世联地产董事总经理周晓华谈深圳地产

　　回首深圳房地产发展史，你一定会发现其与香港不可磨灭的融合痕迹。“港人北上置业”、“皇岗口岸24小时通关”、“港深边境解禁”、“西部通道通车”……

　　深圳房地产在二十年的发展中，向香港学习了什么值得借鉴的经验？深圳在城市发展过程中经历过哪些定位的思考与探索？世联地产董事总经理周晓华在接受《观点》专访时谈了自己的看法。

　　《观点》：内地房地产很大程度上学习了香港的做法，你赞同内地房地产学习香港模式吗？

　　周晓华：内地的房地产应该向香港学习，为什么呢？因为有很多相同之处，第一个就是人多地少，这个跟香港没什么区别，香港现在是六、七百万常住人口，上海是一千多万了，深圳现在也是五、六百万常住人口，未来肯定会呈现高容积率这个趋势的。所以我是赞成学习香港的。

　　《观点》：香港的模式是属于高房价、高地价的模式，我们未来也会走向这个模式吗？

　　周晓华：我推荐你去看看我们下一期《地产评论》，我们的主题就是讨论高房价下的市场，在房价逐步增高之后，我们的地产该往哪个方向走，我们总结了十个定见，包括工业化、精装修、小型化、高容积率、公共空间的利用，还有老房改造、租房族、城乡一体化、公共住房、老人住宅、居住固定化，以及城市竞争力。这十点定见，基本上可以概括未来房价趋高后我们的房地产走向。

　　《观点》：那么，中国内地能否借鉴美国模式呢？

　　周晓华：我们和美国的情形不一样，美国人少地多，而香港是人多地少。这也是为什么我们赞成学习香港的原因，我认为深圳下一阶段跟香港没什么区别。所以根据香港的现状，我也可以预测一下高房价之后会出现什么趋势，这些趋势都是香港曾经经历过的。我有几个观点，在高房价以后，目前我们所面对的生活将全部改变。首先，城市要实现高容积率，要不就住不下这么多人了。我觉得高容积率就是高密集性，这是未来的一个趋势。因为人多地少，现在回过头来说，深圳中心区平均2点多容积率。这没办法的，人多，不可能不给人进城。所以必须要保证人能住得下，这是一个趋势。还有一个就是高房价以后，政府的70/90政策会成为非常适合现实的政策，房价一高，户型自然就要变小，所以说，消灭大户型最好的办法就是高房价。

　　《观点》：以前认为深圳是比较中心的城市，但现在广州跟香港的区域中心可能更大一些，深圳这方面就弱化了，跟以前的房地产有一些不一样，定位的方向也不一样了。

　　周晓华：你说的这个，实际上就是推动房地产的力量，按美国人的经验，就是推动房产的力量有三个。第一个是交通；第二个是产业的转移；另外还有一个就是人口的迁移，在美国这些国家是这样发展的。回到我们自身，这三样东西落实到中国上，就是城市规划。例如北京的规划，经过了7次，它在根据城市的发展和需要不断地做调整。

　　《观点》：有观点认为中国现在的城市发展实际上进入到了多中心时期？如何理解多中心时期？

          周晓华：根据我们的研究，城市发展一般经过几个阶段，第一个阶段是港口城市，因为一个城市在崛起的时候最早是港口城市，特别是有海港的，像美国、欧洲，很多都是从港口建起来的。第二个阶段是码头城市，像武汉、长沙比较明显，包括南京在长江边，秦淮河边的就是城镇中心，那叫码头城市。第三就是火车站城市，以火车站为中心形成的城市，深圳是这样的，最早是人民南为主，口岸性的为主。包括广州，以前广州火车站很牛的，广州火车站旁边的什么配套，都在那个区域，所以火车站很发达。

　　火车站城市过后就到了现在的多中心，多中心以后就将是空港城市，就是机场投入大的时候。你发现没有？一个城市发展最终是与什么有关？是这个城市与外面联系的主要交通模式有关，港口、码头、火车站、多中心，多中心发展城市一定有一个必要条件，一定是轨道交通。这个城市有轨道交通才能形成多中心，CBD，没有轨道交通是不可能成立的。

　　以深圳为例，若你在罗湖区上班，却住在宝安，如果有轨道交通可能只需20分钟，没有轨道就要自驾车。但是资源有限，不可能人人都自驾车，一定要解决轨道交通才能实现。所以上海、北京、广州都提出两小时生活圈子、工作圈，这些的前提就是轨道交通。

　　《观点》：深圳在城市发展过程中经历过哪些定位的思考与探索？对城市规划有什么影响？

　　周晓华：深圳的城市发展，在定位上也经过了很长时间，经过了几个转变，最早是学新加坡叫花园城市，后来发现花园城市不行，为什么呢？深圳人口这么多，花园根本建不起来，不可能有很多绿化。最后的定位是国际都市，但又发现深圳不像国际都市，深圳的外国人少，就是路牌都是中文的，楼里面也看不到几个外国人。比如说国际的500强，深圳有多少家，外国就业者在这个城市有多少，这个很少。现在定位为科技先锋城市，这个定位还比较正确。这以后定位为区域金融平台，区域的金融中心，我觉得这个也实在，但还说不上国际金融中心，因为还很难跟上海和香港比。

　　深圳的城市定位的转变导致深圳市的城市规划也跟着变。深圳最早是卫星城，当时深圳搞7个卫星城，公布完规划没多久就取消了。现在深圳有4个新城，光明新城，龙华新城，东部新城，龙岗的体育新城，我觉得这个就跟北京差不多。上海最早也是提出一城九镇，现在上海也不提一城九镇了，为什么？一城九镇不符合大都市发生的模式。从中国的上海、北京、深圳的城市定位和规划发生的变化看到中国的这些中心城市的城市化在逐渐走向国际城市发展的道路上，我觉得这是一个进步。

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