的条件，开发商在受让土地时也必须接受和做出相应承诺。

　　今年9月，国务院发展研究中心一份《中国房地产企业竞争力研究报告》揭示了当前土地高度集中在大型房地产上市企业的现状。其中以广东碧桂园为例，其今年前三季度新增土地储备3700万平方米，增长200%以上，以年开发量200万平方米计算，其目前高达4500万平方米的土地储备足够其开发27年。报告指出，囤地10平方公里以上的房地产上市公司不下10家。国土部有关负责人认为，如果三年开发周期的政策得到严格落实，则目前前50强房地产上市公司都需要对其发展战略做出相应调整。

　　深圳市场反应

　　2007年深圳市陆续出台了《深圳市闲置土地处置工作方案》、《深圳市土地闲置费征收管理办法》、《深圳市闲置土地处置初步认定程序》、《闲置土地处置法律文书》以及《无偿收回土地的法律适用和程序》等配套细则。11月，深圳市已清理了已批未建地738宗，约20.26平方公里，其中居住用地5.51平方公里、工业用地8.54平方公里、其余用地约6.21平方公里。其中，2002年前就取得土地使用权的占71.7%。

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