现在一些资金，包括投资商业地产的，还有一些国外的基金，它们的进入是为了将来的退出。其中很多并不是长期投入，这些资金因为其流动性，具有了很强的投资风险意识，一有风吹草动就会脱身而出。

　　金成地产从晶美花园、安乐新苑起步，然后到03年金成•时代花园大获成功，可以说金成地产的成长正是华南地产业发展的一个缩影。近日，观点网对深圳市金成地产集团有限公司副总经理谢旌进行了专访。

　　观点网：金成地产从晶美花园、安乐新苑起步，然后到03年金成•时代花园大获成功，可以说金成地产的成长正是华南地产业发展的一个缩影。您如何看待金成在华南的发展历程。

　　谢旌：这几年中国和华南整个经济的发展带来了房地产市场的兴旺，金成也是伴随着市场的高潮发展起来的，正赶上了这一好的机遇。发展到现在，华南尤其是深圳的房地产业有一个趋势，那就是土地资源的稀缺，使得深圳的开发商纷纷走向内地，走向全国。这一趋势在这两年尤其明显。谈到华南地产的发展，我们可以看到富力、碧桂园的发展轨迹，就是从地产运作进入到一个资本运作的阶段，这也是一个大的趋势。当然，这个趋势不仅仅局限于华南，目前全国有实力的地产商都在想着资本运作，最近北京的SOHO也在香港上市了。地产可能将来只是作为一种媒介，对开发商来说，将来还是逐渐会向金融资本来发展。

　　观点网：楼市一直有“金九银十”之说，而今年10月深圳和广州的销售量并不理想。您认为这是暂时的观望情绪的体现还是如人们所说的“拐点”真的到来？

　　谢旌：这个现象现在确实存在，但是从长期来看，我仍然是看好的。从深圳市场看，现有的土地供应量相对来说是有限的，经济发展的势头又一直很猛，经济的发展会带来资金以及人力资源的聚集。房地产作为经济发展的一个副产品，它必然要伴随经济的增长一起前进，这样看来，深圳房地产市场仍然是很有潜力的。前一段时间，房价确实是涨幅比较大，预支了未来一段时间的价格。但是从整体来讲，市场还是会回到正常的轨道。

　　观点网：刚刚您谈到了资本运作的问题，您认为资本市场对当前中国地产的影响主要有哪些呢？

　　谢旌：首先，通过资本运作，对资金等方面的资源会有一种重新的分配。前一段时间市场的非理性发展，使得房地产行业看起来比其他行业的利润率高，风险又看起来相对较低。而资本的趋利性本能，不可避免就出现大量资金往这边涌入。资金的进入，预期的看好，更带来了土地等一系列成本的提升，导致各地土地拍卖“地王”纷现。在这个过程中，市场本身就将资本和土地进行了重新分配。不过从这一过程来看，我也有一些担忧。因为“面粉”已经贵过了“面包”，这就有它非理性的成分在里面，如果一旦资本运作环节出现问题，影响就会很大。据我了解，现在一些资金，包括投资商业地产的，还有一些国外的基金，它们的进入是为了将来的退出。其中很多并不是长期投入，这些资金因为其流动性，具有了很强的投资风险意识，一有风吹草动就会脱身而出。这些就是潜在的不稳定因素，对这一点我们应该有清醒的认识，不要出现像东南亚金融危机之类的情况。往往一些国外的游资，它们的实力是不容小觑的。很多国内的上市和没上市的大型房地产企业都有境外投资在背后支持，它们通过这一轮的炒作，将国内的地价房价炒起来，然后在获得相当利润之后退出，这会给我国的地产市场带来怎样的影响，让人总有一种担忧。当然，我们政府对这方面相当的谨慎。

　　观点网：对，这一段时间政策和金融调控相当密集，一定程度上反应了政府和金融机构的清醒态度。而这些调控，恰恰影响了购房者心理。

　　谢旌：“买涨不买跌”是购房者一种潜在的心理规律。我们也曾在客户里面做过一些调查，从近两年的情况来看，购房自用的比例相对往年有所降低，投资客占了很大比例，他们所购买的，是对房地产市场高速增长的一种预期。最近出台的关于二手房贷以及按揭的一些紧缩政策对这方面投资影响比较大。不过一两个月的成交量不能完全看出市场的走向，因为市场上每月推出的楼盘不一样，可能这个月推出的多是高档楼盘，面对的是一部分购房者，所以体现出来的数据并没有反映真实的市场，可能带有一定的片面性。

　　观点网：金成地产在群雄逐鹿的深圳房地产市场，能够获得“中国深圳行业10强企业”这样的肯定，您认为金成地产有哪些优势？

　　谢旌：作为一个本土的开发商，我们在第一个阶段对深圳一些有利的资源和条件做了深入的分析，可说是有备而来。房地产行业的竞争很激烈，每年全国有几百家的企业会选择退出。现在我们有了一定的积累，公司对市场的产品走向做了前瞻性的预期，在土地储备方面也做了一定的储备，能够满足公司未来五六年的开发。当然，现在竞争不仅仅是资源上的竞争，更多还在人才和企业品牌的竞争。公司下一步的目标是在团队和企业品牌的提升，将金成的品牌逐渐打出来，整体实力跃上一个台阶。

　　观点网：金成地产在深圳已经有了一定的影响力，公司有没有考虑将成功的经验拓展到全国其他城市？

　　谢旌：有这样的想法，公司也有过尝试，但是目前来讲还没有真正地迈出去。现在二三线城市的发展提供了很多机遇，我们也考察过好几个地方，也有兴趣在当地发展。当然这是一个渐进的过程，每迈出一步，都需要谨慎考虑。

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