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　　去年以来，省会市民对于一路上扬的房价渐渐由惊讶到适应，但今年上半年不断传出的一些房地产消息仍是街谈巷议的热点：527万元/亩的“天价地”、7950元/平方米的商品房、二手房半年内每平方米上涨1000元、多层新房价格连续4个月涨幅在10%以上、6月份新房价格涨幅直“飞”全国五强……

　　石家庄，一个身处二线的省会城市，为何半年来地价、房价频频走在全国前列？房价上涨的原因何在？

　　A现象：省会房价“涨”声不断

　　去年以来，省会楼市呈现出一幅奇怪景象：一边是开发商通过销售手段造成项目供不应求的假象，一边是消费者“疯抢大白菜”、“买涨不买跌”心理的推波助澜。

　　“供不应求成为去年至今省城楼市的一大现象，市场进入完全的卖方市场。”省城地产界资深营销人士周秀冬说，这一时期房价上涨的速度甚至连从业数年的职业经理人都有点拿不准，开盘时如何定价甚至一度成为经理人最见功力的考验，不少楼盘在临开盘前一天还在调价。

　　体验：不到仨月，一平方米涨520元

　　经过两个多月的排队、买号、等待、抽号之后，近日，省会张先生终于在中景盛世长安买到了一套房子：90.85平方米，40万元，每平方米单价4400多元。据悉，该楼盘两个多月之前的首次对外开盘均价是3580元/平方米，7月2日调到均价4100元/平方米：前后不到3个月，均价上浮520元/平方米。

　　“以前都说石家庄房价5年翻一番，我看，现在两年就够了！”虽然买到了房子，张先生却一脸无奈。

　　据张先生说，2006年初，他去众美凤凰城踩盘，该楼盘团购价格仅为2500元/平方米，而目前其房价已迅速攀升至3800元/平方米；当时民心河边一个一直在建设中的项目，其内部价格“可能3500多元/平方米”，但今年5月中旬以均价4700元/平方米的姿态红火开盘；位于建华大街与北二环交叉口西北角的亲亲小镇，更是从去年3月份的均价2250元/平方米，涨到了目前的三期均价3400元/平方米；更夸张的是位于市区中心的中宏·汇景国际，去年11月份开盘至今，均价已经从5000元/平方米一路飞涨至均价6800元/平方米。

　　“每个月石家庄房价的增幅都不低，城市中心的房价更是涨速惊人，同一地段同一项目，有些楼盘半年价格的增幅在2000多元一平方米。”石家庄搜房网副主编陈迈说，从去年至今，同一小区内房价上涨接近千元已经不是什么稀罕事。

　　数字：涨幅跃进全国前列

　　与上面的事实相对应的就是，石家庄的房价涨幅悄然跃居全国各城市前列。

　　据国家发展改革委、国家统计局公布的数据显示，2007年4月，石家庄房屋销售价格同比涨幅为7.8%，比全国平均5.4%的涨幅高出2.4个百分点，其涨幅仅次于深圳、大理、蚌埠，名列全国第四位，首次跻身于全国房价涨幅前10位；而6月份石家庄新建商品房售价同比上涨9.4%，其涨幅在70个大中城市之中排名第五，仅次于北海、深圳、南京、北京。

　　来自国家统计局河北调查总队的调查结果显示，二季度在新建商品房中，普通多层住宅平均上涨11.2%。石家庄则以14.2%的涨幅位列全省之首。与此同时，石家庄市多层住宅销售价格涨幅已连续4个月保持在10%以上。

　　B深入：各方人士细剖房价飞涨内因

　　作为一个二三线城市，石家庄在2005年还作为全国低房价的代表屡屡上榜。而时隔一年多之后，其房价环比涨幅已在全国城市排名中坐上头几把交椅。究竟是什么因素导致省城房价持续上涨？

　　历史房价太低导致“补涨”？

　　“石家庄的历史房价太低了。”这轮涨价被市场人士冠之以“补涨”之名，不少业内人士普遍认同石家庄的历史房价太低，已经远低于周边城市的房价。

　　香港太平洋投资顾问公司总裁贾卧龙说，石家庄近期的房价飞涨实际上是填补近年来经济发展所带来的房价上涨空间。“房价与经济的发展是一体的，经济水平整体上升一个台阶，房价必然要跟上其增长步伐。”

　　有开发商满怀信心地告诉记者，由于石家庄在中国第一次城市化浪潮中，前些年投入相对较少，尽管近两年房价涨速很快，但市场前景依然看好。而且，随着石家庄以“第三极”的身份融入京津冀都市圈，巨大的发展潜力将吸引大量外来资本和热钱，从而使省会房地产市场更加炙手可热。

　　刚性需求旺盛？

　　“从房价成本构成来看，土地的稀缺性、城市功能的不断提升，使得地价不断攀高；原材料价格在上升，劳动力价格也在上涨，房价的几大构成要素都呈现上涨态势，房价自然跟涨。”省会某地产公司的负责人一副诉苦的表情告诉记者，地价上涨是当前房价上涨的重要因素。“土地储备和‘招(标)、拍(卖)、挂(牌)’制度对增加土地出让的透明度发挥了重要作用，但也存在明显的缺陷，比如短期内容易推动地价上涨。”

　　有关学者接受记者采访时分析指出，除了上述成本原因外，房价涨得快或是慢，主要由供需状况决定。

　　省会地产资深人士周秀冬说，石家庄的住房供需一直处于不平衡状态，特别是作为一个省会城市，由于周边县市人口的涌入以及城市化进程而产生的住房需求相对要多一些，还有一些外地商人看中了石家庄的增值潜力而纷纷投资地产，投资性购房需求相对增加。

　　开发商销控手段抬高房价？

　　“省会房价之所以能在短时间出现这样大的涨幅，除了刚性需求很大外，还有一个主要因素就是开发商普遍采用了销控手法。”省会地产市场业内人士透露，有人把开发商卖房子比作“挤牙膏”：将房子分期分批投放市场，并且一批一批提高价格，名为“销控”，实际上是人为操纵市场，制造供不应求的局面，最终达到房价大涨获取高额利润的目的。

　　尽管法律和相关部门一再强调，未取得《商品房预售许可证》不得进行商品房预售，但记者调查发现，在省会，以认定、登记、选号、发放VIP卡等形式进行的“内部认购”仍大量存在，甚至很多楼盘开盘前已被预订一空，到开盘时反倒没房卖了。有的楼盘干脆在开盘前的宣传中明确表示：“开盘当日只接待已认购客户。”

　　有开发企业的工作人员坦言，目前省会的一些项目主要采用了“提前登记、集中开盘、分期销售”的售房模式，故意在制造供不应求的局部情况，肆意抬高房价。

　　“鉴于目前房价的制定权在开发商手里，房地产市场还基本属于半垄断市场。不管是否好销售，几乎每次价格调整均是以上调为主。”有关学者接受记者采访时分析指出，房地产价格上涨的另一个深层次原因，还在于消费者“买涨不买跌”的心理预期。

　　地产投机资金作用显现？

　　“我们这里有某某楼盘的房号，价格也不贵。”不少市民表示，在房产中介公司咨询二手房情况时常会听到这样的介绍，中介还会表示，这个房号是房主通过内部关系拿到的，每个房号收两万元“更名费”。

　　来自省会二手房市场的信息显示，目前二手房市场最活跃、占交易总量20%的房源都是3年以内的“次新房”。由于这些房源的房产证还没有办理，所以交易方式不是办理产权证过户交易手续，而是直接到开发商那里办合同“更名”。“房子还没有公开出售，已被倒了一手，加价推向二级市场，这也会成为房价上涨的因素之一。”据业内人士王建勋介绍，省城一些楼盘交由代理公司销售，而一些代理公司主要靠将新房置换为二手房来赚取差价。

　　这个问题甚至已经引起了官方的注意。石家庄房地产市场预警预报办公室4月10日发布的《2007年一季度石家庄房地产市场运行监测报告》就有明确表述：“随着房价的逐渐上升，房地产投机资金在我市商品房市场也逐渐有表现迹象，市场在繁荣的背后也隐藏着一定的风险。”

　　C期待：保障类住房“放量”

　　“往深层分析，房价大涨也是房地产供不应求症结积累到一定时期的集中爆发。造成现在房价恐慌的病根在于住房结构的单一，政府福利性廉租房供给不足，造成居民对商品房市场的过度依赖。”业内人士分析说。

　　最近，河北省政府要求各设区城市房产管理局统一更名为“住房保障和房产管理局”。有关部门负责人表示，此举旨在提升租赁住房和经济适用住房管理职能，最终实现保障类住房“放量”，以减缓房价上涨幅度。

　　住房“梯度消费”价格倒挂

　　这几年政府一直在提倡“梯度消费”，倡导大家要根据自己的经济承受能力选择租房、二手房、新房这样的梯度消费。但据记者了解，省会住房“梯度消费”的状况却出现向反方向发展的趋势。

　　去年以来，作为新房下游需求环节的二手房，竟然出现了涨幅赛过新房的“价格倒挂”现象。

　　《2006年石家庄房地产市场运行监测报告》显示，2006年1—12月石家庄的商品住房成交均价同比上涨7.91%，而二手住房均价同比增长11.09%，这种“倒挂”的涨幅一直持续至今。

　　2012年，住房保障制度全面建立

　　“政府部门还是要加大保障性住房的建设力度，满足中低收入家庭的购房需求，平衡市场供需。”香港太平洋投资顾问公司总裁贾卧龙说，5月初，河北省政府出台了《关于完善和落实城市住房保障制度切实解决低收入家庭住房问题的若干意见》，从明年起继续扩大住房保障范围。“作为我省一部系统完整的住房保障文件，该意见的出台更是对房地产市场的有序发展打下了基础。”

　　按照《意见》要求，今后5年，我省每年竣工城镇住房2000万—2500万平方米，其中经济适用住房(含企业集资建房)占到10%—15%。同时，从2008年起，廉租住房制度保障范围将由原来只限于享受最低生活保障的住房困难家庭，扩大为“享受最低生活保障或家庭年收入在当地上年度家庭人均可支配收入的1.5倍以下”。据估计，此一项可使享受保障的人数增加至少一倍。

　　到2012年，政府将对所有符合条件的低收入家庭提供住房保障，为80%的在职职工建立住房公积金制度；90%的家庭拥有或租住一套功能和设施基本齐全的住房，低收入家庭居住条件得到明显的改善。

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