光荣远去和华丽再现

　　1997年9月，河南金博大购物中心开业。同年11月，郑州市丹尼斯百货开业。这两个后来扛起河南商业大旗的商业巨头当时并不知道自己生不逢时，因为在它们开业的第二年，便迎来了被业内称为“商场倒闭年”的1998年。但在孕育了“商战”教科书般经典案例的商城郑州，这两个企业却一直坚持下来，见证了后“商战”时代的10年发展。郑州商业从阵痛到从容，发生了翻天覆地的变化，16家世界500强企业的进驻再一次说明“得中原者得天下”的道理。

　　上世纪90年代的商战硝烟仿佛才刚刚散去，重量级的商业巨鳄已再次强势登陆中原，新一轮商业地产开发大潮席卷郑州。原有商业物业的崛起，新建商业地产项目来势凶猛，2007年哪些商业地产项目能够在郑州商业的史书上留下自己的印记？谁又在不断演进3600年商都的商业文明？

　　商圈演进

　　当二七商圈、火车站商圈、紫荆山商圈、碧沙岗商圈、郑东商圈的走向坐标一个个从地图上亮起，我们已经清楚地看到了郑州商业文明演进的路线。

　　二七商圈作为郑州商业的发源地，集中了大大小小的商业项目十多个，是郑州商业业态最为丰富配套最为全面的区域。从二七塔出发不远，郑州火车站商圈以独具特色的大型批发市场成为郑州商业的亮点。而较早兴起的以郑州商业大厦、中原商贸城等几个大型商场所组成的碧沙岗商圈则一直波澜不惊，形成了自然的服务区域居民的商圈形态。

　　在新兴的商圈中，前景美好而商业氛围有待增强的是郑东新区的郑东商圈。事实上，业界公认的目前郑州最具活力的商圈位于花园路、紫荆山沿线的花园路紫荆山带状商圈。

　　由于地处郑州的行政区，该区域以公务员为主的居住人群消费力强劲，一个真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈正在形成。

　　与此同时，在花园路、紫荆山路和经三路沿线，一大批体量庞大的商业地产项目日渐聚集，并且依托道路周边特殊的商业环境，逐渐形成一个个特色十足的经济带。郑州国贸中心总经理司小伟说：“这些新兴的商业项目，完全不同于以往大卖场、百货或专业市场，而是多种业态的组合，代表着全新的商业业态，也就是目前市场上所称的建筑综合体。”

　　红海里仰望蓝海

　　郑州的商业竞争之激烈在20年前已经闻名全国。目前，国内商业巨头丹尼斯、世纪联华、北京华联、大商等与外资巨鳄家乐福、易初莲花、麦德龙、百胜等同台竞技，沃尔玛、银泰百货、巴黎春天虎视眈眈，郑州商业已是一片惨烈红海。

　　郑州新田置业董先生认为，商业地产的开发并不具有专业水准，为缓解资金紧张，郑州的商业项目几乎无一例外的是分割式销售，独立分割产权。为尽快实现销售，多承诺7%至10%不等的投资回报，将商业物业作为一种金融工具来对待，而对商业物业后期如何经营的问题，要么想得很少或者根本就没考虑过。

　　开发商的短视行为以及将风险转嫁于小业主投资者的行为为他们带来的只是眼前的利益。而国外成功的商业80%以上为持有型物业，将该物业作为奶牛，不断地长期地为持有者供应着鲜奶。“我们坚持选择80%的自持物业比率，并不是要哗众取宠，而是真切地考虑到将来商业的后续发展，一个商业项目只有不断'活'下去，才能真正'火'起来，开发商持有绝大部分的物业对这一点是个保证。”司小伟说。

　　商业文明中的商业生态观

　　“商业地产不同于住宅地产，商业地产开发商至少要面对三种客户：一是投资者，商铺的销售离不开投资者；二是经营者，商铺的价值实现要靠经营；三是终端消费者，没有消费者的消费，商铺的利润无从谈起。”董先生说，事实上处理好这三者之间的关系是一个如何营造良好商业生态的问题。

　　“我们成立专业的商业公司，引入世界500强第二位的家乐福做超市，引入国内首屈一指的大商新玛特做百货，只有不足20%的商业给投资人，就是要专业人做专业事，形成一个良性互动的商业生态。”董先生说。

　　“商业生态还包括对商业物业内部的合理规划和外部的合理避让。”董先生说，商业物业需要统一的规划，统一的营销，统一的定位，需要考虑商业的整体氛围。

　　此外，司小伟认为，郑州在城市规划条例中，虽然出台了商圈规划，但多数的项目在规划时只考虑或者是更多地考虑项目本身的情况，缺乏对项目所在的商业大环境调研分析，出现邻居商铺定位相似导致店铺的差异化不足，竞争经营，或者是邻家商铺定位反差过大，导致双方的店铺经营出现定位矛盾，其结果必然造成恶性竞争，要么吃掉一方，要么两败俱伤，都要为自己的盲目建设经营付出沉重的代价。“郑州国贸中心的整体商业定位和业态分布，充分考虑到了花园路紫荆山路商业带的现有业态分布情况，所以有希望在这个带状商圈内错位经营共赢共生。”

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