在京城限价房的话题讨论热火朝天之际，青岛的限价房早已经步入健康发展阶段，从05年6月拍卖了第一宗地，06年又推出普通商品房用地22宗、1610亩，分布在市北、四方、李沧和崂山四区。07年3月以挂牌方式出让11宗地块的国有土地使用权。11宗地块总面积312178平方米，建筑面积70余万平方米。其中有9宗地为实行限价销售的普通商品房项目，规划建筑面积532017平方米。9宗普通商品房用地中，市南区有两宗，分别在金湖路12号和延吉路98号(敦化路南、福州北路西)；市北区有三宗，分别在利津路8号、同安路889号、绍兴路68号；四方区有三宗，分别在宜昌路12号、洛阳路12号、宜昌路1号；李沧有一宗，在枣山路329号。其他两宗商品房用地分别在四方区开平路南、台柳路西和李沧区九水路7号。政府是想通过增加政策性住房的供应量来调控房价，期冀实现“两改、两增、两低、一稳定”。

　　世界观不同是因为所站的立场不同，之所以有限价房逗你玩这个看法，倒不是我对限价房有甚么偏见，而是一句反话。客观的说在岛城地产界我虽然不是第一批研究限价房，但绝对属于比较早的一批，而且现在就操作着这么一个项目。正因为如此所以很多开发商朋友问我，面对岛城市场推出如此多的限价房，是否有操作的价值？我个人持怀疑态度。从大面上来有以下几点值得注意：

　　1、地段一般的地块你敢拍吗？

　　住宅有个规律你一定要遵守那就是地段、地段、地段；没有好的位置别说便宜20%，你就是便宜30%也没用，因为它的客户群是特定的，它主要是照顾这个城市居住多年的市民。目前政府推的限价房位置多数一般，位置好的都是名花有主，如果位置不好，比如重庆南路某项目就是一个典型案例，3万多元的整版广告不知打了多次，也没有卖多少套，还因为收订金被客户告倒住宅发展中心得不偿失啊！

　　2、容积率高，户型不好设计。

　　从3月份的出让地就能看出来，容积率大多数都在2以上；现在还的执行70-90的户型设计政策，就中国目前的设计水平，尤其是岛城就没有几个好的设计师，面对这个残酷的设计现实，而且现在客户买房多数属于自住，户型不理想你凭什么吸引客户。

　　3、8%的管理费，开发商你是否赚的安心？

　　诚然经济适用房的管理费更低，但是当你知道开发限价房没有任何优惠政策和税收减免文件的时候，它的开发政策和商品房完全一样，面对冗长的工期，增加的成本，你是否心安理得的去拿那缩水的8%“利润”，而经济实用房则可以放心的增加成本，还有一些优惠政策，限价房你能比吗？你能保证你最终建成的房子和市面上的商品房一个标准吗？

　　4、你有能力做精装修吗？

　　圈内的朋友都知道，做精装修肯定赚钱，600元/平方米的精装标准，开发商的利润至少是150元/平方米左右，如果是800元/平方米的标准，利润就得在200元/平方米左右；当然做的装修标准越高，你赚的利润越多，但是就限价房本身的定性来看，目前的精装标准也就是在550--800元/平方米。面对着这诱人的利润，你想做不代表你有能力做，做精装修需要强悍的施工管理能力；如果你有能力，精装交房将是项目的第二利润增长点。

　　5、网点你能建多少平方米？

　　从政策分析来看，政府限的只是住宅价格，因此能不能批网点面积，批多大面积是个很大的学问，考虑到社区网点的特殊性，也不是什么地块都适合的，因此网点有可能成为项目的第三个盈利点。

　　6、停车位你能获取多大的收益？

　　关于地下停车位有一个矛盾很难解决，就是高速增长的停车位需求和政府在招牌挂文件中明确约定“地下停车位不允许卖”这个矛盾。现在市区新项目的停车位比例基本上是1：1，如果你有特殊理由最多也就1：0.5，但是从限价房这个定位和限定的价格，政府主管部门规划这么个比例停车位配置就出现了严重的定位背离，50%的人有车，他们还是这个城市中等收入人群吗？但是开发商你不卖地下停车位，这么大的投资你怎么收回。好在今年的《物权法》对这个问题做了明确的约定，还有一点回转的余地，有可能成为项目的一个微小的盈利点。

　　7、小团体的利益你如何满足？

　　就岛城市区的限价房项目，尤其是好地角，有几个不是定向销售的？为什么要定向销售，这里就牵涉了小团体利益，但是这也有风险，我说的风险不是指什么程序上的事，而是项目回款时间；因为资格的审查是政府主管部门(住宅保障中心)的事，开发商只是根据定向单位提供的客户名单来签合同，面对着巨大的市场价格差，团体内部的利益和关系平衡是需要大量时间的，因此作为开发商你要有足够的现金流满足工程建设需要。

　　8、其它的都是小问题了，就不再一一赘述。

　　因此综合各方面因素，一般来说限价房的客户群和经济适用房基本差不多，利润也基本相仿，需要耗费大量的精力处理社会关系，能不赔钱就很好了，我们不是不支持政府的政策，但是面对中国特殊的国情，面对政府制定的及不合理的认购条件(估计都想的太复杂了)和众多无奈的隐形收费，开发商做限价房请你务必要慎重、慎重，再慎重。

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