[城市的生命肌理具有变化性、不间断性和无完结性，其进化演变源自“物质载体-经济活动-精神文化”三大资源层有机整合而产生的价值更新。从循环经济的角度看，城市的发展必将遵循以“资源-城市价值-资源再利用-城市价值再生”双向流动为特征的闭合发展模式。]

　　解读西方，追朔旧区改造根源？

　　“釜底抽薪”：城市经济结构重组，原有城市建设区因“失血”而荒废

　　城市复兴理论思潮的形成和发展最早源自西方国家，尤其是在十八、十九世纪快速扩张的工业城市，如英国、德国、美国等。在二次世界大战后，西方国家经历了急速的社会变革，通过大规模的制造业生产、资源型开发迅速完成工业化，给社会创造了丰富的财富，税收、公共服务和福利、居民生活水平的急速提升促使城市经济活动重心发生了转移，由传统制造业、运输业和仓储业为主转向金融、贸易、科技、信息与文化为主。而城市地理位置的不可更改性，物质载体的不可移动性，不能快速适应产业结构的时空变化，从而造成城市衰退，主要表现为工厂大量倒闭，失业人口剧增，大量人口外迁，导致地区市场进一步萎缩，价值降低，直至荒废。因此，最早实践城市复兴的区域大多为“老工业区”，如德国鲁尔制造业基地、美国锈带、瑞士温特图尔苏尔泽工业区和苏黎世工业区改造，“依托水域资源和生产运输条件的区域”如：英国伦敦码头区改造、日本横滨MM‘21地区，“资源开发区”，如法国北加来海峡地区等等。

　　“城市蔓延”：城市化发展过程中，资源价值开发失调而造成规模不经济

　　自然资源、土地、经济活动、文化都是城市创造财富价值的资本。工业化时代，主要是激发城市内部生产力，以经济本位发展为目标，并未考虑各城市资源的协调发展，城市在递减效率中无限扩张，同时也带来了许多的城市问题。如地中海城市巴塞罗那，是西班牙的文化古城和最大海港，在1830年工业化发展后，人口迅速增长，变成一个大都市，但受自然条件限制用地越来越紧张，而郊区化运动使富有阶层都外流，出现“城市空心化”，旧城财政收入和经济面临危机；另一方面在城市功能不断扩大的过程中，中心地区功能过度拥挤，工作和生活环境质量下降，同时城市边缘新区则普遍面临交通和其它基础设施的匮乏。城市运营效率降低，城市资源价值流失。

　　由此可见，西方国家的旧城改造是在经历了工业化和城市化阶段之后，对城市经济功能的更新再造和城市精神文明的复兴延续，从而使得整个社会从宏观经济、社会环境，城市建设、城市形象到民计民生均走向良性的循环。

　　旧城改造，中西方价值再造的差异

　　对比中西方旧城改造，其动因及改造机制均有所不同：

　　西方：一场自上而下“以可持续发展为核心”的全方位社会运动

　　[是政府牵头，有计划性制定相关政策，并自上而下由中央至地方，官方部门至非官方部门，非盈利团体至商业机构建立一种新社会的多方参与，多元合作的内在机制，对区域人力资源、物质资源、文化资源进行可持续的重组创新]

　　简单的说，西方的旧城改造是在物质载体--经济活动--精神文化三个层面上进行全面的循环更新，内涵丰富、目标广泛。而在行为主体上，更多是政府牵头，有计划性制定相关政策，并自上而下由中央至地方，官方部门至非官方部门，非盈利团体至商业机构建立一种新社会的多方参与，多元合作的内在机制，对区域人力资源、物质资源、文化资源进行可持续的重组创新。简单看两个例子：

　　英国伦敦：“合作机制创新、资源内部更新”引导经济、政治、社会多赢

　　英国伦敦是一个典型以城市复兴来引导城市规划、行政管理、经济发展和社会责任等各层面提升的城市。以伦敦码头为例，其开发建设由政府全资投入的“伦敦码头开发有限公司”(LDDC)进行运作。政府给项目公司设定了明确的目标和权利，该公司拥有规划权、公共基础设施的建设改造权，并拥有直接联通中央政府资源的渠道。但地方行政职能、公屋分配、教育统筹、医疗管理等权利保留给地方政府，LDDC可通过设立各类基金的方式协助、促进地方政府改善这些工作。并设立退出机制，在整个区域开发建设走向正轨时，LDDC撤出，相地方政府及相关机构转交工作及相关内容。这样，通过项目公司充分调动了商业运作、资金资源，并梳理和更加明晰了地方行政机构在城市建设管理中的义务和责任，两者(政府和项目公司)在不同时期进行角色分工协作。

　　另外，伦敦码头改造不仅仅在基础设施现行建设上投入大量资金，还非常注重对原区域内失业工业提供免费培训，使他们获得重新就业的新技能，还有对地区住房及社会健康与福利的重视，如LDDC对社区基础设施(包括公屋、医疗中心、教育培训结构)的投入达平均每平方公里100万英镑。从区域内部循环来讲，是有效的最大化当地劳动力技能水平和就业岗位，提升人居环境，减缓了贫富差距、社会动荡、种族冲突、拥挤等社会问题，使整个区域发展走向良性循环。(如下表)

　　巴塞罗那：“公共空间更新和节庆活动”引导城市内涵和形象价值的再创造

　　与英国、德国等工业化国家在旧区改造上注重新经济模式、物质创造不同，巴塞罗那的旧区改造历程更侧重于对城市形象、精神文明等软性资源的再塑造上。归纳起来，巴塞罗那的城市旧区改造经历了两个阶段：第一个阶段是在20世纪80年代，主要进行“定点式”城市公共空间和城市空间建筑的恢复；第二个阶段是在92年奥运会之后，以“世界文化论坛”活动带动的又一轮城市改造。

　　奥运之前的7年时间巴塞罗那对2772座建筑进行翻新，并注重城市“广场、公园、步道”的建设，建设了450个市政公园，既保存了老城哥特区建筑文化遗产，又改善了城市环境和品位。这些改造在1992年奥运会后，有效转化成高附加值的城市魅力价值，提升了巴塞罗那在世界城市竞争中的综合实力和影响力。而后，巴塞罗那将以文化和公共空间建设为核心的城市设计开发理念与“世界文化论坛”相结合，完成了滨海区域的改造和再开发，巴塞罗那成为名扬四海的世界文化交流都心。

　　中国：一场自下而上“以物质开发建设为核心”的城市化运动

　　[中国的旧城改造多以开发商主导，项目开发运作为单位进行的，主要集中在物质层面的更新和价值再造]

　　在过去十年的城市建设中，国内大多数城市的旧区改造进行的都是一种“推土机式”的改造计划，伴随其的是大规模的“拆迁、居民动迁、历史风貌的破坏和丧失”。可以说“城中村改造”是中国独有的，“大拆大建、剃光头”造成城市文化缺失，“千城一面”现象在中国是最普遍的。

　　近年来，随着“历史文化保护”的社会呼声日渐扩大，部分城市开始转变旧城改造的模式，开始注重城市建设中文化价值的延续和塑造。但从开发主体和影响力的角度来看，中国的旧城改造多以开发商主导，项目开发运作为单位进行的，主要集中在物质层面的更新和价值再造。具体表现在以下三种方式：

　　一种是“老建筑更新改造+功能置换+现代商业运作”的开发模式，以上海新天地、上海思南路的小别墅、青岛荣成路租界地老建筑改造等为代表。该种模式主要是通过以老建筑重新装修改造为物质载体，改变原有功能，赋予其新的商业功能，并引入现代的商业经营管理运作的模式。

　　该种模式要真正实现效益(商业效益、社会品牌效益)不仅需要高额的改造费用，如新天地仅6万平方米，改造费用达14亿元，还必须拥有强势的经营管理，新天地在早期不顾成本，以极优惠政策引进品牌商家才能有今天如此成功的“新天地”。由于是开发商主导，虽然实现了上海石库门民居的文化价值重塑、商业价值提升，并成为上海的一张名片，但与西方的文化复兴改造仍有较大的差别，它只是实现价值在物质载体层面的流动：当初瑞安集团是以公益性质的人工湖以及绿地为代价从卢湾区政府拿到了太平桥地区52公顷土地，其主要盈利还来自于“新天地”品牌效应，带动周边房地产价值提升，从最开始的每平方米8000-10000元，到后来均价每平方米4万元。

　　另一种是“原地重建新建筑+文化主题经营”的开发模式，以成都武侯祠“三国文化区”、“宽窄巷子”，苏州“山塘街”等为代表。该种模式主要是以区域原有的传统文化为灵魂贯穿整体，以仿古设计建筑为载体，进行主题性的商业活动经营。

　　第三种，则是现今流行的以“创意产业+产业类历史景观改造”的开发模式，以上海8号桥、苏州河，深圳蛇口创意产业园等为代表。该模式以充分挖掘产业类历史建筑的文化更新价值，对建筑进行功能转变和适宜性改造，并以此为物质载体，引入新兴产业发展的商业经营模式。

　　从以上三种模式可以看出，中国的旧城改造虽然也涉及到物质改造、经济活动和文化延续，但由于其操作主要是开发商为主导、单个案例的应用，政府规划统筹、行政职能缺位。在中国，一个能提升整个社会生产力，使城市自我循环，滚动更新，内涵丰富、多元化的“旧城改造”尚未形成，其价值再造的社会影响力更加有限。

　　对国内旧城改造“新模式”的思考与探索

　　宏观层面，以“创意产业”牵头的全方位整合改造

　　综合东西方旧城改造的实践经验，作者认为要使城市发展进入“资源-城市价值-资源再利用-城市价值再生”的良性循环，必须挥动政府与市场的双指挥棒，围绕一个核心，自上而下进行规划控制、政策设计、贯彻监督，运用市场经济杠杆实现社会全方位的整合与合作，从有机更新到有机秩序，从物质提高到精神文明建设，实现城市的可持续发展。

　　鉴于创意产业的多元化、延展性和渗透性特征，国内现可将“创意产业”的理论在社会的各个领域和层面进行运用，不仅仅在开发建设环节，更是与国计民生、社会体制、经济发展整合实践，令城市焕发生机和活力，激发人们的创意潜能、创造全新的思维形式和生活形式，使城市充满魅力、动力、活力和磁力。

　　实操层面，采用“不动迁原住居民”的微循环开发模式

　　在大规划先行控制下，实施局部区域的有机改造，保留原有的道路网络、对旧居民房屋进行修缮改造。保留原住居民的生活习惯，政府先期进行“绿地、水、电、气、管网”基础设施和广场空间等市政设施投入，改善原住居民生活环境，激发老百姓对房屋自身修缮的积极性。在此基础上，再引入市场运作模式，对原有房屋进行修缮工作，提倡原住居民参与投资，明晰产权和经营权，从而获得政府、开发商、原居民的多方共赢。

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