由观点机构、第一财经日报、搜狐网、焦点房地产网、全国工商联房地产商会共同主办的2007博鳌房地产论坛于8月17日上午在海南博鳌盛大开幕。经过2004年到2006年的房地产宏观调控之后，中国房地产依然欣欣向荣。然而关于宏观经济风险的争议导致我们对中国房地产的未来依然充满了困惑。我们不知道中国是否面临真实的经济风险的挑战，不知道或将到来的经济风险将给中国的房地产行业带来什么？我们不知道未来的行业规则会有怎样出人意料的转变，也不知道下一轮更为猛烈的宏观调控会落在那里？面对越来越高的信贷门槛，与越来越高的土地价格，中国房地产行业与金融行业的接轨将把行业导向何方？在2007博鳌房地产论坛中，或许能找到答案。以下为2007博鳌房地产论坛8月17日上午任志强演讲实录。

 　　任志强：未来看什么？未来主要看大家有没有钱买房子，如果大家有更多钱买房子呢，可能发展商心里就踏实一些，如果大家穷得都没有钱买房子，发展商也就完蛋了。涉及到未来涉及到全面讨论更多的都是房价，这个前几年小范在博鳌会上说：“我不说房价，因为也搞不清楚是涨还是降”，也有人说房价很快会跌了，跌的一塌糊涂，因为政府会宏观调控，我不想不管政府做不做，关键是看大家有没有钱买房子。我今天用的题目：衡量房价上涨的合理性。

　　具体合理不合理大家判断，我只是把一些数字列出来，让大家看一下，我们经历的是怎么样的一种情况？第一，GDP和CPI，从98年以来，我们可以看到两个上涨速度是一高一低，高的是我们的GDP平均在9以上，CPI平均在5以下，只有今年的7月份在连续多少年以后第一突破了5。但是，目前可以看到肉价已经下降了，也可能全年平均下来的GDP总数仍然在5以下，说明大的宏观背景，宏观背景就是经济在总体增长的时候，看不到哪个国家房价不增长，如果哪个国家房价不增长，恰恰是总体经济不增长的过程。

　　上面那条线是我们的GDP变化，中间细的是房价的指数的变化，可以看到在04年宏观调控之后，房价高于GDP增长速度。但是，这里没有扣除物价上涨指数，假定物价上涨指数进行调整之后，我们会发现房价从来都是低于GDP增长速度的，这个房价讨论收入的时候，国家公布的数据都会明确提出来，扣除物价指数之后增长多少？但讨论房价时候从来没有人说要扣除物价上涨指数，不知道是大家故意的疏忽，还是故意想说房价涨的过高。住宅销售价格和商品房销售价格略有差别，但是我们可以看到，调整后的商品住宅销售的价格，也是远远低于GDP的发展速度。房价指数增长的情况，房屋销售价格增长在宏观调控之前，基本上一种下降的趋势，这几年基本是呈下降趋势，04年达到最高峰以后，基本上处于下降趋势，在今年4月份才开始上调。

　　我们看看人均收入和房价增长情况，商品住宅是图里看的最深色的线，这是住宅销售价格。但是，这个收入增长却是是往上翘最高的线，这个直到03年。再看04年以后，从住宅销售价格和收入情况变化，也可以看出来，城镇实际增长是远远高于住房价格的增长，这两个差距是巨大的。02年到06年收入增长，这张表上很明显，这是主办单位之一《第一财经日报》的资料，在收入资料平均这几年基本上维持在13.5，城乡余额增长是16.8，高于我们收入增长的比例，也就是说大家还是有钱的，消费支出是下降的。最主要的恩格尔指数的变化，这一个是城市，一个是乡村的，下面那条线可以明显看出，连续这么多年里头，城镇居民消费家庭恩格尔是下降的，大家有更多的钱可以进行消费了，买房子不买房子是个人的偏好。

　　职工工资增长比例是更高的，平均这几年都在13%以上，一季度是16.8，二季度是14点多，4年的过程中，从2002年全国在职职工工资是1万3千亿，到06年变成2万3千亿，人均从12000块钱增加21000块钱，在4年多的时间接近翻了一倍。但是，房价没有翻一倍，这是二季度扣除物价指数以后，我们的人均增长涨了14.2%今年房价增长并没有高于我们的收入增长，每个人都算房价收入比。但是，每个人算的方法不太一样。几年前，我跟易宪容交锋过，我们认为按照国际上的方法，房价收入比从来用中位数，没有一个正式国家公布的房价比是平均数，中位数表示三个，第一是收入的中位数，房价的中位数，房屋厨房面积的中位数。不是说我按100米算，而是按全部交易成果之中房屋面积的中位数来计算，我们没有发现中位数真正有多大距离，即使和发达国家相比，我们也没有多少距离。从房价收入比来看。我们是逐步下降的，什么意思？就是收入增长速度是高于房价增长速度。但是，普遍销售的情况，存量的住宅水平去很低，这也就是说为什么很多人在积极买房子，昨天在和钟伟讨论的时候，旧房子不是房子，所有人都认为旧房子成垃圾。钟伟特别举个例子说，95年盖的房子，离了现在不到15年的时间，这个房子应该被淘汰，没有宽带、燃起、电话线，所有都在楼梯打洞，打了一堆的洞，包括没有空调也在房上打洞，按照这样的说法我们的房子永远不够。

　　8月6日，大概美国时代周刊特别调查了，我们30岁以下的成年人大概有3亿多，30岁以下的成年人连续三年工作人均是34，是所有年龄组增长最快。到2015年30岁以下的成年人将近5亿人，他们恰恰是这个阶段收入增长最快的阶层，也是结婚生子购房需求、刚性需求最强烈的一个阶层，因此在普遍人均居住面积70多平米的时候，他们会说70多平米不够我住的，要结婚现在套房子，在网上可以说。很多人说，这次低把收入家庭的住房问题政府解决了。工薪家庭的没有办法解决，所以，买100米的房子，才能去结婚，可是钱不够，全世界没有政府会照顾没有成家的单个纳税人。在香港的法律上规定，单个纳税人无权申请经济住房和居者有其屋，在没有成为家庭之前，我们在所有的文件明显看到，都是按家庭解决住房问题，不纳入家庭的人无没有资格谈。

　　现在很多年轻人，网上给我帖子，我今年23岁，我想买一套住房多少平米的住房，要我回答你不该买，很重要的是如何证明大家有没有钱来买房子，我们用的一个国际上通行的数，叫做住房可支付性指数，这是我们工作室刚昨晚的一次研究报告，我们以前的研究报告可支付性指数从2004年公布，各个地区也做了一个专项，这次做了一个专门的解释，什么叫可支付性指数？实际上除了正常的消费以后，有多少钱拿来买房子或者进行住房消费，全世界通常认为，一个家庭在持续支付持续住房收入之后，其收入仍然可以维持其基本生活水平，包括满足衣、食、行、医疗、教育，如果小于30%说明指数小于100，大于30%就说明指数大于100，大于100就说明有能力购买好的房子，30%是多数国家衡量标准，比如说澳大利亚定为25%，欧洲大部分定为35%，所以，我们选用30%为指数。

　　这个消费指数首先要扣除就是基本消费，维持劳动力再生产的基本情况，这个数据数学模型不用，按1998、2004年包括衣食住行各个方面，而且这八项指出的整体变化扣除掉，每个家庭按照人均扣除掉，人均消费支出实际上，在98年、04年翻了一倍，人均可支配收入也翻一番，消费指出占家庭收入73.7%，基本消费家庭指出的比重基本上在总体收入是没有发生的变化，就是食品占51%，到04年还是占51%，其它的基本变化就是医疗增加了0但家庭医疗设备减少了，文化余额增加了，基本上比例所占的是相等。这是根据统计局数字得出来的结论，最大的住房指出比例，扣除一系列必须维持生活而用的收入之后，可以看看剩多少钱拿来买房子。当然也可以买别的，1998年到2004年不同收入家庭最大的比例差别是非常得大。

　　我们按照统计局规定，按最低收入户、低收入户、中等收入户，中等偏上收入户分类。最低收入户包括困难收入家庭，明显可以看出在中等偏下收入户家庭头，1998年可用于住房支出的已经大于30%，到了2004年上升了三分之一，主要是因为前面我说的，工作的收入增长，而消费收入的增长虽然是同步。但是，工资收入增长远远大于住房价格的增长。全部平均起来在1998年的时候，只有48%，2004年是67%，在银行按揭的贷款中有一个很明显的规定，月供不能大于月收入50%。把它作为一条基准线，现在实际的计算并不是他它作为基准线，因此这个可支付性指数是以月供主要住房消费指出进行设计，而且HAI在全世界各个国家去查，都是国家通用的，政府机构用于衡量和消费能力的房价基本指数。2004年城市居民家庭最大的月供比例，从居住住房、水电、燃气各方面都居住起来平均下来是61.8%，由此通过公式倒算出来，在中国35个大城市中，HAI按25%的家庭收入支出买房子，其中有28个城市低于100，如果按35%的家庭住房指出，大概有12个城市低于100。如果按45%的支出大概有5个城市低于100。这个家庭收入支出比重越大的时候，家庭收入比重支出越小的时候，住房的价格就显得越低的时候，从全国2005年平均住房价格计算，全国只有6个省市，如果把深圳从广东分离出来是七个城市，高于全国平均价格，05年是3019。六个城市主要是北京、天津、上海、三个直辖市，然后加上浙江、江苏、和广东三个全国经济发展最发达的地区，如果这六个城市，我们超过3000平均的房价，就变成1900块钱，剩下的城市再大平均中，许多城市有1300，平均下来只有1900块钱，在这种基础上，即使涨20%，也不超过2500，所以房价到底有多高，不仅仅盯着这六个大城市，我们也可以明显看出，这六个大城市HAI远远低于100的，北京只有68.89%，我们也从全世界各个核心城市去查了，在好的城市里头数值都是最低的。为什么？在国外和国内不一样是自由流动居住，人们可以由自由的工作选择权和居住选择权，而我们国家目前还有户口人额的限制，他们政府认为可之支付性指数越低越买不起房子，说明我这个城市竞力越高，社会指数不会这么低了，逐步提高了，所以是一种反向的思维，我们也可以看到，在这种表中，凡是HAI指数越低，或者低于100，恰恰说明这个城市吸引力对外的辐射能力对富有人群的吸引能力是最强。

　　所以，很多不是为了当地的人按照当地的收入来进行消费的，而是吸引更多有钱人来到这个城市，这也是集中城市化过程中的必然现象，通过房价作为壁垒，而形成一种自我调节，这种情况是不是可以看得很悲观，如果按5%的收入，证明房价是过高了，但是我们恰恰不要忽略的另外一个重要现象，就是考虑存量住房条件资产下，住房可支付性指数的修整，目前，住房已经达到85%点几，按建设部的米数是83点几，按套数是85%点几，这部分形成资产并没有进入到日常家庭收入之中，所以，我们做了相应的调整。2005年，住房存量资产前后条件下对比，不考虑住房存量条件，最低收入只有43.8%，离100不到50%，这个数据差得很远很远，如果考虑到低收入家庭或者最低收入家庭，已经拥有的住房存量可以看出来接近100%，已经达到了93.1%，这个数值比我们刚才提到，北京68%点几要高得多得多，低收入户已经达到了185.3，完全有能力换房了。

　　中等以上收入户就不算了，中等偏下收入户达到441.1，也就是他可以买4套房。虽然我们在讨论房价已经很高了，很多人会用收入和房价做比例。但是，更重要的是你的支付性指数有多少？有多少余钱可以拿出来买房子，这可能是现在一个家庭维持必然生活之后可以用于消费的余额，根据这种计算我们发现未来房价的趋势可能不是继续下降，而且不是需要严格控制让它下降，有可能按照支付性性指数还是必然的上升结果。

　　最低收入户，以旧换新住房支付能力，这里面发生巨大的变化，在最低收入户里面我们也做了一个分析，前面所说的加入存量住房以后，拥有房改房的人达到85.5，低收入家庭一定要社会保障，商品房的人可以达到因为他们不管怎么样都买不起房子，拥有商品房不买房子。结论，最需要廉租房帮助的住户在整个计算中只有2.5的家庭，北京到目前为止，符合廉租房条件的人7.6万人，已经解决2.6万人，还有5万多人没有解决，大概一共有400万户家庭，平均起来不到2%，5万多户家庭为什么没有解决，一个是两年以前北京市从6.5平米提高到7.5平米，如果按6.5平米计算，就没有那么多人。

　　另外，我们这些大部分符合廉租房拆迁户，不愿意去领取申请廉租房，申请之后就享受不到拆迁给它的的拆迁费，所以，北京属于一种特殊情况，北京廉租房钱有多少？公积金盈余大概一年有将近6个亿，可以用于支出，如果每个人按照一个家庭30平米的补贴，这是市场价格，就补900块钱的价格，富富有余两个多亿就够了，北京政府投入15个亿，就是公积金的5个多亿和财政支出的10亿，用于建房的，这是政府最不愿意见到，当它不属于低收入家庭的时候仍然住在那个房子里，发补贴不属于低收入家庭可能还能解决其它家庭的收入，得出结论是什么？这些数字不是我的观点，不要以为是我任志强说的，通过统计局各种数据得出来的结论，我们城市居民有更多的能力来用于更多的钱支付住房、消费，谢谢大家！

 链接：任志强简介
        任志强有着长达11年的军龄。谈及军旅生涯，任志强自认为收获之一就是养成了一种革命英雄主义精神，而这种精神让他在以后的创业中有了一往无前的勇气。也许正因为这种勇气，任志强在中国房地产界里颇有“任我行”的味道，年过半百仍展示强悍的“愤青”作风。而他的两次“义无返顾”也流传颇广。 1981年的转业在团里引起了争议，甚至有人断言，部队从此将失去一位将军。但他们或许未曾想到，二十多年后，中国地产界多了一门“大炮”，一位“总理”。

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