在杭州、上海、昆明等地购买凤凰公司在千岛湖、浙江长兴、云南大理等产权式酒店的800名左右的投资者都感受到了与谢敏同样的痛苦，不仅房租拿了两、三年后就没有了，就是土地证、房产证这些关键权证屡经交涉也无法取得。

　　2003年4月，杭州人谢敏分别在浙江的千岛湖和长兴县购买了6套凤凰公司开发的度假式酒店。一下子购买6套房子对个人来说是个不小的决策，谢敏之所以下这么大的决心，是开发商———杭州千岛湖凤凰实业有限公司的宣传太有诱惑力了。凤凰公司是这样说的：投资产权式酒店，不仅能享受旅游房产巨大的升值潜力，每年还能取得6%的投资回报，并享受60天的凤凰连锁度假酒店免费入住。看了开发商的宣传，谢敏想这是多好的投资啊，但艳丽的泡泡往往被风一吹就破，到了2005年第3季度，谢敏发现开发商画的馅饼变成了陷阱。

　　其实，在杭州、上海、昆明等地购买凤凰公司在千岛湖、浙江长兴、云南大理等产权式酒店的800名左右的投资者都感受到了与谢敏同样的痛苦，不仅房租拿了两、三年后就没有了，就是土地证、房产证这些关键权证屡经交涉也无法取得。

　　投资美梦3年后破碎

　　经查阅工商登记资料，凤凰公司成立于1997年9月，注册资金2000万元。表面上，这间公司是由杭州人林琰和林孝熊发起设立，实际控制人却是台湾人陈文鸿。那年，陈文鸿看中了千岛湖得天独厚的山水资源，以妻子林琰等名义成立杭州千岛湖凤凰实业有限公司，购买了千岛湖中心一个占地150亩的凤凰岛，开发千岛湖凤凰休闲度假村。2000年10月，酒店首期房产对外销售。陈文鸿给酒店包装的概念是“产权式酒店”，打出了这样的宣传语：“包租10年，每年6%～8%收益轻松拿，每年30天凤凰旗下四星酒店免费住。”也就是说，投资者每年除30天时间入住外，其余时间返租给凤凰公司旗下的管理公司，租金为购房款的6%～8%(凤凰公司在合同中注明包租)。按照凤凰公司的宣传，投资者购买这个产权式酒店后，不仅旅游有去处，而且，用不到10-20年的时间就可通过租金收回投资，这还不包括房产本身的升值。当时，凤凰公司开出的销售价是每套19万元，价格远高于当地普通房产，加上人们对产权式酒店不了解，一开始销售并不好。后来，一位在杭州从事五金生意的温州人勇吃螃蟹才打破了销售僵局。2001年5月，一期160套酒店终于销售完毕，2001年底，二期推出时，杭州等地的投资者开始纷纷跟进，而到2003年初第三期推出时，可以说是抢购了。

　　谢敏就是在这时介入的，除了购买4套千岛湖凤凰酒店外，还预购了2套浙江长兴凤凰酒店。她当时的想法很简单，投资收益这么好，将来不仅可在风景优美的地方养老，还可凭这项投资实现老有所养。

　　陈文鸿也在千岛湖取得成功后，将摊子迅速铺开，在上海崇明、浙江余姚、云南大理、南京溧水等地同时建设度假式酒店，并在2003年左右开盘销售。从目前统计到的数据来看，千岛湖酒店销售了450套左右、大理酒店销售了200多套，长兴酒店销售了百套左右。购买千岛湖凤凰酒店、大理凤凰酒店的投资者在最初的2年内如期如数收到了租金，但情况很快发生了变化。

　　2005年第3季度，千岛湖凤凰酒店的投资者开始收不到房租，大理凤凰酒店的投资者自2006年第3季度以来也没有收到过租金。大理凤凰酒店的销售总监阮坚说是经营出了问题。投资者们忽视了一个问题，酒店建成之初，销售肯定不容乐观，销售收入并不稳定，而且，长兴凤凰酒店尚未建成就向投资者支付租金，也就是说，一开始，凤凰公司实际上是用投资者的购房款支付租金的，羊毛还是出在羊身上。即使经营正常后，凤凰公司也难以取得高于租金的销售收入。以千岛湖凤凰酒店为例，共有452套房间，凤凰公司承诺给投资者的年租金为每套2万元，一年近千万元，如果以每年60%的出租率计算，每套房的租金成本为每天100元，这对一个度假村来说经营的要求是非常高的。千岛湖凤凰酒店的一名保安也说，“我们公司一年下来，营业额也不过1100万左右，去掉经营费用，支付租金当然有困难。”

　　中华分时度假机构董事长何红光认为，产权式酒店在中国的发展整体上处于亏损状态。据2005年的一份调查显示，除北京、上海等少数几个地区外，其他20多个城市基本上都是亏损，从根源上来说，这种酒店模式和体系不够科学合理，至少从目前来说，产权式酒店既想赢利又给业主高回报的做法是行不通的。

　　资产的合法性成问题

　　本来，没有了租金还不是最大的问题，有实力的投资者可以当作长期投资，通过资产增值来获取收益，实力差的投资者也可以通过出售的方式收回投资，但对于购买了凤凰公司产权式酒店的大多数投资者来说，这条路也难以走通。

　　大理凤凰酒店的投资者拿到了房产证，却拿不到土地证；千岛湖凤凰酒店的投资者中只有100多位办妥了土地证、房产证等三证；长兴凤凰酒店的投资者因为酒店迟迟不能通过验收，暂时也拿不到土地证和房产证。

　　祸根从凤凰公司开发产权式酒店时就埋下了。千岛湖凤凰酒店所在地淳安县土地管理局的土地出让合同显示，凤凰公司在开发这个项目时申请的是旅游用地，而按照法律规定，开发商品房的土地应是商住用地。但当地政府没有履行相关义务，直到2002年11月15日才在一份文件中称，“鉴于上述情况，同意千岛湖凤凰休闲度假村项目为分时度假产权式酒店，土地使用性质变更为商住用地。”至今，千岛湖凤凰酒店的4份土地证中，二份为商住用地，年限70年；二份为综合用地，年限40年。大理凤凰酒店同样如此，并在该土地挂牌竞拍前，大理凤凰温泉酒店就已在该地块上开始建设和销售，地上建筑的预售许可证签发时间甚至比土地挂牌交易时间还早两个月。

　　就如千岛湖凤凰酒店所在地政府文件中所说的那样，土地性质是可以变更的，但需要补交土地出让金，其中，千岛湖凤凰酒店项目需要补交的土地出让金为1800余万元，可是，凤凰公司就连这些钱都拿不出来。

　　2005年，银行因凤凰公司迟迟不还500万元逾期贷款提起诉讼，后者被法院强制拍卖千岛湖凤凰酒店项目偿债。凤凰公司在大理酒店项目上也惹出了一身债务。但值得质疑的是，凤凰公司开发的千岛湖、大理项目销售价格远高于市场价，成本极低，并销售情况较好，那么，除了支付租金外，盈利去了哪里呢？

　　2006年12月31日，大理市政府分管副市长召集有关部门和开发商召开了专题会议，针对大理凤凰酒店土地证问题做出决议，要求大理凤凰置业公司必须在2007年1月15日前支付拖欠下关镇人民政府拆迁安置补偿费及土地征地费60万元，然后由市国土资源局将土地证发放给凤凰公司，并在2007年1月30日前将土地分户证办到购房业主手中。但事情到现在还没有结果。

　　地方政府需反思

　　2006年11月23日，杭州富阳宾馆有限公司以2610万元竞得千岛湖凤凰酒店接待楼、综合楼及附属设施等相关资产，酒店的管理人变成富阳宾馆后，凤凰公司人去楼空，业主们连维权的对象都找不到了，他们通过各种办法找地方政府，希望政府出面解决问题，但酒店所在地政府并未积极回应。

　　其实，凤凰度假式酒店踩响连环地雷，当然与开发商休戚相关，但地方政府也有不少责任。正因为地方政府种种不规范操作和不履行义务，使凤凰公司有了可乘之机。

　　据土地拍卖公告，大理凤凰酒店的土地是2003年12月30日挂牌拍卖的，但此前，凤凰公司就开始销售房屋，并取得了《商品房预售许可证》。

　　2002年11月15日，浙江省淳安县政府针对千岛湖凤凰酒店在第73号文件中称，“鉴于上述情况，同意千岛湖凤凰休闲度假村项目为分时度假产权式酒店，土地使用性质变更为商住用地。”但文件出台后，淳安县土地管理部门并没有督促开发商尽快办理土地性质变更、补交土地出让金，导致问题一直遗留到现在。

　　而且，凤凰公司售后包租的房屋销售模式涉嫌违反《商品房销售管理办法》第十一条，几个地方的土地管理部门居然放任其对外销售。

　　长兴凤凰酒店去年10月建成，目前还未通过竣工验收，但浙江省长兴县有关部门居然允许其试营业。

　　由此可见，地方政府居然对违法违规行为要么支持，要么默认。

　　2007年1月8日，大理市委督查室印发的《关于凤凰温泉度假酒店购房业主所反映问题处理情况的报告》中提到，“要求建设主管部门加强管理，特别是把好房屋预售许可证发放的关口，今后凡出现因房屋预售把关不严而引发的社会问题，将依法追究相关部门和人员的责任。”该报告最后写到，“不断总结对招商引资企业的监管办法，并赋予大理市商务局行使监管职能，依法对招商引资企业实施监管，确保经济发展和社会稳定两不误。”为什么履行管理监督职责的地方政府有法不依，直到出了问题后才知道反思？

　　出了问题不要紧，关键是要及时亡羊补牢，但地方政府处理凤凰酒店危机的力度似乎不强。

　　产权式酒店呼唤健全相关制度

　　自上世纪90年代产权式酒店概念被引进国内以后，其发展速度不可谓不快，尤其近年来随着房地产投资回报的快速增长，这一标榜“既能得到稳定回报，又能博取高额收益”的投资方式更是受到投资者们的广泛关注，各地产权式酒店如雨后春笋，一些城市多年的烂尾楼也摇身变成度假式酒店。然而由于在发展过程中存在的各种问题，近年来在投资产权酒店中的各种纠纷、案件层出不穷，完善国内有关产权酒店开发销售的法律法规迫在眉睫。

　　事实上，产权式酒店在国内的经营本身就一直存在“水土不服”的问题。不少产权式酒店在分时度假方面照搬国外模式，国内大多数产权酒店规定：业主应在每年固定的时间使用一周左右的分时度假期，这与我国城市居民目前的旅游度假消费模式有很大差异，因此在经营管理方面往往困难重重；产权酒店定价也比较高，相对于多数一般收入阶层人士来说，这样的高定价也是很难接受的。此外，有些开放商仅仅是为了盘活一些“烂尾”工程，打出产权式酒店这样的亮丽旗号，甚至出现为了解决短期资金问题，通过销售产权酒店的方式实现融资，这些开发动机原本就不纯的产权酒店必然是重销售而轻管理，最终导致投资者的利益受到损害。

　　需要引起重视的是，虽然不少产权式酒店在发展过程中经营管理困难重重，但各地对类似项目重复建设、盲目上马的现象却十分严重，无论是在风景名胜区还是在各大中城市，都能看见打着“产权式酒店”旗号的房产销售广告，而在这当中，某些地方政府的错误引导和对本地GDP增长的盲目追求，也导致了产权式酒店发展过程中泥沙俱下的混乱局面。

　　产权酒店的发展乱象直接导致了投资者投资风险的增加，这种投资风险不仅在于产权式酒店因经营管理不善导致的投资回报难以实现，更在于在其利益受到损害时无法可依，自身利益难以受到保障，原本有限的投资风险被扩展到血本无归的“无限风险”。因此，国家相关管理部门应尽早出台针对产权酒店的法律法规，并对分时度假产品性质做出明确界定，防止一部分动机不纯的开发商利用产权式酒店欺骗投资者，损害投资者利益。

　　资料链接

　　国际产权式酒店分类：

　　1、时权酒店

　　是将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年产值51周，共51个时间份)，出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(如一周)的居住权。

　　2、纯产权酒店

　　是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。

　　3、养老型酒店

　　是指投资人(往往是最终消费者)，购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。

　　4、高尔夫，登山，滑雪胜地的度假村

　　指在高尔夫，登山，滑雪等运动胜地开发的度假别墅项目。

　　5、时值度假型酒店

　　指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间，地点，档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利，优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。

　　中国产权式酒店分类：

　　1、消费类旅游房产

　　休闲度假消费类，如：各类分时度假酒店物业

　　2、休闲度假住所

　　房产投资＋休闲度假，如：各类休闲度假第二住所

　　3、商业经营型产权酒店

　　经营收益＋物业增值，如：星级酒店、服务式公寓、经济型酒店、度假村等产权式酒店

　　国内产权酒店用地性质分类：

　　1、商业性质用地

　　传统的旅游星级宾馆、酒店立项，土地批租年限为40年

　　2、综合类用地

　　商住两用，即，商业和住宅综合用地，土地批租年限为50年。

　　3、住宅用地

　　纯住宅类酒店式公寓、别墅，土地批租年限为70年。

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