（一）北京二手房市场2007年7月发展简述

　　北京7月1日起实行了存量房买卖合同网上签约和信息公示制度，网上签约加强了二手房市场交易透明化，利于百姓的交易。在二手房市场更加规范的利好形势的引导下，本月二手房市场成交量呈现稳中有升态势。7月21日，央行再度加息。部分持有大户型的投资者纷纷抛售手中房产，房屋需求者却对140平方米以上超大户型望而却步，本月90-140平方米大户型成交比重小幅攀升，140平方米以上超大户型成交量比重稳中有降。成交区域方面，本月一改北京以往朝阳、海淀齐头并进引领二手房市场的格局，海淀成交量比重显著下滑，老四城区成交量比重开始回升，热点成交区域继续向交通便利的远郊区县延伸，北京二手房市场逐渐转变为多区域均衡发展的格局。

　　(二)北京二手房市场2007年7月成交均价状况分析

　　1.交易均价变动趋势分析

　　从本月价格走势上来看，整体二手房市场成交均价呈现稳中有升的态势。除了本月经济适用房的价格变动趋势与整体二手房市场成交均价变动趋势相反外,其它权属的二手房成交均价与整体市场变动趋势相同。经济适用房成交均价在上月小幅攀升之后本月有所回落。但是其相对较低的成交价格优势使其备受消费者的喜爱，本月成交量小幅攀升。

　　2.交易均价的环比变化分析

　　07年1月-07年7月成交价格变动趋势表

　　2007年7月北京二手房市场整体成交价格呈现稳中有升的态势。据中大恒基统计数据显示:2007年7月北京二手房市场上整体市场成交平均价格为8706.51元/平方米,环比上月的8580.03元/平方米上涨1.47%。从不同的房屋属性来看，本月北京二手商品房均价为8602.96元/平方米，环比上月上涨1.98%。已购公房本月的成交均价为10100.98元/平方米,均价首次突破1万元/平方米大关，环比上月上涨6.34%。经济适用房本月的成交均价为7448.50元/平方米，环比上季度下降2.24%。

　　中大恒基市场研究中心认为：本月整体二手房市场成交均价稳中有升的主要原因是：

　　8对于二手商品房价格变动状况而言：本月二手商品房价格稳中有升，影响成交价格攀升的主要原因仍旧是供不应求的供求关系。股市的繁荣充实了很多人的钱包，为了抵御股市震荡带来的风险很多人选择落袋为安。他们纷纷选择购买不动产来实现货币保值。这在一定程度上壮大了本月需求群体的队伍，供求关系的进一步激化成为拉高本月二手商品房成交均价的主要动因。

　　9对于已购公房成交均价变动而言：本月的已购公房均价变动趋势与二手房整体市场成交均价变动一致。由已购公房具有优越的地理位置、完善的配套设施、便利的交通条件、临近学校和医院等诸多优势，已购公房凭借其奇高的性价比备受消费者的关注，而其有限的房源供给使得供需矛盾进一步激化，本月成交均价受供求关系拉动，呈现小幅攀升的势头。

　　10对于经济适用房均价变动而言，本月经济适用房的成交均价稳中有降。主要原因是，由于经济适用房一直保持在相对较低的价位，受到中低收入群体的进一步关注。本月经济适用房的成交主要集中在昌平区品质适中的房源。该区域相对较低的成交均价拉低了本月经济适用房的成交价格，其与上月相比呈现稳中有降的态势。

　　(三)北京二手房市场2007年7月成交构成分析

　　1.北京二手房市场2007年7月成交面积比重构成分析

　　依据中大恒基市场研究中心对本月北京市二手房市场成交面积的统计数据可以看出：对于整体市场交易状况而言，60-90平方米之间的户型依然是二手房交易市场的主力军，购房者一直对其比较关注，尤其本月其成交比重环比上月出现较大幅度上扬。本月60-90平方米之间二手房成交比重占总成交量成交比重的48.36%，环比上月上涨3.22%。与此同时，本月90-140平方米的房屋也备受关注，成交量比重本月为28.10%，环比上月上涨0.71%；其它成交面积的户型成交量比重均出现了小幅下滑。本月60平方米以下户型成交比重平均为19.08%，环比上季度下浮1.98%。本月140平方米以上超大大户型成交量比重下降显著，环比上月下降2.05%。

　　中大恒基市场研究中心认为：本月二手房成交户型分布趋于橄榄性，140平方米以上超大户型和60平方米以下超小户型成交量比重延续3个月的下降势头继续下滑。60-90平方米之间的户型和90-140平方米之间的户型成交比重本月双双攀升。形成这种户型橄榄型分布的主要原因是：

　　12一方面:60-90品方面小户型备受青睐，60平方米以下超小户型成交量萎缩。目前二手房市场上交易的60平方米以下的超小户型主要是70-80年代的一居室或者小两居的房屋，而且绝大部分是已购公房，这些房源是十分有限的。随着房源供给量减少，已购公房成交量比重的下滑，60平方米以下的超小户型成交量比重也持续三个月呈现下降势头。而由于目前家庭结构小型化，购房消费者年轻化。小户型一直是消费者的最爱，在超小户型紧缺的情况下，60-90平方米的小户型更受青睐，本月成交量比重小幅攀升。

　　13另一方面：90-140平方米大户型成交量攀升，140平方米超大户型成交量萎缩。7月21日，央行开始上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.06%提高到3.33%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的6.57%提高到6.84%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。贷款利率的再度调整使得贷款持房的部分大户型消费者开始抛售手中的房产，大户型房源供给本月小幅攀升，但是考虑到超大户型的持有成本及贷款利率的增加，很多购房需求者对140平方米以上的户型仍旧望而却步。鉴于目前北京二手房市场供不应求的供求关系，房源的放量与90-140平方米旺盛需求的相互呼应使得本月90-140平方米大户型成交量攀升；而对140平方米以上超大户型需求者的减少使其成交量萎缩。

　　2.北京二手房市场2007年7月成交价位比重构成分析

　　据中大恒基市场研究中心统计数据显示：在本月所有的成交房屋中，房值小于40万的房屋成交量比重大幅下滑，环比上月的10.07%下浮了9.47%，房值在40-65万之间的房源作为二手房市场交易的主流，本月成交比重有小幅上扬，环比上月上涨了0.78%，60-75万之间的房屋成交量比重环比上扬0.14%。房值大于75万的房屋成交量比重环比上月上涨了3.15%。

　　中大恒基市场研究中心分析指出：从本月二手房房值总体变动趋势来看，我们不难发现二手房的房值呈现了放大化趋势。房值在40万以下的房屋成交量比重一路下滑，而75万以上的房屋成交量比重一路攀升，房值在40-65万及65-75万之间的房屋成交量比重也稳中有升，整体市场房值呈现放大化趋势。中大恒基市场研究中心认为呈现这种的变动趋势的主要是受目前北京二手房成交均价一路攀升的影响，均价的攀升致使同面积房屋房值逐渐放大，加之本月成交户型中，小户型成交量比重的下降，共同促进本月房值的放大化趋势。

　　(四)北京二手房市场2007年7月成交区域分析

　　1.北京二手房市场2007年7月区域成交价格分析

　　07年4月-07年7月北京各区域成交价格变化统计表

　　据中大恒基市场研究中心统计数据显示：2007年7月北京各区域的成交价格变动趋势与上月相比，除了东城区、崇文区、石景山区和昌平区成交价格小幅下降外，其他城区的交易价格均呈现上升势头。

　　而在各区域均价排名中，西城区除上月成交均价落于东城区外，自去年10月起一直是北京各区域成交均价排名中均价最高的区域。本月西城区成交均价为13013.80元/平方米。海淀区其次，本月成交均价为12025.79元/平方米。房山区成交均价最低3743.81元/平方米，是目前北京市二手房均价唯一低于5900元/平方米的行政区域。

　　中大恒基市场研究中心认为：随着本月北京二手房市场整体均价的上行，本月在绝大多数区域二手房价格也小幅攀升。本月各区域二手房成交均价中有4个城区二手房均价突破万元大关。相比以往3个城区房价相对较高的状态，宣武区房价两个月来持续上涨，本月以10709.81元/平方米位居东城区之后，成为本月第四个均价突破万元的行政区域。但在均价较高的几个成交区域中，只有朝阳区和海淀区在保持高均价的同时能保证相对较高的成交量。本月昌平区二手房成交均价逆流下浮，其主要原因是本月昌平区成交的二手房仍以经济适用房为主，而本月经济适用房成交均价的下降成为拉低本月昌平区二手房均价的主要动因。

　　2.北京二手房市场2007年7月区域成交比重分析

　　据中大恒基市场研究中心统计数据显示：从本月成交区域的总体变化上来看，本月成交区域打破了以往朝阳、海淀并肩引领北京市二手房市场的格局，海淀成交量比重显著下滑、老四城区成交量比重开始回升，热点成交区域继续向交通便利的远郊区县延伸，北京市二手房市场逐渐转变为多区域均衡发展的格局。崇文区、西城区、东城区成交量比重环比上月分别上涨0.14%、0.32%和0.20%。远郊区县的成交量比重亦一路攀升，尤其昌平区本月以12.96%的成交量比重仅次朝阳的成交量比重排名第二。通州区本月成交比重环比上月上涨2.7%，以12.56%的比重超越海淀区跃居总体成交量比重排名的第四名。

　　中大恒基市场研究中心认为：从目前北京各区域二手房成交量比重变化来看，本月各区域成交量比重排名打破了以往朝阳、海淀、丰台三个近郊区县一直占居北京二手房成交量比重排名的前三名的格局。远郊区县亦逐渐成为消费者的关注热点，昌平区、通州区、大兴区的成交量比重都逐渐攀升，成交量比重基本与海淀持平，更是超越老四城区成为新的热点成交区域。这主要是因为相对与老城区一路高涨的房屋均价，远郊区县房价相对较低，更贴近消费者的心理价位，而且随着北京交通状况的改进，这些区域交通状况逐渐改良。相对较大的出行成本比起高昂的房价逐渐成为被他们忽视的因素，成交量比重一路攀升。

　　(五) 2007年7月不同权属房屋成交变化分析

　　据中大恒基统计数据显示：2007年7月，从三种房屋权属类型的交易变化趋势来看，经济适用房成交比重稳中略升，本月平均成交量比重为6.19%，环比上月平均比重上涨5.58%。已购公房和商品房成交量比重稳中微降，本月平均成交量比重11.69%和82.12%，环比上月下降2.35%和3.23%。

　　对于市场的这一表现，中大恒基市场研究中心认为本月经济适用房成交量比重有所攀升，已购公房成交量比重有所下浮的主要原因是:已购公房虽然以其位置及配套设施等优势得到消费者的认可，但是其具有房源供给数量相对固定的特点。随着时间的推移，已购公房的房源供给开始逐渐减少，房源的减少成为拉低本月已购公房成交量比重的主要原因。而经济适用房本月成交均价仅为7448.50元/平方米，相对商品房的8602.96元/平方米和已购公房的10100.98元/平方米而言，其价格优势不言而喻。经济适用房的低价位使得部分中低收入的消费者已经逐渐转向对经济适用房的偏爱，这种需求的转变外加对经济适用房主要分布区域昌平区交通成本的认可使得本月经济适用房成交量比重本月稳中有升。

·2007年7月北京二手房市场分析 07/08/14

·深多银行停二手房贷新房首付四成 07/08/14

·两大因素助推济南房价上涨 07/08/14

·北京房价爆涨揭秘 07/08/14

·朱中一：房地产业新调控措施或将出台 07/08/14