地产企业上市融资，是为了发展，还是为了圈钱？这个问题，业界与经济学家的看法，一直存在争议。而万科因为其龙头地位，在这场纠葛中，立于“风口浪尖”。

　　2007年，房地产上市公司增发了1000多亿，万科此间已定向增发100亿。万科“圈钱”流言更甚。导致一向低调的董事长王石，也不得不出来回应。

　　10月29日，北京，万科更改标识的新闻发布会，因为此种流言，戏剧化地成为了一堂“地产知识”普及课。

　　王石：“圈钱”有三个特征

　　这是一个概念模糊的年代。

　　面对质疑，王石不得不先解释：关于企业正常融资与“圈钱”的区别。

　　“所谓的‘圈钱’，应该有三个特征。第一，它过度融资；第二，钱没用在企业的主营业务上；第三，它没带来合理的回报，侵害了股东尤其中小股东的权益。”王石如是陈述。其背后的含义是：无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。不能称为“圈钱”。

　　王石的理由是：从融资规模来看，今年一到九月，房地产上市公司在A股市场总共融资304亿，其中万科大概占33%。而在这些有融资的公司中，万科的总资产、净资产和营业收入分别占41%、45%和52%，这是行业内的对比。而从跨行业的对比，今年一到九月，除银行业之外，A股市场增发的前十名，总共融资是951亿，其中万科占11%，但是万科的总资产、净资产和营业收入分别占24%、26%和18%。“也就是说，无论行业内对比还是跨行业对比，万科融资的规模都低于公司的经营规模。”

　　“其次是资金投向。万科是个非常专业化的公司，只有住宅开发一个业务，募集资金100%投到了指定的项目上去。”

　　在回报方面，王石表示，“最近三年是万科融资相对比较多的三年，同时也是净资产收益率比较高的三年，一直保持在14%以上。从2003年到2006年，万科的每股收益增加了5倍多。所以，股东的收益不是被摊薄了，而是大大增厚了。可见，万科的募集资金得到了高效率的使用，实实在在地为股东、尤其是中小股东创造了收益。”

　　在此观点下，王石总结得十分清晰：第一，万科的融资规模和经营规模是匹配的，甚至偏低。第二，万科的募集资金全部用到了主营业务上、全部用到了指定项目上。第三，万科的融资为广大中小股东创造了分享行业成长的机会。所以不能把这样的融资行为称为“圈钱”。

　　冯仑：万科不慎成了“章子怡”

　　为何万科的正常融资行为，被看成“圈钱”？冯仑(万通董事长)很幽默：“万科不慎成了‘章子怡’”。

　　冯仑说，万科的发展超出了同行的预期，更让媒体慌了。万科已成地产界最大的明星，就像章子怡出事全国人民都关注一样，万科是不慎变成了章子怡而引起了人们短暂的不安。

　　“现如今，有‘小事成为大话题，而大问题却变成小话题’的风气，万科融资100亿，只是A股市场增发的前十名的11%，纯属小事。对于万科未来的发展媒体更要有心理准备。”冯仑如是解读。

　　回应：“我们不搞寡头垄断”

　　有人担心，资金和土地的过度集中会促生行业寡头垄断。尽管万科不是中国最大的地主，但有人认为，若寡头时代来袭，万科难逃其咎。

　　对此，王石有发言权：“行业资源向上市公司集中确实存在。但如果现在就担心‘寡头垄断’，那可能太早了一点，甚至是担心反了。”

　　寡头垄断难在中国出现

　　王石认为，寡头垄断一般来说至少应具备两个特征。一是少数企业占据行业绝大多数份额，比如说，前三名占50%以上。另外，别人不能随意进入此行业，少数企业就有操纵价格的能力。这两个特征缺一不可。一个行业如果没有进入壁垒，即使集中度很高，也不是寡头垄断。

　　“中国房地产业现在是什么情况呢？”王石说，首先，它的集中度很低，不仅不太集中，恰好是过于分散。对比一下2006年中国和美国的数据：2006年中国第一名是万科，占有率仅1.25%，而美国第一名是4.9%。

　　其次，房地产行业谁都可以进来。近几年，其他行业的大型企业也开始做房地产，这样的自由准入行业，是不容易出现寡头垄断的。

　　资源向上市公司集中是趋势

　　王石很理解许多人对寡头垄断时代的担心，但他认为，“并不是行业的集中度越低越好。像我们现在这种过于分散的状态，有很多问题。”

　　王石说的问题有几个方面：首先是在过于分散的状态下，购房者的权益得不到很好的保护。“一个行业有几万家公司，不可能都做品牌。房子是要住一辈子的，售后服务是需要开发商来负责的。只有那些走品牌路线的公司，才能真正负得起这个责任。”他认为，上市公司的透明度比较高，比较规范。房地产公司上市后，负债率一般都明显下降，因此，资金向上市公司集中，有利于防范金融风险。“此外，房地产上市公司的股票大家都可以买，是为老百姓提供了一个在此行业里面赚钱的机会。”

　　王石解释道，万科现在有70多万股东，这还不包括通过基金间接持有万科股票的中小投资者。万科主要是在帮中小投资者赚钱。“还有，万科最近几年来获取的土地，一半以上是盘活存量土地。周转率现在比行业平均水平差不多高一倍，也就是说，把土地变成房子的速度，比平均水平要快得多。”

　　所以，“行业资源向上市公司集中，这是一个事实，也是未来的趋势。”王石称。

　　为何富豪榜里多是地产商

　　不管什么富豪榜，里面最多的行业，都是房地产，这已是公认的事实。

　　对此，王石认为，和去年同期相比，今年前九个月，万科的房屋均价比去年提高27%，但毛利率只上升了1.7个百分点。一是因为装修房比例上升，成本提高；第二是因每平方米房子里面包含的税金增幅超过150%。

　　房地产并非暴利行业

　　从上市公司的行业对比来看，房地产业的平均利润率确实比较高，2006年是11.4%，而制造业只有4%。但是，两个行业的资本回报是差不多的，净资产收益率房地产是10%多，制造业是9%多。为什么呢？主要还是因为房地产行业的资金周转比较慢。“所以，至少从上市公司的情况来看，房地产行业并不是暴利行业。”王石说，在地产行业的上市公司中，万科的毛利率、净利率都比较低。

　　但是，既然房地产不是暴利行业，那为何很多富豪都是做房地产的？

　　王石认为,去年以来，很多公司上市了，财富得以放大，加上中国股市的形势非常好，估值也比较高。

　　“我们看一下中国A股公司的行业对比，对比一下它们的销售收入、净利润和市值，就会发现，房地产行业和资源采掘、金融、通信等行业根本没法比。如果考虑目前还没有上市的一些大型国企，房地产行业的企业规模就更不用提了。”

　　为何房地产多产富翁

　　那么，为什么房地产行业生产富豪呢？“看一下名单就会发现，规模排名前三的基本都是国有控股的。”王石认为，原因很简单，就是房地产行业是中国所有能够上规模的行业里面，唯一一个从一开始起就对民营经济完全开放的行业。且此行业是最近20多年才诞生的，民营企业和国有企业完全是在同一个起跑线上。

　　“再仔细看，富豪榜比较密集的行业，一开始是IT,尔后是零售业,然后是房地产业，它们的共性是什么？就是从开始起就对民营企业完全开放。”王石说，可以来设想，如果金融业、资源业、烟草业、通信业一开始就对私企开放，那么,中国的首富一定会出现在这些行业，而非房地产业。

　　“中国首富现在的财富水平，比不上美国首富是正常，但也比不上墨西哥和印度。现在全世界市值前十位的上市公司，一半已经是中国企业，如果所有行业一开始都对私营经济开放，以中国股市目前的估值水平，可能世界首富已经是中国人了，但是这个首富一定不会出现在房地产业。”

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