土地的稀缺，深圳城市发展的出现瓶颈，创新思变的深圳人并没有停下前进的脚步。那么，深圳将何去何从？

　　“土地是财富之母”——17世纪英国著名的经济学家威廉·配第的名言形象地概括了土地的巨大价值。土地不但孕育了生命，孕育了人类，它与劳动结合，产生了财富，甚至构筑起整个现代文明。事实上，在现代城市经济中，地产权已成为最昂贵的商品之一。

　　土地革命质变土地价值

　　深圳这块由邓小平倡导设立的“试验田”，以改革开放为旗帜，从一个小渔村迅速跻身国际性大都市，这是世界城市化进程中创造的一个奇迹！深圳的房地产业在全国起步最早。20多年来，深圳敢闯“禁区”、“盲区”和“难区”，率先在全国进行了建筑工程招标投标、土地有偿有期使用等各项改革试验，不仅推动了深圳房地产市场的形成与发展，而且也大大增强了特区经济的生机与活力，为全国房地产市场的形成与发展起了良好的借鉴和示范作用。

　　新中国土地拍卖第一锤拍卖官刘佳胜(原深圳市规划国土局局长、现深圳市不动产估价学会会长)，于1987年12月1日下午，在深圳会堂敲下了新中国历史上震撼人心的土地拍卖第一锤，在17分钟内，东晓花园这块占地8588平方米的土地，被当时直属深圳市房地产管理局的深圳经济特区房地产公司-深房集团前身-以525万元的最高价夺标，建成了当时深圳最大的商品房住宅小区。

　　那是牵动朝野的“土地革命”，深圳由此树起了中国土地改革的里程碑。如今全国土地拍卖已经成为国家有偿出让土地使用权的一个重要途径，土地拍卖也屡见不鲜，但是如此高规格的土地拍卖仪式，自此后无来者。

　　渔村深圳发迹地产简史

　　在中国人心中，国贸大厦是一座永恒的城市地标。而深圳国贸大厦，它曾缔造过“三天一层楼”的建筑神话，是深圳人的骄傲。深圳国贸大厦有53层160米高，占地2万平方米，1986年落成。当年的建设者在建到25层以上时，实现三天一层楼，成为“深圳速度”的象征。1992年1月20日，邓小平登上国贸大厦第53层的旋转餐厅，俯瞰深圳市区全貌，望着窗外日新月异的景象，望着8年前上过的国商大厦，小平同志越看越振奋。老人边看边和身边的广东省、深圳市领导谈话，指出：我们党的基本路线要管一百年，动摇不得。而地王大厦以“两天半一层楼”再次刷新了“深圳速度”的记录。像刘翔一样，实现“打破世界记录→制定世界标准→刷新自创记录”的质变。

　　接下来，当房改颠覆了人们的居住梦想，深圳作为中国现代房地产的生源地顺势而为应运而生，发挥了领头羊的历史责任。新鲜的生活方式、领先的建筑规划理念，成就了深圳作为全国“样板房”城市标杆。可是，土地是宝贵的自然资源，是人类生存和发展的基础，是一个国家的立国之本。而从2000年开始，深圳每年出让的土地计划都保持在1000万平方米左右。近两年，商品房开发用地供应继续减少，土地更多地被用于高新技术、先进工业、物流仓储等土地产出价值高的产业，深圳土地资源日益稀缺已成不争事实。特别是关内目前已基本无商品房用地出让。

　　城际生活策划构想落地

　　土地的稀缺，深圳城市发展的出现瓶颈，创新思变的深圳人并没有停下前进的脚步。那么，深圳将何去何从？试看：在以深圳为中心的城际圈中，能于深圳地产相媲美的城市除了广州之外，无非东莞和惠州。

　　在捉襟见肘的土地局限的情况下，深圳房地产商在市场运作中，哪能束手就擒安于现状呢？事实证明，深圳人并非被此现状所束缚。03、04年，在“北上”的呼声中，深圳地产企业纷纷上演布局全国的战略版图。于是，全国地产以迅雷不及掩耳之势豪强奋起，七方争霸的局势在所难免。

　　但是在2007年10月，刘轩论及以深圳中心城际圈而言：“一小时生活圈”经过从概念到推广，从人们认知到落地，酿就了城际生活圈生活方式。也成就了雅颂传播机构。04年在媒体还在炒作“半小时生活圈”时，雅颂传播机构秦刚总经理的团队策划的“一小时生活圈”概念，是激动人心的，也是前无古人、后无来者的城市运营举措。

　　就目前，“一小时生活圈”概念被人们接受程度看，多亏了多年媒体运作经验的秦总敏锐的嗅觉观察力。市场在哪里，商机就在哪里。回顾“一小时生活圈”概念的历史，当初东莞和惠州进入策划人视野，原本可以同时加印的“一小时生活圈”概念惠州，在刘轩看来是落后于东莞半步的城市。虽然由于深圳人对两个城市的认知不同导致，但是惠州与深圳的恰当距离，以及当初深圳与惠州的从属关系，更适合演绎“一小时生活圈”概念。

　　这个时候，谁抢走了深圳的风头？相信你已经看出了答案。刘轩就个人掌握的信息而言，是肯定了东莞的先见之明的。其实，东莞的先见之明是一个企业带动的。这个企业就是中惠地产。去年中惠地产多达7个项目，在近邻深圳客户的簇拥下收获颇丰。中惠地产虽然是一个一眼看上去，让人很难区分企业所属地域的企业。确实说，在“一小时生活圈”概念落地的执行上，中惠地产立下了汗马功劳。可以说，没有中惠地产的远见以及行之有效、循序渐进的执行力度，秦总的伟大策划构想可能会闷死胎中。相信，在秦总看见此文时，意见不会太大？(有意见直接骂我，兄弟甘愿受罚。)

　　东莞魅力诱惑生活落根

　　探讨东莞地产市场为何抢先半步适应“一小时生活圈”概念，我们需要更应该理清以下几个问题。

　　东莞处于什么发展阶段？东莞特殊的城市发展阶段和不同阶段的目标定位(世界工厂——国际制造业名城——国际花园城市)，与紧邻的深圳非常相似，不同的是深圳在改革开放中的作用和历史地位是东莞不能比拟的，可比的是经济发展和人均可支配收入的增速。东莞的经济发展基本和深圳九十年代相似，而人均可支配收入已经和深圳并驾齐驱，甚至超越。这两项指标是地产市场发展阶段的直观分析基础。从这两项指标目前处于的水平来看，东莞地产市场正处于快速发展阶段。

　　置业主流是谁？当一个城市的人均可支配收入稳居珠三角第一阵营，当户均私家车的拥有量长期占据第一的宝座，当一个城市的移动用户成为全国第四个突破千万的区域……讨论主流和非主流实际上已经失去意义。在东莞大的宏观经济背景下,东莞主流财富阶层仍然处于财富的快速积累期，从改革开发初期追求机会为导向的主流趋势，逐步转向于在经济稳定繁荣时期以稳健增值为导向，房市、股市及其他投资产品或者保值品就是代表。此外，与广深不同的另外一点是，由于东莞长期的价格洼地效应，加上地产市场正处于快速发展阶段，因而必然成为主流的财富阶层借以实现稳定增值的重要工具。近段时间深圳客户呈现激增和递减的趋势实际上也验证了这种财富增值工具的特殊性。

　　地产泡沫阴霾地产神话

　　地产泡沫论，一个地产神话。之所以，刘轩把泡沫称之为神话的缔造者，是因为地产行业在当年不成熟的行业环境下，是天堂，更是地狱。我们可以看到财富榜上象征着财富的地产英雄，也了解到因英勇进取而牺牲下来一蹶不振的非主流枭雄。东莞和惠州都有泡沫留下的阴影覆盖着。东莞的阴影是香港人带来的历史遗留问题，而惠州的地产泡沫则是地产大腕倾家荡产带来的历史性阴霾。

　　回顾起东莞邻郊香港与东莞地产的恩怨情仇，东莞地产史尚有一段“港元战国时期”。那是在上世纪九十年代，东莞楼市俨然成为“香港人的天下”，炒房者云集，房价一时居高不下，即使与今天相比也毫无逊色。直至1997年，亚洲金融危机爆发，港人财富缩水严重，瞬间港人纷纷撤离东莞，东莞楼市顿时失去支撑，房价狂跌，才得以回归理性。可是，地产大腕倒戈给惠州的教训，导致惠州本土企业畏缩不前；外地地产大鳄难为天下先。正所谓一遭被蛇咬，十年怕井绳。那挥之不去的历史阴影：中国地产业曾经经历过一场泡沫经济，那是在上世纪90年代初，惠州与北海和海南被列为三大“重灾区”。当时地产形成泡沫的主要原因是金融管理混乱，造成人为的机构投资冲动，大量的国有企业和集体企业的腐败现象集中表现在地产上，个人挪用单位资金炒地皮、搞小金库进入地产业等现象比较多，结果造成无序的地产开发，有价无市，绝大多数参与房地产的企业资金链脱节……

　　比较而言，地产泡沫给东莞带来的余悸消失待尽。2007年深圳举办的秋季房地产交易会上，东莞房地产开发商和项目比较上半年的春交会明显增多。刘轩认为正是东莞市政府造就了东莞可与深圳楼市相抗衡。在2007年，东莞市政府进一步巩固市区作为东莞楼市标竿的地位，围绕着中心城市的概念辐射周边，并全力以赴的打造一个新型的东莞市区。加上高科技、双转型等等动力的支撑下，香港、深圳、广州市民的涌入，形成了为东莞楼市推波助澜的多层力量。

　　左右逢源开道辉煌命运

　　尚且，早在今年1月，对于东莞开发商来说，市委书记刘志庚代表东莞市委第十二届领导班子与参加党代会报道的媒体记者座谈，针对东莞目前的房价问题，刘志庚说，“外界对东莞房价问题有不同的看法。目前东莞房价的均价是4000元左右，深圳的房价超过1万，广州也是9000多块，东莞处于这两个中心城市的中间，与广深相比，房价相对偏低。我认为广深莞三地的平均价是东莞的房价的合理价，即在东莞房价在6000元以下是合理的。”言外之意是东莞房价均价在6000以内，只要开发商规范经营，政府部门是不会横加干涉的。这对于开发商来说，无异于雪中送炭。

　　判断一个城市的地产项目开发量刘轩认为有一个简单有效的办法：出街的广告量。当年，深圳媒体上地产广告比例远远超出50%，地产商成为媒体的座上客。可是，自从05年以来，深圳的地产广告量明显递减。而今天，让我们看看东莞的铺天盖地的地产广告广告。也许，一个不容置疑的地产格局业已形成：深圳必须与东莞合并，方有实力与广州、香港地产界形成三足鼎立之势。

　　不是结论确是历史定论

　　于是，刘轩得出一个定论：2007年，必将是东莞地产抢走深圳开发量的风头的第一年。深圳面对东莞地产起点的来临，我想英雄不提当年勇。深圳地产，你说呢？

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