万科、金地拍地事件追踪：东莞“地王”事件透视拍地浊流

　　关注万科、金地东莞事件，不是因为它们是上市公司，而是从本次事件中折射出的土地出让制度的弊端。目前的土地制度已经成为政府的“钱袋子”，为了财政收入，政府积极营销土地或者包装、炒作土地的做法就值得我们反思。例如7月24日刚诞生的“中国地王”，就是长沙政府炒作的“政绩”。而土地招、拍、挂制度，特别是拍卖的方式，价高者得不仅造成地产行业强者愈强、弱者愈弱的寡头经济，也给遏制高房价设置了诸多障碍，不利于房地产的健康发展。为此，本期就万科、金地东莞事件采访了律师、事件的当事人以及部分专家学者，以期从土地出让制度的层面上探讨房地产的发展。

　　律师点评：拍卖程序无瑕疵，但有违公开、公平原则

　　就万科、金地东莞拍地事件我们采访了熟知拍卖法的北京建元律师事务所杨思东律师，杨律师认为：

　　拍卖活动拍卖师才是主角。拍卖活动有法可依，拍卖人独立依法从事拍卖活动。但在具体实施土地拍卖过程中，委托人，竞买人往往非常强势，随意性太强，他们的行为也间接造成了拍卖现场混乱，甚至中断的局面，这也是人们指责疑有黑幕的起因。具体到本次土地拍卖，政府的形象受损，土地出让的财政收入又减少了，实在是得不偿失。

　　买受人能否按约支付款成了遗忘的角落。在土地拍卖中，强势的买受人往往与政府有着千丝万缕的联系，买受人是否按照约定支付地价款通常成为秘密，这与拍卖的公开，公平和公正原则相违背。希望媒体不仅仅关心“广东地王”“深圳地王”这样的话题，更应关心买受人是否向当地政府按约付清地价款。

　　专家视线：透过“地王”看地产之忧

　　此次拍出的“地王”，远高出东莞地价，甚至一跃成为目前广东省的“地王”，而如果不是拍卖现场的诸多因素，该地块最后将花落谁家还很难说，其价钱会继续加到多少就更难预料了。谢总告诉记者，这块地至少值30亿以上，可见此“地王”价的惊人。透过这一事件，许多房地产业界人士也纷纷发表了看法。本文摘录在地产界小有名气的“深圳四杰”的观点与读者分享。

　　高海燕：土地交易机制需要反思

　　深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕

　　土地是“财神爷”，是地方政府财政收入的主要组成部分，是城镇当地领导的“钱袋子”，因此地方政府积极开展土地营销以获取可观的财政收入。这样的土地交易机制是需要反思的。现在的土地交易不是土地出让，而是政府在做土地营销，通过包装炒作，做高土地价格。此外，目前的土地规划制度也存在一定缺陷。地方政府出让土地是隔一段时间拿一块地出来，短期内让大家同时疯抢某块地，从而推高局部地块的地价，不断提升整体的土地价格。政府应该把一段时间内要出让的土地做整体规划，让开发商对土地供应量能有真实的判断。采用招、拍、挂等方式出让土地本身是进步的，但是，不能只做表面文章，要从本质上解决问题。

　　茅巍：土地招、拍、挂仍需探讨

　　深圳城市策略地产顾问有限公司常务副总经理、深圳方略地产研究中心主任

　　现在我们用招标、拍卖和挂牌三种模式，是不是最好的土地出让模式，确实是需要探讨的，特别是拍卖的方式。最近政府推出地块更多的是采取招标的方式。拍卖容易引发互相搏杀，价高者得，不容易理性地去操作。市场土地供应紧缺，房价不断攀升，如果不从土地一级市场这个“龙头”上去遏制高房价，那么政府并没有真正地站到一个宏观调控的高度上来，这就反而助长了现在房地产泡沫。东莞出现的这种“抢地”局面，如果不加以警惕，有可能会给全国的房地产带来一些不好的示范效应，甚至开发商也可能沿着这个方向往下走，使得土地一级市场价格越来越高，不利于房地产的健康发展。

　　秦刚：房地产进入圈钱的恶性循环

　　雅颂(中国)文化机构总经理秦刚

　　这件事情其实反映出了中国房地产上市公司的一种现状，即陷入圈钱阶段。房地产上市公司通过股市圈钱，然后用圈来的钱不顾一切代价地去获取土地，进而推升房价，并推升自己公司所拥有的土地资产的市价，然后再进一步地以自己拥有的土地储备去圈钱，用圈到的钱再到拍卖市场上去拍地……房地产上市公司陷入了一个非常不理性的恶性循环。这样的恶性循环带来的直接后果就是“寡头经济”的形成。寡头经济的特征就是金融资本和土地资本的紧密结合。由于“寡头”手中握有土地，握有资本，并且获得了媒体和相当一部分理论家的支持，他们就操纵了整个房地产市场，导致房价的不理性上涨，进一步拉高了全国的房价。目前是中国经济非常好的一个发展时期，因此一定要非常警惕房地产的泡沫对经济宏观面的打击。“寡头经济，通过万科拍出广东地王这件事表露无疑，是值得警惕的。”

　　戴欣明：拍卖出问题，政府形象受影响资深策划人，戴欣明营造学社总经理

　　土地拍卖是价高者得，而工程投标却是价低者得，不得不说整个招投标体系有些不合理。香港也在招投标，但是人家有70%的政府性住房，保证大部分人有房子住的前提下再“价高者得”。土地拍卖体现的是政府的形象，这样的结果是有损其形象的。无论是拍卖师不负责任也好，是技术条件差也好，最后的结果都导致大家认为政府做事“有点大意”。在资本主义和纯粹的市场经济下，寡头们和政府的关系是息息相关的，这样可能会给民众一个不好的印象，以为这个公司和政府之间如何有默契，这个做法有损于政府形象。

　　“当时有7家开发商参加竞拍，到万科举牌后，在喊‘第二次、第三次’时，拍卖师并没有抬头确认是否有人举牌，而且喊牌时间间隔很短，然后他就低下头落槌了”，谢总告诉记者，“其实，在喊到第三次的时候我们已经举牌了，在场的人也都看到了，但是拍卖师因为低着头所以没有看见”。

　　随后金地要求观看录像以确认其是否举牌，“结果巧合得很，因为现场只有一个摄像头，举牌的角落又恰巧不在视线范围内”。谢文云告诉记者，当双方出现争执时，拍卖官表示遵照“价高者得”的竞买原则，该地块拍卖理应继续进行竞价，但万科强烈反对。此外，谢总还说，在商议此事如何处理的过程中，“拍卖相关人员接到的电话非常多，具体说了什么我们也不知道，就知道最后的结果是拍卖有效。”

　　拍卖师前后两次不同的态度，让谢总不禁回忆起此次拍卖的异处。“拍卖师在拍卖刚开始的时候，每一次报价都会有间隔的，并且会看一下台下有没有人举牌。但当万科叫到26.8亿的时候，他在操作上与之前判若两人，每次喊完没有间隔，且低头没看下面情况，我们觉得里面有问题”。拍卖师应该在敲槌之前看下面的现场是否还有人举牌，这样快速地喊牌并迅速地敲槌，显然“有失公平”。

　　尽管金地方面对此次的拍卖有诸多的疑问，但记者问及谢总是否就此事再到有关部门申诉时，他说既然该地块已经拍给万科，他们就不想再追究了。至此，两大房地产企业土地争夺事件以万科获胜而告终。

　　事件回放：万科、金地“拍地”变“抢地”

　　“现场简直太火爆了”，据参加7月12日在东莞举行的拍卖会的某房地产公司代表林先生(应采访者要求，林先生为化名)回忆，“地价很快就超过8个亿了，但在之后还是不断有四五家公司同时举牌。到下午四点的时候，甚至在一分钟内地价就从12亿上升到13亿。涨得太快了！”

　　直到现在，林先生想起这件事，还惊叹得直摇头。当记者问及万科与金地当时的情况时，林先生表示“争得太激烈了”，金地集团先叫了18亿，金地又一口价叫到19亿，不到一分钟的时间内地价就跳了1亿，“现场出现了掌声和骚动”。而在此之后，气氛持续热烈，当叫价达到第199轮时，万科公司叫出了26.8亿。“可能也是由于叫价轮数太多，叫价时间太长，在喊了‘26.8亿，第二次’无人应答后，主持人很快就说第三次然后敲槌了，成交价是26.8亿元”。

　　颇具戏剧性的是，当听到交易中心拍卖官一记响亮的槌声，万科刚想欢呼胜利，金地集团突然表示抗议，称其在主持人落槌前已举牌叫价，而主持人因低头落槌并没有看到，因此要求重拍。万科表示强烈抗议，称依据《拍卖法》，拍卖结果应以现场拍卖师“落槌确认”为准，不可改变。双方就这一问题争执不休，现场一度十分混乱。

　　据林先生回忆，“现场所有的人都看到金地举牌了，可惜录相上就是看不到，东莞的拍卖条件实在太差了，只安一个摄像头，太不合理了”。

　　虽然林先生一直强调不便对结果发表评论，但对于拍卖师工作的失误，他还是觉得很遗憾，“其实这些情况如果单从技术层面上讲是完全可以避免的，以前都是电子系统拍卖的，每一笔出价都在屏幕上显示。可谁知道等到这次临拍之前，整套系统坏掉了，等于说拍卖方在没有任何解释的情况下拍卖的。”

　　拍卖官见状，立即暂停拍卖，并与土地交易中心领导、公证员闭门商议。拍卖官出来后，应与会者要求播放拍卖现场录像。但当时设置在大厅正中间的录像探头为旋转式，无法确认在拍卖官极其快速的喊“第一次”、“第二次”的同时，竞买席上举牌的情况。于是拍卖官表示遵照“价高者得”的竞买原则，只要还有人举牌，该地块拍卖理应继续进行竞价，但万科表示反对。拍卖官第二次与土地交易中心领导、公证员退内商议。大约在二十分钟后，拍卖官宣布本次竞买成交。顿时会场抗议声四起，但土地交易中心工作人员仍与万科代表签订成交确认书。国土局负责人表示，金地公司如果不满意，可以申请行政复议。

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