房地产业爆炸式发展最终可能导致宏观经济危局的问题已引起中央高度警觉。从各方面的情况看，中央本轮对房地产的调控正逐渐展开，调控的决心不容低估。从2008年开始，房地产业将步入新的发展阶段。

　　本轮调控由“三性”所决定

　　房地产行业的调控是由该行业的民生性、政治性和经济性这“三性”所决定的。

　　首先，房地产业平稳发展是个民生问题。十七大报告充分体现了“建民生工程，创和谐社会”的主旨，希望更多的人分享改革的成果。在中国，住房无小事。它与教育、物价、医疗并列为民生的四大问题，且对民众的心理、行为，以及社会安定等有极大的影响力。目前我国仅有30%的居民已购房。房价的过快、过高的增长，将形成加剧贫富分化的社会财富的二次分配，未来将消弱另70%居民的自我保障能力。考虑到国别国情的巨大差异，在中国单靠理想化的租房的办法消除不了高房价下积聚的社会矛盾。所以，房地产价格必须保持相对平稳。

　　其次，房地产业平稳发展是个政治问题。从国内情况看，房地产正逐步套牢地方政府，土地出让金已成为地方财政支柱，由此衍生出中央全局掌控与地方政府利益的分歧，引发激烈的博弈，地产调控有效与否成为中央政令是否畅通的一大象征。从国际环境看，在面对外来的政治压力，要求中国大幅度提高汇率水平时，中国政府实际上采取的是以时间换取空间，以小步的退让，换取更多的经济发展机会；当前打压房市，也有配合政治方面的行动，削弱国际游资进入中国的冲动，压缩炒汇国际游资的栖息之所。

　　最后，房地产平稳发展才是个经济问题。房地产业的畸形发展和泡沫的出现，会对中国经济的持续稳定发展产生五大威胁：一是在高房价的诱导下，生产性企业，尤其是中小企业大量投资于房地产业，将挤占正常的生产资金，在房地产业集中过多的社会资源；二是房地产业的繁荣再次带动钢铁、水泥、电解铝等高能耗过剩产业的繁荣，加剧产业结构扭曲；三是刺激商业银行过度发放土地开发性贷款和按揭贷款，危及银行业体系的健康与稳定；四是成为通货膨胀的源头，在工资刚性的作用下，导致劳动力成本普遍上升，消弱中国产品的国际竞争力；五是国民真实财富和储蓄过度地向地产业集中，膨胀虚拟财富总额，过度透支社会购买力。因此，房地产调控非进行不可。

　　调控措施取决于适配程度

　　未来房地产调控措施的出台与否，力度如何主要将取决于房地产“三性”的适配情况。国家绝非要将房地产业“打死”，否则不会保留对首次置业者的低按揭首付，而是要将其强制性地引导到兼顾“三性”平衡、和谐发展的轨道上来。据此可对未来地产业宏观调控走向做以下三个初步判断：

　　其一，在1-2年的短期内，调控政策将首先围绕民生问题的解决情况而展开。而这与地方政府对宏观调控政策的落实情况、对经济适用房、廉租房、不同用途土地供应调节状况，地产商和银行对宏观调控的配合情况，房价是否真正回落并走向平稳进而有效缓解社会矛盾等因素息息相关。

　　其二，在2-3年的中期内，调控政策将围绕控制地产业大幅度反弹，促进地产业平稳着陆并健康发展而展开。本轮调控势必减少政府土地出让金的收入和引发不同用途土地供给结构的调整，并督促银行对按揭业务进行反思。地方政府能否认真地做出收支和土地供给的调整，银行能否理性地调整信贷业务，且地方政府和银行都能够认真坚持这类的调整，将十分关键。

　　其三，从长期看，房地产调控取决于中国宏观经济发展的基本面，即是否存在经济整体过热或过冷等现象。从发达国家的长期经验数据来看，房地产价格通常会以高于国民经济真实增长速度2-3个百分点的速度稳步增长。在这样的合理幅度内，国家不必也不会过多地干预。

　　未来仍有良好发展前景

　　在我国，对房地产尚存在巨大的真实需求，房地产业仍将伴随着国民经济的健康发展而稳步增长。但本轮调控将引发房地产业新的变革。

　　上个世纪末和本世纪初，为防止通缩，国家将房地产业定位于支柱产业而大力发展。从本轮调控来看，中央对地产业的定位似乎有了新的认识。那就是，房地产业对经济发展有很强的拉动作用，但不应长期而持续地占据着经济发动机的地位；房地产业是经济增长的支柱，但不应当是最核心和最粗壮的支柱。否则难以避免泡沫化。

　　目前，中央对房地产保障消费需求，严控投资需求，打击投机需求的思路已经成型。房地产业面临新一轮的洗牌及兼并重组，房地产业的发展面临新的定位调整。温总理讲话中透露出住房保障将覆盖中产阶级的信息，预示着今后房地产业结构性调整的趋势将更加明显。

　　做为对国家宏观调控的积极回应，房地产企业应主动倡导并勇于承担企业公民的社会责任，思考和理解国家的调控思路，顺应国家的宏观调控。相信经过本轮的调整，中国的地产业仍将会迎来美好的明天。

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