2007年上半年，上海房地产市场宏观调控政策进入落实阶段，宏观调控的触角已从多方位伸入房地产市场。相比2006年同期，2007年的上海二手楼市展现出了一些与往不同的新现象或问题同样值得关注，特盘点如下：

　　1.政策大环境稳定“银三金六”光芒耀眼

　　相对于去年同期，今年的二手楼市在经历了传统三四月购房小高潮后便一路走高，美联物业市场研究部数据显示，上半年整体二手房成交量相比去年同期上涨15%。各区域二手房成交量更于6月再创新高，相比去年同期大幅增长40%！

　　自2月上海到达谷底之后，上海各区域二手楼市自3月开始便开始触底反弹，美联物业市场研究部数据显示，三月二手房市场总体成交量较二月明显增长50%左右。

　　对此，美联物业上海区总经理冯泓睿表示，07上半年的楼市可以有如此表现，主要应该归功于07年上半年楼市稳定的政策环境。虽然上半年仍有部分例如“征收个人土地增值税”的政策出台，但由于其只针对出让非普通住宅的业主，征收税率只有0.5%，相对于之前开征的5.55%营业税而言相对温和许多。至今美联物业全市各区域门店跟进的交易客户并未产生类似营业税出台时的激烈反应。包括徐汇、静安、卢湾以及浦东内环等高档楼盘集中的区域，市场表现同样比较平静

　　2.自住客支撑市场次中心区域率先回暖

　　经过了历时两年的房市宏调，现时楼市的购房者中90%以上均为自住购房。美联物业市场抽样调查显示，现时购房客户在购房预算方面变动不大，选择购房主力总价80-120万的客户占总客户的38%，预算121-200万的占24%，选择200万以上(不包括200万)的占23%，选择80万以内的客户占15%。在房源选择上，除地段以及生活设施配套，大多数客户仍旧比较青睐5～10年房龄的商品房。

　　相对于徐汇、静安、黄浦等中心城区房价偏高供应稀少，杨浦、虹口、闵行等次中心区域主要占据价格优势，二手房成交量率先反弹。其中，杨浦区由于受惠轨道交通8号线将于年底通车的重大利好，极大程度的刺激了区域内的二手房市场，使得区域内交易回暖迅速，3月整体成交量相比2月翻了近2倍，短时间内业主反价现象屡次发生，但由于购房者也看好M8沿线的升值潜力，因此尽管成交价格一度攀升，板块内成交仍十分活跃。

　　虽然购房需求放量相对迟缓，但随着上海楼市整体走高的趋势，以徐汇、静安为代表的中心区域二手房市场同样在4月中下旬开始发力。进入5月之后，中心区域二手住宅明显交易放量。从五月成交量来看，徐汇等市中心区域的二手房市场较四月份又有进一步回暖。五一长假七天的带看量已相当于四月份整个月的总带看量，购房者对于市中心板块的信心逐步回归，入市积极性高涨。

　　3.楼市持续走好 反价惜售再现市场

　　六月的楼市延续了今春的回暖行情，然而随着整个市场的活跃，“反价”、“惜售”等现象再次出现在近期楼市，买卖双方的价格博弈重新上演。

　　据美联物业市场研究部六月份的市场成交情况显示，六月份的二手房成交量较五月份仍呈现出一定增幅，市场走出一波持续回暖的行情。成交价格也有一定程度的小幅攀升，而业主频繁加价是成交价格走高的主要因素之一。其中，徐汇、静安、卢湾、黄浦等中心区域成交量增长比较明显，浦东、普陀等区的市场成交情况也十分活跃。

　　美联物业市场研究部资料显示，市场进入六月后，各区域均出现了一定范围的业主反价现象。其中浦东区域内二手房业主反价现象较为严重，尤其是联洋板块，随着近几个月来成交量的持续攀升，成交价格也有一定程度的上涨，浦东新区内的均价普遍上涨了4-5%，部分地区涨幅则更为明显。对此，美联物业浦东区副总监秦恺表示，目前楼市的全面回暖已经得到了市场的充分认同，业主通常也比较乐于接受和面对这一现实的，因此短期内频繁加价现象十分普遍，而买家方面则会需要一定的时间去消化涨价的现实，因此市场虽然需求旺盛但成交周期有所延长。

　　此外，市场持续的火热行情让业主也有些不知所措起来。秦恺认为，由于此前市场经历了一个较为漫长的调整阶段，买卖双方对政策的调控等已经有了相当的抵抗能力，然而市场从今年年初开始触底反弹并持续走高，使得一些业主开始迷茫，尽管对后市十分看好，但从盲目反价的现象来看，部分业主对未来市场的判断其实并不明确。相比之下，以改善住宅为需求的买家们反而更加从容和理智一些。

　　业主反价、房源紧缺的情况在徐汇、静安、卢湾、普陀等热点区域内也同时出现。据美联物业镇宁分行营业经理沈翊介绍，总统公寓内一套150平米的三房，原先的挂牌价为360万，当买家表示出购房意向后业主立刻反价至380万，随后也是在买家追价之后表示不愿出售转为自住。

　　无独有偶的是，美联物业莱诗邸分行最近这样的案例也并不鲜见。莱诗邸内的一套两房带车位的物业半个月前业主以288万挂牌，经过一次带看之后业主随即反价至300万，当购房者表示可以接受之后业主却表示不愿意成交，等待物业继续升值。类似的情况在区域里也绝非特例。

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