由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。2007年，中国房地产跨入资本时代，这是大家对中国地产的共同理解。在一个资本时代里，房地产企业怎样有效的控制资金并驾驭资金成为大家面临的共同问题，8月18日下午，2007博鳌房地产论坛继续围绕资本话题进行讨论。以下为杨戈演讲实录。

　　杨戈：大部分都来自于消费品的领域，医疗、健康的领域，房地产企业目前在上市，可以说在美国上市的中国房地产企业还没有，希望可能很快中国房地产企业去美国上市，可以做一些案例的分析，在纽交所房地产板块，大概是这么构成，一共大概有20多家房地产的上市公司，可能大部分的人预期的数字都要小得多，都有300多家房地产的基金。大概两年多以前，中国开始有基金的概念，并且越来越热，对比纽交所情况看起来也是很有道理的，房地产作为相对比较特殊的行业，房地产做的本身上市并不是太多，基金上市未来的主流。但是和房地产相关行业上市的公司比如专门从事房地产建筑的公司，从事房地产金融的公司，还有旅游地产、饭店地产、装饰行业的公司都非常多，把这些总共合起来归类一个房地产的板块。

　　杨戈：大部分都来自于消费品的领域，医疗、健康的领域，房地产企业目前在上市，可以说在美国上市的中国房地产企业还没有，希望可能很快中国房地产企业去美国上市，可以做一些案例的分析，在纽交所房地产板块，大概是这么构成，一共大概有20多家房地产的上市公司，可能大部分的人预期的数字都要小得多，都有300多家房地产的基金。大概两年多以前，中国开始有基金的概念，并且越来越热，对比纽交所情况看起来也是很有道理的，房地产作为相对比较特殊的行业，房地产做的本身上市并不是太多，基金上市未来的主流。但是和房地产相关行业上市的公司比如专门从事房地产建筑的公司，从事房地产金融的公司，还有旅游地产、饭店地产、装饰行业的公司都非常多，把这些总共合起来归类一个房地产的板块。

　　对中国来讲，非常高兴告诉大家，虽然没有房地产开发企业上市，在8月8日有第一家房地产概念，就是上海的移居中国，从这个上海房地产销售公司这样分拆出来的周董事长经过几年的时间，辛勤的工作带领一个很好的团队，就是经过一轮、两轮的思路资金的进入，推动业务的发展。最终今年在8月8日中国人非常吉利的日子，到纽交所敲钟然后上市，引起投资者非常大的关注，可能也是第一个亚洲房地产概念的公司在纽交所上市，经销商是美林证券和锐思信贷，就是一期两高是亲资产，但是毛利率非常高，增长也非常高，一期两高的这样的故事，整个环境的背景是中国经济快速发展，然后中国房地产发展非常迅速，在这样的背景下，有这样的高素质公司。所以，股票的发行受到全世界投资者的追捧，本来路演的定的价格范围是11.5美元，然后路演的受到很大的欢迎，大概有20倍的超额认购。最终，定价突破了价格的范围上线定价13.8美元，总共融资金额超过2亿美元，最终可能会达到2亿3千万美元，比如说碧桂园大型的房地产企业比起不算什么，但是作为房地产房屋、流通的企业来说，到这样的规模也很不容易。这是上市价第一天的表现，发行价是13.8元，开盘价高开到18.1美元，最后收盘到19.4美，第一天涨幅比发行价涨了40%，到今年为止美国市场里面IPO第一天表现最好的10个股票之一，对它来讲也是非常的不容易。

　　第一天交易的活跃非常活跃，总共发行了16400NBR，第一条交易了14050万，按中国话讲100%的换手率，按照第一天的收盘价来计算的话。公司的市值是14亿美元，所以，对这样的行业，竞争对手还是蛮多的，其它房地产经济公司的代表通过上市跟竞争对手有了非常大的优势，建立了一个长期的稳定融资渠道，品牌通过上市得到非常大的提升。通过纽交所上市，对于中国易居也很多的帮助。

　　刚才讲中国房地产服务业，房地产公司还没有去美国上市，大概有两个方面的原因：

　　一个方面，的原因美国的投资者可能在几年以前，对中国房地产行业，对中国的房地产企业还不是这么的了解。

　　另外一个方面，就是说，因为香港市场离中国大陆这么的近，香港市场长久以来，以房地产和金融业两个主要板块为主，对于内地大部分房地产企业来讲，讲境外上市可能自然而然选择到香港挂牌，最近的情况有一些改变，美国的投资者对中国的经济非常看好，对中国房地产行业越来越了解，比如说最具有代表性房地产基金也是大局进入中国房地产市场，购买了很多的资产。

　　在这样的背景下，我相信中国房地产开发的企业，去美国的上市条件相对比较成熟，也期待内地房地产企业去上市，作为参照可以分析其它的新兴市场的国家到纽交所的上市的情况，巴西最大房地产企业在3月份上市，上市非常的成功。上市之后从25块一直涨到36块，最近因为波股价有所回落，但是整体的表现非常高，市值大概是40美元，市盈率是102倍的，相对于香港市场平均房地产企业市盈率，中国大陆房地产企业大概是25倍-30倍，香港本土企业大概是15倍-20倍，这个市盈率水平非常高。说明美国投资者非常看好新兴市场房地产开发企业的发展前景，愿意给予更高的价值评估。

　　另外，还有一个案例，墨西哥最大的房地产企业04年上市之后，到今年一直处于稳定上升的通道里面，从18块一直到65啊块，市值是30亿美元，市盈率20倍，通过前几年的发展，现在处于比较平稳的稳定增长阶段，所以，市盈率相对比较低一点，美国本土房地产公司大市盈率概是8-12倍，大概是这样的本土房地产公司是这样的市盈率的水平，同样是美国房地产市场为什么评估有上一些分析，大家去美国城市可能很少看到新开工的房屋，都是建好的一片一片的社区，新兴市场是两个最大的趋势，一个是城市化，以中国、墨西哥人口比较多，城市越来越大，大量的非城市人口到城市来居住。消费升级，可支配收入提高了，都想要把居住的条件改善，以前可能你们家住50平米，现在要增加到200平米，带来新的房屋需求来说非常的大。

　　第二，在这样行业的背景下，商业模式就有很大的不同，美国模式通过房地产金融，第二个说稳定租金的汇报，第三个开发新屋的收入，像中国新兴市场的话，到目前为止，可以将来最主要的收入来源，还是新的房地产开发。所以，就由本质的不同，美国市场因为比较成熟，增长比较缓慢。甚至有些年头了，是在负增长，而中国新经济增长都非常的强劲，即使面临非常严峻的宏观调控下，还是增长非常的强劲，利润率整个房地产行业利润率就非常低，像中国的这样信息市场，行业跟制造业差不多，就是以大规模工厂化生产、流水线的生产，把房地产当成一个商品进行生产，就大大降低了成本提升房地产的企业利润率，这也是一个本质的不同，因为这些导致投资者对企业的市盈率完全不一样，对于新兴市场来讲，中国房地产企业去美国上市的话，我相信有非常大的吸引投资者的注意力，获得非常高的市盈率。

　　我就再介绍一下，怎么去纽交所上市？其实，不仅是纽交所上市，一个企业不管在境内还是境外上市，都面临一系列的问题，对于房地产企业来讲，要不要去上市，房地产在中国发展20年，大部分习惯特别公开的这样一些操作，可能财务上面、运作上面跟别的行业公司不太一样。如果想要上市的话，可能很多方面要做很大的一个改进，从一个私人的公司或者家族的企业，改造成一个规范成熟上市公司，财务方面必须要规范，财务信息要公开相关带来的税收这些方面问题，有一系列很大的转变。所以，要不要上市，地产企业家要做很好的一个前期的准备。但是，现在中国市场的房地产业的情况可能和前些年也不一太一样，进入门槛提高了，对于资金的需求比以前多得多了，昨天听到任总介绍说，常年在银行里面用于买地的钱就有好几个亿。

　　因为地产影响收缩银根、从银行贷款相对比以前要难，整个行业再融资渠道进行一些结构性的转变，从银行改造在市场通过上市来进行融资，这是一个大的背景。如果决定上市的话，在很多方面财务这方面的准备，还有团队这方面的准备，这些可能需要比较好的准备。在美国上市，大家最关心的问题，美国的撒旦法案，最近比较放宽的趋势，成本是在降低，对于房地产企业不算太大。这个是纽交所上市的标准，财务的指标有四个指标，只要满足其中任意一套就可以了，对于房地产就是第一个指标叫利润的指标，要求企业连续三年盈利，三年加起来税超过1千万美元，对大部分企业来讲非常低，我相信

　　第二个指标市值标准，要求企业上一年收入超过7500万美元，上市时候的市值超过7亿5千万美元，另外两套指标对中国企业不是那么适用，到美国上市的过程比较公开的透明，基本上两条线，跟美国证监会ICC来做申请登记，跟美国证券会申请来取得美国销售股票的资格，在纽交所上市的话，就和纽交所申请，美国证券会像美国投资者销售股票，交易所是批准你到的我交易所挂牌。证券会登记程序，从开始准备到获得批准大概是4-6个月的时间，第一期需要找一个会计师，大家都会找到四大会计师审计。同时，律师来帮你做法律的文件，同行帮你做一些结构上重组。在成熟之后，交到ICC去，经过第一轮秘密递交，进行第二轮的递交，经过这样两轮、四轮可能会更多一些，证监会给你一些批准，就可以公开上市，这是证监会的程序。

　　纽交所程序，在跟美国证券会递交材料之后，和纽交所递交一个相同的材料，来审核你的材料满足我们的上市的标准，如果满足的话，我们也跨出上市的标准，整个程序大概是一个月月到一个半月左右，整个美国上市的程序最大的特点，就是美国证券会交易所比较透明公开，针对材料有什么问题，这些我们会及时和企业上市的中介结构联系，请你们来解释。对于证券会，对于交易所程序也什么不明白情况的地方，律师也可以随时咨询，咨询交易所，这个是别的市场很大的不同，企业的本身能够比较好的控制自己上市的进程，我的介绍就到这里。

　　谢谢大家！

　　链接：杨戈简介

　　杨戈，纽约证券交易亚太区执行董事。杨先生在纽约泛欧证券交易所亚太区办公室负责中国的民营企业上市业务。此前，杨先生在投资银行和私募股权投资领域有超过10年的工作经验。杨先生拥有中欧国际工商学院的MBA学位。截至2007年6月，杨先生参与的纽约证券交易所上市项目包括：新东方、深圳迈瑞、常州天合、同济堂药业，先声制药、橡果国际、江西赛维LDK和保定英利。

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