北京地产发展的历史，相信几天几夜也说不完。这里仅摘取几个断面，希望以小见大，窥一斑而见全豹。

　　39和90%

　　39是指1992年之前北京开发企业的总数。彼时，北京的开发商几乎全部是市属区属国营，如北京城市建设开发公司、北京市房地产开发经营总公司(天鸿集团前身)、北京大成房地产开发公司以及北京华远房地产股份有限公司。90%是指以此四大为首的39家国营开发商的开发面积占到了北京总开发量的份额。北京知名的大型社区，如方庄、望京等等，均为北京城开的手笔。当时，他们盖的房子还是单位团购的居多，笔者所住方庄的房子，就是单位团购后再分配给个人的。

　　客观地说，当时为解决北京住房问题，国营开发商们应说功不可没。

　　宝马奔驰与经济适用房

　　1998年开始的房改正式终结了福利分房。公房的接力者——经济适用房也迅即亮相，就在这一年，回龙观、天通苑、建东苑等19个经济适用房项目成了当年北京市场的最大热点和亮点。

　　而开着宝马奔驰买经济适用房的现象也成了中国房地产业的著名谈资之一。其实，当时这些经济适用房，无论是从主观上还是客观上，都不是给低收入者盖的房子。主观上，用房地产拉动消费是当时中央政府的第一要义，据称建设部上报的经济适用房报告中“租售并举”的条文，最终被改成了“只售不租”。而客观上，这种房子在当时人们看来，各方面并不差，而且价位也绝非普通工薪层所能支付。

　　所以，今天骂经济适用房实际上没什么道理。

　　潘任冯张四大天王

　　说起北京的房地产，不能不提几个代表性人物，潘石屹、任志强、冯仑和张宝全，他们或以极具个性化的项目，或以极具娱乐性的言论，不仅成了北京市场上新的主流开发商，也成了当时业内各种活动和论坛的绝对主角。这几位大腕的出现和活跃，不仅宣告北京房地产市场由39家国企一统天下的局面已成历史，也树立起了北京地产界娱乐化的形象。四大天王高调的言行和形象，产生了各种意料之中或之外的各种效应。比如老潘本人极具娱乐性的形象炒作，使得他的项目在营销方面而言，成为花钱少、效果好的典范。而任志强作为业内唯一“操总理心”的开发商，现在已经凭其极受欢迎的博客开始向网站收费了。

　　南派惊奇故事

　　在北京“四大天王闹京城”的同时，特别是北京土地制度转为以招拍挂为主之后，外地开发商进北京的案例骤然增多。作风朴实、成本为上、善做大盘的南派开发商，都经历了“丑小鸭变天鹅”的过程。简而言之，就是开始不被看好，尤其是不被北京的地产老江湖们看好，包括当地开发商、顾问代理、甚至媒体。但到最后都能成为名盘，并带动所在区域发展，成为“项目决定地段”的典型。如福建黄如论的世纪城、富力集团的富力城、黄文仔的星河湾等。

　　南派开发商在北京取得的巨大成功，说明了北京市场的几大特点：需求量巨大，发展空间更加巨大，也包括房价上升的空间；由于北京的精英人群大多来自外地，对北京原有固定地段的认知度并不强，所以，以项目提升地段的故事屡试屡爽；北京有大佬，但绝无精确的预言家，所以在北京干地产，听得少比听得多结果要好。

　　结言：北京不仅是一个能够给开发商提供业绩和利润的城市，还是一个能时时提供惊喜的城市。

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