房地产价格与房地产市场目前是人们最关注的话题之一，当然也是政府最关注的领域之一，因此他不仅涉及到大量的民众，还涉及到国家金融及经济的安全，稍有不慎，后果不堪设想，美国的次按危机正说明了这一点。

　　关键词：收益相关者、宏观调控的效果、房地产市场发展模式、房地产供给与需求、投资与投机、物业税。

　　房地产价格与房地产市场目前是人们最关注的话题之一，当然也是政府最关注的领域之一，因此他不仅涉及到大量的民众，还涉及到国家金融及经济的安全，稍有不慎，后果不堪设想，美国的次按危机正说明了这一点。

　　1、关于房价

　　目前最常用来测量房价指标的是房价收入比，目前持泡沫论的人认为国内的房价收入比已超过国际公认的警戒线6：1，部分城市的房价收入比已超过15：1，泡沫较大。

　　对于持房地产市场不存在泡沫的人认为，国内由于土地资源缺乏，中国的经济快速发展、收入的增长都促进了房价的上涨，同时，市场上存在硬性需求，大部地区的房产是供不应求，因此房价仍在合理的范围内。有的人甚至指出“二手房的换房率”等更为实际的指标，说明市场上的投机行为并不高。

　　而本人认为，本次房地产市场不能单纯的争论他是否存在泡沫，因为中国有特殊的国情与现况。比如中国存在的贫富差距象现将直接影响了相关数据的准确性或可判断性。因此不同的角度会得出不同的结论，至于泡沫，在没有破裂前谁也不能说他是泡沫。

　　作为一种商品，供给和需求是决定价格的主要也是最根本的因素，当供给大于需求时，价格自然就下降，相反价格就上升，因此要调控价格就是从供给与需求两方面进行调整。市场上的供给与需求数据并不表示是真实的供给与需求数据，比如部分需求被抑制也有的被提前释放，同时供给也由于投资或投机因素短期内被放大了。同时，供给也有可能被利益集团所控制。因此我们将对房地产市场的供给及需求进行分析，在此之前对房地产市场的各方利益体进行相关的分析。

　　2、利益各方

　　中央政府：

　　这应是较公证的一方。中央政府站在大局的角度出发，希望房地产市场能够健康长期的发展。但中央各部委里对此也没有完全的统一认识，种种现象表明，在中央政府里认为房地产市场过热的认识占了上方，这两年频频颁布各种宏观调控政策说明了这一点。

　　但是大家要认识到调控的目的并不是希望房价下降，而是稳定房地产市场，使之健康长期发展。但可惜调控的效果并不理想，越调控房价上涨越迅速。原因之一是地方政府因为利益关系部分政策并没有执行到位，二是前期调控的方向并不完全正确。

　　本次房地产的发展情况同上世纪90年代初的泡沫完全不同，上次的实际需求并不多，投机成本高，因此通过紧缩银根及连续加息就可完全挤到泡沫。

　　我们来回顾一下本次的房地产市场宏观调控方向及其效果：

　　首先调控的方向是紧缩银根的货币政策(包括提高贷款条件及提高存款准备金率)，认为房地产企业由于资金的压力会抛售房产，但调控的结果是淘汰了一大批中小企业房地产开发商(融资渠道增加，大发展商较轻易的获得开发资金)，而使房地产市场垄断加剧，供应减少，导致了房地产市场上卖方力量变强，买方几乎无议价能力，结果造成供需双方的谈判能力发生了根本性的变化。

　　第2项重要措施是财政政策，即税收调控。主要是通过调控营业税、个人所得税、土地增值税等。而营业税及个人所得税政策对抑制投机的效果不明显(成本远小于收益，因此无法抑制投机)，而土地增值税政策只是减少了房地产开发商的部分利润，并没有影响到整个市场的发展。土地增值税作为地方税，在执行当中，可能并不到位。

　　第3项重要措施是货币政策：加息及提高存款准备金率。由于中国的市场传导机制不灵敏，因此加息及提高存款准备金率对市场的影响非常小。同时由于房地产企业的高额利润(一般的投资回报率超过30%，有的高达100%以上)，因此加息并不会影响到他的投资与收益，而对于高涨的房价，对投资或投机的购房者来讲影响也是非常小。

　　第4项重要措施是行政政策：调整市场供应结构，即90/70政策以及限价房政策。这应是房地产市场最严格的一条政策了，可是由于区域的差异及地方政府、房地产商的抵制，此条政策的执行并不到位，据统计，2007年上半年90平方米以下的投资额占商品住宅投资总额的比例不到20%。其次由于为执行90/70政策，曾对未报建的重新更改设计，导致在一定时间内的供应的不足。

　　另外，部分发展商通过技术问题解决了90/70政策所带来的影响，比如通过两套房打通为一套，使90/70政策失效。

　　而对于限价房政策，比例低、实施难度大。现在房价上涨迅速，它也可能成为少数利益集团寻租及投机者投机的工具。

　　第5项重要措施是增加供给：增加土地供应。增加土地供应这条政策对发展商或对购房者来说都是一条利好政策，但如果仍以目前推地状况，预计短时效果也不明显，原因主要是推出的土地大部被大开发商囤积。对发展商业，未来发展最根本的资源就是土地与资金，因此土地储备成为各发展商的首要目标。那么为什么大量的推地也不能在较短时间内影响市场呢？首先推出的土地大部分在边远地区，对中心城区的市场影响有限；其次是政府土地储备有限，公布的推地计划也不一定能完成。再次是推出的土地大部分是成片出让，这种方式洽好满足了开发商的储备要求，因为这样开发商可以控制开发的节奏。比如当年推地规模为500万平方米，如果分五年开发，则每年实际开发量才100万平方米，而如果每年的开发量要到500万平方米，要到5年后才能达到这个规模，而且每年的推出量要保持不变。因此当年的开发量同前几年的推地规模及每块地的平均开发年限相关联。而事实上，平均每个楼盘的开发时间一般会超过5年，对于一些大盘，开发时间一般都超过10年。这就是大规模推地不能在短时间内见效的原因。

　　第6项措施就是保障型住房政策：即推出更多的廉租房或经济适用房。这是中国住房政策的又一次转向，即由原来的市场方向转向市场与保障型同时兼顾的局面。但是，其中的经济适用房政策遭到很多人的反对，说它成为穷人补贴富人的工具(因此买经济适用房的人很大一部分是有钱买房者)。另外，这个政覆盖的范围有限，因为大部分的人仍然无法享受这一福利。

　　我们把房地产需求者分为三类：富裕者、中等收入者、较低收入者。较低收入者通过住房保障制度，解决了住房的问题；富裕者对价格的敏感性低，而且目前房价上涨迅速，他们也会进行房产投资，中等收入者要么成为房奴，要么则放弃购房。

　　地方政府

　　这是房价迅速上涨的第二利益获得者(房产商是最大利益获得者)。作为中央决策的执行人，同时他也是房地产市场的主体之一，即土地供应方，因此他有着矛盾的双面性。甚至在前几年，部分地方政府通过行政手段，控制土地的供应数量，助长了房价的快速上涨，从而增加出让金收入。其次，为了吸引投资，促进地方经济发展，他对投资商进行了让步，包括如90/70政策的执行，土地增值税的清算、营业税的返还等。另外供应的土地上采用整体大片转让，没有控制单个项目用地规模，导致开发周期长，也影响了调控效果。因为分割会减小土地的价值，同时需要增加市政及配套的投资等。

　　房地产商

　　它是房价上涨最大的利益获得者，因此毫无疑问，他是房价上涨的主要推动者之一。比如很多开发通过捂盘、控制开发节奏等人为造成供应不足现象。有多还通过炒地获得巨额收益。

　　银行

　　它是房价上涨的第三利益获得者。由于房地产的快速发展，银行获得的利益不公是房地产开发商的利息收入，另外很有很大一部分购房者的贷款利息收入，如果下降将直接影响到金融风险。因此金融政策很大一部分是考虑到金融安全的问题，而把房地产市场放在其次的地位，如目前可能采取的提高首付比例，或者央行提出的现房销售政策等，都是从金融安全的角度，而不是打压房地产市场的角度调控。

　　外资基金

　　他是影响供应的主要因素之一。因为人民币的升值，中国经济的快速增长吸引了大量的外资基金。部分是直接投资于房地产业，一部分是在资本市场上间接投资于房地产公司。作为投资者，外资基金当然希望房价上涨，从而带来投资与人民币升值的双重收益。

　　购房者

　　我们把购房者分为购房自住者、投资者、炒房者。对于已购房的自住者来讲，这部分人也希望房价快速上涨(据研究，已购房者有一种心理，即希望后买房者受更大的蹂躏，虽然他们并没有获得直接收益)。对投资者和炒房者来讲更是希望房价快速上涨，他们也能从中获得高额利益。

　　3、市场的供给与需求分析

　　从经济学的角度看，商品的价格取决于供给与需求，当需求大于供给时，价格自然就上涨。目前中国的房地产市场明显就是供不应求，因此促使房价迅速上涨。但长期快速上涨在一定程度上透支未来的预期，并不利于市场的长期健康发展。由于市场上的供给与需求并不一定真正反应了真实的供给与需求，因此调控必须还原真实的供给与需求，或者调整供给与需求的结构，促进市场的健康稳定发展。

　　3.1供给分析

　　供应从两个方面进行分析，首先是土地供应，其次才是房产供应。

　　由于政府控制土地一级市场，因此土地供应取决于地方政府。前两年土地供应不足是造成这两年房产供应不足的主要原因之一。

　　目前政策已经转向，增加供应已经是目前的主要调控政策，但是增加土地供应并不表示能增加市场上的房产供应，因为这还要看开发商的房产供应如何。

　　房产供应则取决于房地产商的开发进度了。前面分析到，由于政府供应的土地很大一部分是非中心城区，因此规模较大，这导致开发商可以控制项目的开发进度，致使供应不能及时释放，这是政策性造成的囤地。另外，由于房价上涨较快，很多房地产商通过捂盘来控制供应，造成供不应求，推动价格的上升。

　　同时目前的政府增加供应的政策效果也大打节扣，比如增加土地供应政策、70/90政策、保障房政策等都是增加供应及供应结构的强有力措施，但要发挥作用，需要2-3年的时间。由于地方政府执行不到位、开发商控制开发节奏和推盘节奏等都使增加土地供应的效果打了节扣。而70/90也是增加供应的措施之一(如果实施，同样的建设面积，可以增加50%以上的套数)，但由于地方政府执行不到位，开发商更改设计(两套打通为一套)，效果仍然不明显。而保障房政策只限于低收入者，而低收入者本身并不是购房需求者。

　　另外前期的调控反而减小了供应，比如前期的银根紧缩政策致使大量的中小房地产企业因缺乏资金，或者放缓开发进度，或者被市场淘汰出局。

　　资金--影响供应的间接因素分析：

　　土地及房产是直接影响到房地产市场的供应，而资金供应则简接地影响到房地产市场的供应。资金供应主要包括银行、股市、国外资金。除了银行贷款外，很多开发商通过上市、增加战略投资者等在资本市场上间接提供投资机会。据相关统计，仅2007年上半年，几大房地产公司就从资本市场上融资上千亿元。巨大的资金筹集大部分都投向了土地储备。巨大的资金供应，造成了对土地需求的竞争加剧，从而推动了土地价格的快速上涨，从而直接拉动了房价的上涨。

　　3.2需求分析

　　需求的种类与放大效果：

　　前面讲到，把需求者分为自住购房者(消费)、投资者、投机者三种。

　　自住购房者：这是硬性需求，但快速上涨的房价会使部分自住需求提前释放。投机者：短期投资利润。影响投机的主要是房价的上涨速度。投资者：影响投资的因素包括利息、通货膨胀率、出租收益率、房价增值额等。

　　对投机者，毫无疑问是政策是要严打的范围(实际上少数开发商或中介公司参与了投机)。但对于部分自住者和投资者，业界却有不同的争论。

　　在国内，政府把购房作为一种投资看待，而不是作为一种消费看待。因此部分学者或官员认为应让买的起房的人去买房，买不起房者应采取租房或保障房，也就是采取香港的发展模式，即高房价，高福利保障政策(国内保障政策才刚刚开始)。也就是说对于部分自住需求者，如果买不起房，一部分申请保障房，大部分买不起房者应进行市场租房。这种模式下是鼓励了投资者。目前这种模式基本占了上风。

　　而另一部学者则提出应改变这种房地产发展模式，即应让大部分人买得起房，应把购房作为消费而不是作为投资看待，即除了应该提供保障房之外，也应该抑制投资者，使房价下降，使大部分人能买得起房。这种模式我们称之为欧洲模式，即政府对住房征物业税(或对空置房课以重税)，以减小投资者的投资收益，从而抑制投资和投机。

　　第一种模式的好处是地方政府可获得高额的土地出让收入，并以部分土地出让收入补贴低收入者(廉租房)，缺点是中等收入者不能享受保障房优惠，因此这部分人一部分成了房奴，另一部分则是采用租房方式解决。

　　第二种模式的好处是体现了公平，因为土地本应全民所有，因此应照顾所有的居民，缺点是土地出让收入减小，而且国内配套不成熟，实施有难度。

　　目前由于流动性充足、通货膨胀的压力、经济快速增长、人民币升值等因素，导致了房价的快速上涨，吸引了大量的投资者与投机者。也就是需求被放大了，部分真正的自住购房者被高房价所抑制，而这部分的需求价格要低于投资者的需求价格。而大量的投资者或投机者导致市场需求被无限放大。

　　投机与投资的影响因素与效益分析：

　　通过宏观调控，房地产的交易成本或投机成本已大大提高，那么当出现什么样的情况时投资者和投机者会减小呢？

　　我们来分析一下影响这两者购房的相关因素。投机者一般是在较短(一般在3年内)的时间内买卖，对于房子是否出租并不重要，对于大部分的房子是空置的。影响投机的收益的因素有房价上涨的幅度、贷款利息率、交易税费、存款利息率(或一般投资回报率)。我们来简单算一笔帐，假设一套房年初的总价为70万，则自有资金为21万，银行贷款49万，如果一年后房价上涨了15%(上涨了10.5万)，则转让的相关税费约为总价的7%(约为5.5万元)，银行利息约为3.5万元，净利约为1.5万元，则年投资回报率约7%。而如果两年后(相关税费成本只付一次)再卖，且每年的增长率为15%，则年投资回报率约20%。如果半年内上涨了15%，则年投资回报率达30%(半年回报约15%)。

　　而如果房价每年上涨的幅度为25%时，则年投资回报率约为35%，如果两年后再卖，则年投资回报率将达50%以上。

　　以上的收益还不包括出租的收益，如果持有一年以上并出租，则收益更高。

　　而实际上，这几年很多城市的每折房价上涨幅度超过25%，有的城市高达100%，主要原因是投资者或投机者利用了财务杠杆，即通过银行贷款获得资金进行投资。所以这种高回报率导致了高投机的原因。把投资者或投机者视为企业对待，则一般的负债率高达70%(以30%的自有资金计)，因此也存在了高风险。如果房产价格下降，则负债率就提高了，风险就更高了。

　　从以上的分析可以看出，当每年的房价增长幅度低于10%时，则投机者就会降低，因为，投资收益比银行存款收益的差距变小。但实际上投机者所到之处每年内的房价增长幅度都超过了50%。高利润导致了大量的投机者进入市场。

　　而对于投资者来讲它不同于投机者，它持有的时间较长，甚至长期持有，他在取得房产后对外出租，获得租金收益(同时还有房产增值收益)。影响投资收益的除了房价上涨的幅度、贷款利息率、存款利息率等，还有很重要的是要考虑到租金收入。由于房价的上涨迅速，因此投资者对租金收益的要求大大降低。

　　由于投资者持有时间长(持有五年以上出让免营业税及附加)，因此交易成本低，同时又有出租收益，因此投资者对房价的上涨要求要低，一般只要每年房价上涨的幅度高于5%，加上出租收益(目前年收益约为5%左右)，则年收益率都可在10%以上。况且目前每年的价格上涨幅度都超过了20%，因此也会吸引了大量的投资者。同时购房可以减小通胀产生的货币贬值风险，因此要改变这部分的投资需求要难得多。

　　关于投资与投机者的数量问题，目前市场上还没有准确的统计数据，有一些人通过二手的换手率来判断投机者的比例，部分人得出投机者比例不同。而实际上现在由于房价上涨的速度迅速，对于投机者来讲，也不会在短期内转手，因此转手率也会不能明显表现投机者。另外一些人以外地购房者比例来判断投资和投机的比例，而实际上本地购房者也有很大一部分是投机或投资者，而外地也有一部分是自住者。但不管如何，外地购者比例和换手率具有一定的参考性。另外判断最直接投资和投机最直接的指标是空置(是指购买后空置无人居住的房子)，这个数肯定比投资及投机的比例要低，但也会反应出它的真实需求。

　　目前一些三、四线城市，外地购房率在50%左右，这说明它的投资者及投机都也可能在50%左右。有一些楼盘的入住率不到50%，也可以看出它的投资率或投机率超过了50%了。在这种城市，如果控制投资者(投机者是肯定要打击的)那么会对整个市场造成很大的影响。

　　从上面的分析可以看出，要改变供需不平衡的情况，除了要控制供应外，更重要的是控制需求，因为投资的高回导致需求被无限放大，而供应是不可能无限供给。但对投资者的调控较难，而且国内目前仍把购房视为一种投资而非消费，因此要控制投资需求，必须调整整个市场的发展模式。

　　3.3改变供应与需求的措施分析

　　收取物业税：这个政策将直接改变房地产市场的发展模式，即直接改变购房需求。收取物业税将直接增加的投机者和投资者的成本，购房需求会迅速下降，当然后续需求将补上，但后续需求的可接受的价格要低很多。

　　收取物业税的方式有两种，一是全面征收，即对持有房产的人征收，则这将全面抑制需求，另外一种是对持有第二套以上住房者(或对持住房面积超过一定面积的部分)课以重税。目前在中国收取物业税的操作难度大，就算是采用个别城市试点，也不一定能达到很好的效果。

　　单幅土地拍卖的面积控制：即对大片土地进行分隔进行出让，并禁止同一发展商持有。比如福建就规定出让的单幅土地不能超过300亩。这样可以减小土地的开发长度，短时间内增加供给，同时可以提高竞争水平。当然这样做会降低土地的开发价值，同时也会增加市政的投资成本。

　　控制开发商同一城市的土地储备量：由于房地产具有区域性，因此市场占有率应以单个城市计算，当土地储备量超过市场一定比例时应控制他的持有量，以避免市场的垄断，同时也会带使开发商加快开发的速度，以争取后续的土地储备。

　　提高首付比例：这种措施会全面抑制需求，包括真实需求与投资需求。但这并不能改变房地产市场的结构，对于资金充足者影响不大，而对一些中低收入者影响更大。另一种是区别对待，即对首次购房者不提高首付比例，但对二次购房者的首付比例提高到50%以上。这样可以大大减小投机与投资的需求。

　　加息：但由于中国货币机制传导性弱，而且中国式的“温水煮蛙”加息方式，减小了市场对加息的反应。但加息仍然是最好的货币调控工具，但效果显现的时间偏长。

　　4、结束语

　　对于房价，除了买房者，大部分都不愿意看到房价下降，地方政府、开发商、银行、投资者、已购房者，这些人或机构都不愿意看到房价下降。以银行为例，据各商业银行进行内部测试，当房价下降15%则是考验银行的承受能行，当房价下降超过20%以上时，则不良购房贷款率将会大幅度上升，直接影响到金融稳定。

　　最好的结果是，未来几年内居民的可分配收入要超过房价上涨的速度，这样才会使房价收入水平慢慢趋于平衡，因此政府的主要任务，不仅要控制房价快速上涨，提高居民的收入水平才是最重要的。

　　8月份的CPI已达到6.5%，如果通胀加剧，则房价还会快速上涨。贷款购房者好像更乐意看到适度的通涨，因为对于负债者来讲，实际还款值比贷款值变小了，当然收入要同通胀同时增长。

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