伴随着深圳经济特区的成立和发展，深圳物业管理从无到有，从小到大，从零星起步到全国推广，从管理实践到理论探索，深圳的物业管理创造了多项全国记录，走过了一条艰难曲折而又灿烂辉煌的探索发展之路。截至目前，深圳全市共有正式注册的物业管理企业1184家，其中拥有国家一级资质的企业达到56个，占全国总数的五分之一。全市物业管理从业人员超过13万人，管理全市4229个项目，管理总建筑面积2.23亿平方米。深圳物业管理项目历年所获“全国物业管理示范项目”共179个，获“广东省物业管理示范项目”260个。

　　2003年，国家《物业管理条例》颁布实施，全国物业管理行业进入一个新的发展时期。深圳的物业管理行业也进入了一个反思、调整、巩固和提高的攻坚发展时期。面对发展中的各类深层次问题和矛盾，我们以《物业管理条例》为指引，坚持改革创新，不断更新发展理念，改革完善监管服务体制，加强市场监管工作力度，出台了一系列的政策和措施，并取得较好的成效。主要包括以下几个方面：

　　一、创新发展思路，营造良好氛围，从构建和谐社会的高度，去审视、谋划和推动物业管理行业的发展

　　物业管理的规范发展，已不是一个独立的行业性问题，而是一个事关社会稳定、和谐发展的政治问题和社会问题，需要全社会的关心、支持和共同努力才能得到最终解决。作为政府主管部门，更是应当通过建设良好法制环境，为企业提供优质服务，从构建和谐社会的高度，去审视、谋划和推动物业管理行业的发展。

　　(一)建立健全行业法规体系，为深圳物业管理的发展提供良好的法制环境

　　立法本身就是一种创新。《深圳经济特区住宅区物业管理条例》作为我国第一部物业管理地方性法规，目前已显滞后。不健全物业管理法制建设，无法保障物业管理的健康有序发展。在实践中，广大业主、物业管理从业人员和物业管理主管部门，都深感应加快修改、完善现行物业管理法规的步伐，即加快物业管理条例修订起草和送审工作。为此，我们与市法制办紧密配合，秉着严肃负责的态度，对《深圳经济特区物业管理条例》进行了多次修改完善，准备上报市政府审议。

　　2006年9月1日，我们与市物价局共同制订并颁布实施《深圳市物业管理服务收费管理规定》，共同委托中介机构开展了全市物业管理成本调查，并将在此基础上尽快发布物业管理服务收费指导标准及服务等级标准。《深圳市物业管理服务收费管理规定》和物业管理服务收费指导标准的陆续出台，将进一步规范物业管理服务收费行为，提高物业管理服务收费的透明度，使物业管理收费直接接受广大业主的监督，在全市物业管理企业中打造“诚信物管”、“阳光物管”。

　　(二)规范管理，优化服务，进一步提升物业管理行业整体水平，促进物业管理的持续、健康发展

　　我们历来把组织全市范围的物业管理项目考评和不定期复检当作重点工作来抓。通过物业管理项目考评和不定期复检工作，把一批管理服务水平高、业主满意的项目和公司给予隆重推介和表彰，树立行业管理先进典型。对管理服务水平明显不符合标准的原“市优”甚至“国优”项目坚决给予“摘牌”处理。此外，今年9月，结合我市质量月活动，我们召开了2006年深圳市物业管理行业质量月活动动员大会，组织物业管理企业结合执法检查开展物业服务自查自纠活动，发动全社会关心、支持、参与和监督物业管理，有力地促进了物业管理企业树立质量意识、提高服务质量，化解物业管理矛盾和纠纷。

　　合理的激励机制，奖惩分明的监管手段，有效地引导了全行业管理服务水平的整体提升，为促进我市物业管理工作的持续、健康发展打下了坚实的基础。

　　(三)着力打造“物业管理周”品牌，塑造物业管理行业新形象，营造物业管理发展的良好氛围

　　面对行业发展存在的外部环境问题，以及行业五大主体之间的交流不够集中、活跃和深入的状况，为顺利解决行业发展迫在眉睫的一些问题，我市从2004年起连续三年举办深圳“物业管理周”活动，今年是第三届。深圳“物业管理周”由我局牵头组织，物业管理企业、业主、媒体及相关部门和单位广泛参与，通过论坛、讲座、咨询、竞赛、演出、便民服务等形式多样的活动，在为期一周的时间里，集中展示深圳物业管理行业的整体形象、精神风貌和取得的成绩，促进政府、企业、业主之间的沟通与交流，增强政府主管部门服务业主、企业和全国同行的意识与能力，加强物业管理上下游产业紧密联系和互惠合作。举办深圳“物业管理周”活动，是普及和深化物业管理理念的又一创新，它不仅宣传了物业管理，深化了各界对于物业管理的认识和理解，形成了全社会都关心、支持物业管理规范发展的良好氛围，而且加强了业内人士的交流，增强了行业的凝聚力，对于逐步解决物业管理行业目前存在的诸多问题有着巨大的推动作用。目前，我们正努力将深圳“物业管理周”逐步打造成为在全国都具有影响力和辐射效应的知名品牌。

　　二、改革完善管理体制，规范业主组织运作，保障业主合法权益，促进物业管理与社区管理的和谐提高

　　(一)深入贯彻实施《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》，构建三级齐抓共管新模式物业管理服务于业主，服务于社区。业主既是物业管理的服务对象，又是社区建设的主体。因此，我们将培育规范业主自治组织，实现物业管理与社区建设的紧密结合，作为改革完善管理体制的重点内容。2005年1月17日，我市颁布实施了《深圳市业主大会和业主委员会指导规则》。《指导规则》是在严格遵循国家、省和特区条例的基本精神和原则，总结我市物业管理20多年发展的经验教训，以及充分借鉴兄弟省市成功经验的基础上制定出来的，其主要特点是大胆创新业主自治组织的管理体制，将市、区主管部门两级管理模式改为市、区主管部门和街道办事处、居委会(社区工作站)齐抓共管的三级管理模式，将物业管理和社区管理有机地结合起来，突出程序性规定，使业主大会和业主委员会的运作更具有可操作性。

　　《指导规则》出台的重要意义在于：一是使我市的业主大会、业主委员会有了专项的规范性文件，填补了我市业主大会、业主委员会运作没有专门指引的法律空白，完善了我市物业管理的法规体系；二是改变了以前业主组织和居民自治组织互相脱节的局面，实现了物业管理和社区管理的有机结合，搭建起政府与业主之间顺畅的沟通管道，加强了基层组织建设，是加强基层、基础建设的重要举措；三是建立了业主大会、业主委员会的运作规则，有力地保障了社区和谐，对于维护社会稳定、建设“和谐深圳”具有十分重要的意义。

　　(二)积极开展全市房屋公用设施专用基金的收取与追缴工作，切实解决关系广大业主切身利益的重大问题

　　我市房屋公用设施专用基金的收取是一项艰巨而复杂的工作，也是物业管理的一大疑难问题。多年来，由于行政管理体制不顺和行政管理手段欠缺等原因，规定的房屋公用设施专用基金制度一直未能落实。近年来，有关这方面的投诉较多，社会关注度高，业主的意见和呼声很大。今年，为尽快落实房屋公用设施专用基金的收取和追缴工作，维护广大业主的切身利益，我们在推动《深圳市房屋公用设施专用基金管理规定》的基础上，设立了专用基金收取的专门机构，正式启动专用基金的收缴工作。该工作开展3个月来，全市共追缴专用基金数额约4.8亿元，取得了初步成绩。

　　三、加大监管力度，深入开展执法检查工作，整治和规范物业管理市场秩序，打造“阳光物管”、“诚信物管”

　　经过二十多年的发展，深圳的物业管理市场相对比较成熟规范，但各种违法违规行为仍时有发生。为进一步规范物业管理市场秩序，提高物业管理企业的综合管理和服务水平，我们通过一手抓检查，一手抓服务，推动全市物业管理业的健康有序发展。

　　一是严把物业管理企业的“入门关”。在全市范围内继续深入开展物业管理企业资质管理执法大检查，加大对全市优秀物业管理项目的复检力度，严肃查处“黑物管、不按规定办理资质换证、挪用本体维修基金”等违法行为，并在媒体上予以曝光；

　　二是与物价部门联合推行物业管理服务收费公示和明码标价制度。要求各物业管理公司按规定公示物业管理服务收费的内容、项目、方式和标准等，提高物业管理服务收费的透明度。

　　三是建立起规范物业管理企业发展的长效机制。根据《物业管理条例》和《物业管理企业资质管理办法》的有关规定，每年组织开展全市物业管理企业资质年检工作，对全市三级以上资质企业进行年检，并在媒体上对年检不合格企业予以了曝光，这一举措在社会上引起了积极反响。此外，通过建立物业管理监管信息系统，完善了企业信息披露制度，初步实现了网上查询、网上办公以及市、区联网处理物业管理投诉等工作目标；建立了企业诚信档案和信息查询制度，增强了物业管理行业企业信息透明度，完善了对物业管理行业的监管手段。

　　四、加大老住宅区引入物业管理工作力度，增强物业管理在促进经济社会发展中的功能和作用

　　深圳的实践证明，作为一个新型的服务行业，物业管理不仅有利于延长物业的使用寿命，提高人们的生活和工作质素，而且对于市容市貌的改善、文明城市的创建、社会稳定局面的维护、和谐社会的构建都发挥着重要作用。无论是在我市开展的“清无行动”、“净畅宁工程”、“梳理行动”工作中，还是在2003年全国抗非典的斗争中，深圳物业管理行业均以自己独特的方式和细致、高效的工作为城市管理活动作出了贡献。

　　今年，针对我市老旧住宅区、城中村和特区外物业管理覆盖率偏低，社区管理效果不好的情况，我们在市委、市政府的支持下，以整治老旧住宅区并引入规范物业管理为切入点，推动政府基层管理模式创新：通过引入政府“花钱买服务”的理念，在基层管理机制中“植入”物业管理市场机制，这不仅扩大了物业管理覆盖面，也充分发挥了物业管理在优化基层公共服务中的重要作用，进一步提高了政府基层管理工作效能。从两年多来的实践来看，无论在老住宅区比较集中的罗湖区，还是在新近城市化的宝安、龙岗两区，以上做法都取得了很好的效果，物业管理行业的整体水平和社会形象都得到有力提升，形成了社会、企业、业主共赢的良好局面。

　　回首过去，展望未来，深圳的物业管理行业如何保持发展后劲，实现可持续发展，是我们面临的全新课题。我们将在建设部、广东省建设厅和深圳市委市政府的领导下，认真学习借鉴兄弟省市区的先进经验，深化物业管理领域深层次的改革创新，进一步抓好物业管理市场秩序的整治与规范，全面推进物业管理的法制建设、基础建设和队伍建设，精心打造深圳物业管理这张“城市名片”，继续当好全国物业管理行业的“排头兵”。

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