旺盛的刚性需求也将大大刺激重庆房地产行业，2007年1-8月重庆房地产完成开发投资额91.59亿元，较去年同期增长29.05%，预计未来重庆楼市将进入一个黄金机遇发展时期。

　　--重庆楼市第三季综述

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务

　　引言：

　　山城重庆，已经从一个直辖的城市，慢慢跃进为国际性大都会；外来流动人口大，城市生活节奏快，城市金融、房地产、货运等服务产业发展成熟，已经成为重庆在西南地区独有的特征，即有内地“小香港”的美称。

　　重庆是一个典型的城乡二元结构的大城市，外环线以内的主城区面积为2，737平方公里，常住人口达到810万，而整个规划区面积达5，473平方公里。伴随着中国西部大开发的脚步，今年6月，重庆正式被批准成为“新特区”，城市化进程进一步加快，将带来更多的生活移民。旺盛的刚性需求也将大大刺激重庆房地产行业，2007年1-8月重庆房地产完成开发投资额91.59亿元，较去年同期增长29.05%，预计未来重庆楼市将进入一个黄金机遇发展时期。

　　房地产开发投资稳步增长

　　2007年1-8月重庆房地产完成开发投资额为91.59亿元，较去年同期增长29.05%。受国家宏观调控政策的影响，重庆房地产开发投资额增长速度渐趋于合理。房地产开发投资的稳步增长，表明重庆城市经济正处于平稳发展状态，城市建设重心和外来资金逐步有序地转向房地产市场，众多外来开发商、省内外投资者看好重庆房地产市场的发展潜力，纷纷进驻重庆。

　　重庆市场今年供应量充足，1-8月普通住宅及别墅入市项目共224个，合计供应套数为64，219套(见表2)，全市供应集中在渝北及南岸两区，渝北地区因地势较平坦，外地品牌开发商进驻多，供应楼盘多为建筑面积20万平方米左右规模，上海德普的天江鼎城、北京城建的上品印象、上海复地的复地上城都是今季的主力楼盘；此外，南岸区由于滨江路沿线大量楼盘开发，开发量也迅速增长，因靠近中心区，可开发土地有限，推盘项目普遍多为10万平方米以内的中小型项目，以中小户型为主，如阳光100国际新城、亚太商谷等。

　　新特区成立推动成交迅速增长

　　据重庆房管局公布的数据统计，2007年1-8月重庆商品住宅销售面积为1，083.32(见表3)，成交套数为117，411套，成交金额为310.51亿元，比去年有较大的增长。今年重庆已直辖十年，并成立了新特区，对整个重庆的房地产市场是一个新的带动。新特区成立后即将推出的一系列国家优惠政策和城市化计划的推动，交通一体化，金融服务一站式的成熟等因素，为重庆房地产市场的兴旺提供了有利的帮助，特别是6月重庆新特区的成立，使得重庆成为西南最适合投资的城市之一，固定资产投资增长带动了房地产投资的增长，1-8月的商品住宅交易套数已经赶超以往各年的同期，市场成交量呈上涨趋势。

　　从各区销售情况来看，渝北区和南岸区成为成交热点片区。1-8月渝北区成交量居全市第一，“重庆向北”的口号为该区域带来了新的契机，又由于其远离市中心，生态环境和空气质量都很好，适合居住，现已成为富人区，高端项目纷纷热销，如弗瑞登·自由之城和玛雅上层，两楼盘一推出，即售罄。而南岸区由于南滨路的修建，国际会展中心的建成使得其区域价值迅速提升，作为典型的教育基地，区内拥有良好的教育资源，再加上该区8月供应量大增，因而吸引了众多置业者的关注，成交量不断上涨，近期推出的精装小户型亚太商谷、大连万达广场成交均不错。

　　此外，重庆今年的别墅市场逐渐活跃，1-8月别墅市场入市项目共16个，新增供应756套，而成交达1，394套，市场已呈现出供不应求的态势，预计未来市场供应会有所增加，市场消化保持均衡。联排的销量最大，从联排别墅交易面积上来看，200-250平方米户型占到了总交易量的35.84%，为别墅市场的热点户型。重庆目前的别墅产品在建筑风格、物业管理等方面均比以往提升，如常青藤、绿地翠谷等项目建筑风格表现纯粹，不少开发商为提升项目品牌，都不惜请品牌物管进驻，所以多数项目物管较完善。随着新特区的建立，沿海投资客看好重庆后市，外地置业者不断增多，目前别墅市场约占50%的购房者为外来人士。

　　销售价格增长迅速

　　重庆1-8月主城区普通住宅建筑面积均价为2，901元/平方米，同比去年有所上涨。作为直辖市，重庆受西部大开发、新特区等众多利好因素的影响，加上2006年底又被世界银行评为最适合投资的城市，仅次于上海，吸引了众多开发商前来开发，房价一直较平稳，6月新特区成立后上涨幅度增大，8月环比6月增长11.76%(见表4)。从各区的普通住宅价格走势来看，北部高新区8月均价最高，达3，757元/平方米，该片区自然资源纯粹，聚集了大量高端项目，从而拉高了片区均价。

　　重庆别墅市场今年继续活跃，1-8月重庆别墅建筑面积均价为7，815元/平方米(见表5)。按照物业类型划分，联排别墅建面均价为5，817元/平方米，叠加别墅建面均价为4，639元/平方米，独立别墅建面均价10，079元/平方米。其中渝中区的均价最高，达8，013元/平方米，该区是重庆的中心区域，目前只有阿卡迪亚一个别墅项目在销售，位处山顶之上，自然风景优美，因此销售价格较高，从而拉高了片区价格。

　　中小户型交易量下降

　　90/70政策执行后，重庆市场加速了中小户型的供应，在2007年1-6月普通住宅成交面积中，套型面积在90平方米以下的已经超过了50%，市场走向良好，此比例在8月下降了2%，原因一是由于前几个月市场供应为小户型居多，中小户型投入市场消化的时间过快，往往都被开发商用作项目前期投资回收的重要手段；二是由于过快的消化速度，考虑到年底基本不会有更多的新增项目面市场，加上开发商的封锁政策，减少或主动放缓对中小户的供应，90平方米以上的户型供应增加。

　　营销策划逐渐走出传统

　　为保障购房者的利益，重庆政府在8月取消VIP卡发放，很多开发商开始通过不同的方式作客户储蓄，如凭一定金额的银行储蓄卡排号，或用自有商场的打折卡来取代VIP；营销推广重点仍是传统的在媒体上作硬广发布，其次是举办产品介绍会，部分大型开发商迎合政府规划打造新片区概念，如茶园新区自然环境优越，面朝南山，是重庆政府重点规划城生态住宅区，和记黄埔、万科便极力将其打造成生态住宅片区；此外，部分高端项目开始走出传统营销，策划高档次的营销活动，如棕榈泉国际花园举办高格调的产品发布酒会，邀请专业乐团进行演出，造成轰动的营销效应，但此种推广手法费用支出大，能有实力又有意识采用的开发商不多。

　　预计第四季市场将平稳上升

　　重庆政府为了控制过快的增长速度，维持整个市场的稳定，出台了一系列的政策，如8月取消VIP卡的发放等，9月央行宣布增加“第二套住房”的首付款金额，被批准成为“新特区”后重庆市场刚呈上升趋势，外来置业者占有一定的住宅购买力，受房贷新政策的影响，投资客投资门槛被抬高，9月底10月初市场成交出现明显下滑，11月秋交会期间是传统的推盘旺季，预计将有大量楼盘入市，市场有所回升，年底仍将迎来传统的销售旺季。

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