土地，被看成房价杠杆因素之一。重庆经验告诉市场，大的土地供应量，对于房价抑制能力显而易见。

　　在这条理论下，11月20日武汉市土地中心透露，本月28日和下月27日，共有15宗地块挂牌出让，涉及居住、商业等多种类型，其中不乏是中心城区的大型地块，总面积超过1000亩。

　　入市面积近千亩

　　进入11月，土地入市已现放量的苗头。

　　据官方消息：本月28日出让的7宗地块中，中北路、中华路、彭刘杨路、天门墩均有涵盖商业居住的地块出让。后湖竹叶山钢材市场地块也将露面，搬迁后的钢材市场将建设面积1.7万平方米的大型商业项目和部分住宅。下月27日，挂牌出让的8宗地块中，有两宗大地块。其中，洪山区团结村地块由6宗小地组成，总面积232亩；汉阳铁桥村的地块也是由6宗小地组成，出让面积310亩，是今年挂牌出让的中心城区最大地块。

　　而其实在此之前，已有讯号表明，政府有意放量土地。但背后透露的信息是：武汉并非没有土地可推。

　　“捂地”的利润学

　　“金九银十阶段，各开发企业的重点在于如何提高销售总量，与此同时，自然也紧盯着新推出的地块。无奈6月、7月、8月及10月都没有新交易推出，虽上月共成交了8块新地块，但却远远不能满足众开发企业的胃口。浦江筑城置业顾问有限公司总经理章建雄说，虽然目前有关部门不断推出新的地块，却存在着一定“捂地”行为。如今，地价上涨迅速，“捂地”让利润不断推高。

　　一位有意参与拍卖的开发商一针见血地指出，出现后市土地集中放量的原因有二：一方面是为了保障限价地的供应，另一方面也可能是政府土地调控的有意安排，因为集中放量比分散供应能起到别样的效果。

　　两个方面稳定市场

　　尽管土地可能会继续涨价，但李国政认为：“不可能完全从地价去得出未来房价一定大幅上涨的结论。”他的理由是，在当前市场下，包括土地、税收、金融在内的基本政策都有可能不断变化。

　　李国政说，“今年大量供地，明后年市场供给也会有相应增加，特别是今年城区供地增加很大，可以降低市场的增长预期，促使开发企业加快供应节奏，减缓市场价格涨幅，保持市场稳定发展。”据统计，今年武汉市公开出让土地已经超过去年2225亩的水平，全年预计超过3000亩。

　　李国政表示，从土地出让到形成住房上市供应，在这过程中缺少有效监管，这也造成不少存量土地没有变成有效供应，造成实际供应不足现象，所以说，加大土地供应固然增加了未来供应，也可以改变市场预期和信心，但若要真正解决供需矛盾，还牵涉到其他很多因素，包括对开发周期、产品销售等环节的诸多监管，才能实现增加土地调节市场的目标。

　　“囤”面包还是“囤”面粉

　　有一次与钟伟聊天，他说了一个观点：目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右。“未来三年房价必须保持15%—18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。”

　　在当时，我的脑海里有一个印象：在一片沙滩上，有沙堆的城堡，海浪袭来，沙丘坍塌。这个看上去完美的循环中，只要有一环泡沫破裂，都很有可能会引发其他环节的彻底崩盘。

　　这就是说，土地市场已经出现“两极”。一方面是地王迭出，面粉贵过面包；另一方面是土地被“囤”，开发商的资金链依靠房价上升来支撑。

　　有数据证明目前的严峻：7月份，上海社科院房地产研究中心发布的报告显示，上海历年积累存量土地有近一半未形成有效供应。“1988年-2005年上海出让的土地使用权面积共43666.37公顷，可建面积42131.96万平方米，而上海商品房建设新开工面积仅为25698.58万平方米，两者相差近1.7亿平方米。”

　　1.7亿平方米？在这个数据背后，是武汉市两个月推出近1000亩土地的黯然失色。

　　在另一方面，地产公司愿意囤积土地的原因是：香港上市公司财务准则规定，地产公司的土地储备可以每年进行价值重估计算成本，所以开发商都愿意囤积土地，随着土地价格的上涨，可以减少计税利润。今年年初，国内修改会计准则，地产公司的土地成本计算方法也效仿香港准则，房地产上市公司囤地的热情直接造就了“面粉贵过面包”的笑谈。

　　在这个笑话背后，有一条线路：股市高涨，上市地产公司获得巨额融资收购土地，再引发土地价格高涨。

　　“房地产上市公司被普遍高估，市盈率动辄50、80倍，100倍以上的也并非少数。要维持这样的高市盈率，就要给投资者增长的预期。增长预期怎么来，当然是土地储备。”基于此，一直声称不圈地上市的小潘，也说：“有了土地储备，市场就给你更高的市盈率，你就有了更大的放大能力去融资，然后又可以进入下一轮土地储备。”

　　土地-高市盈率-再融资-土地，股市和地市之间就这样形成了自我循环。10月8日，SOHO中国在香港上市融资19亿美元。

　　又一个面包商诞生，面粉又要涨。

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