［核心提示］

　　2002年，小户型首吃螃蟹者“星城国际”的热销，点燃了福州小户型楼盘的燎原之火。

　　由于面积小，总价低，尤其适合单身白领，又多集中市区中心地段，出租收益较好，付出首付后，便可“以租养贷”，长线获利，还可以高价转手，目前在福州小户型的购买群体中，自住者占40%，投资者约有六成。几年来，小户型可谓是风光无限，创造了诸多销售神话。

　　今年1月，中庚·国际华府现场购房者哄抢有限的小公寓。星势力一期开盘不足半月就销售一空；3月，正祥·一品新筑甚至出现了一人抢购多套和一套数人争抢的场面……市场热销，价格自然也是节节走高，市中心五一五四路、六一路、华林路等中心轴线上的小户型，均价现已超8000元/平方米。

　　高房价对于投资者来说则意味着高成本，进入2007年，“90-70”新政影响后的小户型楼盘扎堆上市，但业内人士提醒：往年“租金+增值”的投资“黄金档”有可能将不复重演。

　　【记者调查】

　　销售持续火爆

　　从榕城房产市场出现小户型产品以来，由于其整体供应量较小而“物以稀为贵”，一直备受开发商和投资者的青睐，非常畅销。

　　2002年底，位于福州杨桥路和西二环路节点的第一个小户型项目“星城国际”卖出3000元/平方米，华林路上的“罗马假日花园”3500元/平方米；2005年，“华城国际”和福州广场“宏运·帝豪国际”的售价达到近5000多元/平方米；而2006年，其价格突然有了大幅攀升，打着精装旗帜的小户型们“粉饰一新”，市场均价攀到了7000元／平方米以上，而近期开出的中央公馆、51公馆、阳光假日公寓、中庚·财富天下等，单价已逼近万元。5年不到，福州小户型价格提升了100%左右。

　　一直以来，小户型一直是市场中最叫座的一种产品，其租金上升幅度也颇为可观，许多楼盘在一年多的时间里价格就翻了一番，并仍存在一定的上涨空间，如：五四路上的华城国际在2003年销售时均价才4000元/平方米，而到了2004年4月推出该项目二期时，价格已经上升到近5000元/平方米，其租金也从30平方米800元左右，到了现在的1500元以上；位于五四路上的水晶之都2004年的销售均价为4000元/平方米左右，但是随着2005年6月全面交房，租金一直都稳定在30平方米1800～2000元左右，所以该项目在二级市场上的售价也上涨到8000元/平方米左右；五一路的好家碧玉，2004年底上市，售价4500元/平方米左右，租赁市场价已达2000元/40平方米，而租者图的仅仅只是其隔壁好又多超市的生活便利。

　　供应量仍紧缺

　　对于小户型一直以来的热销局面以及销售价格的持续增长，不少业内人士把原因归结于其整体开发量过少，而福州前两年销售的项目以中大户型为主，尤其在项目分布上，小户型建设更是大有福州市中心城区的集中密布趋势。

　　据记者了解，目前福州90平方米以下的房产主要集中在市中心以五四路、五一路、六一路为轴的一类地段，如汇诚·和源居、阳光·假日公寓、中庚·财富天下、君临·香格里、星势力等。由于市中心土地日益稀缺，因此开发商拿到的地块相对较小，不适宜开发规模较大的楼盘，小户型成为市中心楼盘开发商首选的户型产品，因此在市中心的不少楼盘中，有相当一部分是纯小户型楼盘。虽然目前福州市中心也有不少大、中、小户型混合开发的楼盘，但小户型产品在整个楼盘中所占的比例仍较高。

　　另一方面，小户型的实用性强，灵活多变，自住、商用、投资均可。我省一资深地产专家告诉记者，高档大户型的需求很长时期以来已经得到大量释放，住宅低端市场的需求还远远没有得到满足。市场对小户型关注度不高，导致产品供应量有限，在供求关系相对不平衡的情况下，抬升了整体的价格。此外，小户型热卖也和福州人的传统置业习惯和投资置业的理念有关。

　　购买了福州华林路中央公馆的林女士告诉记者，她订购的房子价格高达9000多元/平方米，借款20万、15年按揭。林女士说，他们夫妻俩买房并不是自住用，而是以租养房。林女士和丈夫合计着今后这里的租金至少也可以在1500元/40平方米以上，那么再加上夫妻俩的公积金，每月不用额外交按揭，林女士觉得这种投资方式是一种变相的“存钱”，“小房子”总价低，以后随时都可以出手，相对于其他投资方式来说比较省心。

　　记者在采访中发现，像林女士夫妻俩这样思想观念的人不在少数，几乎每一个小户型项目里，这样的人群都占有大半的购买比例，甚至有的人购买多套。此外，由于城市土地资源的紧缺，投资小户型，也是对稀缺地块的投资。以2004年底购入的国色天香的小户型为例，40平方米，单价4000元，总额不过16万，如今单价7500元。两年多的时间，总额已升至30多万元，而且每月的租金收入也高达1600元。随着时间的推移，未来还将有进一步升值的空间。

　　【后市分析】

　　小户型扎堆上市

　　从今年后几个月到明年年初的情形看，福州不少地段开始上市大量小户型。短期内小户型在市场上的销售应该问题不大，但按照“90-70”政策要求，随着不断的增量，小户型的投资发展道路悬念倍增。

　　作为二级市场的中介，一向对房价的变动极其敏感，福建康居房产置业顾问有限公司总经理陈火源认为：福州小户型还有增值潜力的人是过分乐观。投资小户型无非是租金收入与房价的增值收入，现如今小户型的均价每平方米已经高达7000元以上，在国家不断出台调控政策的前提下，进一步上涨的空间相对狭小。从2006年下半年开始，在国家政策“三七比”的引导下，90平方米以下的住宅大幅放量上市，这让小户型单位的开发量得到了理论上的上升。福州小户型的密集开盘，带来的是入住率低的现状。就火车站周边来看，财富第一街、铂晶时代、时代美景、新贵公馆共有约2000套小户型；五四板块的阳光365、帝豪国际、华辰国际、中央公馆，也有2000套；六一路白领沙龙也有大几百套，保守估计，福州市区约有5000套小户型，但入住情况却并不理想，不少小户型房源依然空置。

　　投资潜力难料

　　小户型在销售过程中，开发商大多强调其投资回报，而在小户型扎堆的前提下，消费者真的可以得到如开发商所说的投资回报吗？

　　据了解，业内计算投资回报，一般是以投资额(即房价)的4%～6%再除以一年12个月算出基本的月租金参考价，如果实际租金高于这个参考价，那么基本可判定投资该物业比较理想。以8000元均价、50平方米的一间公寓计算，该公寓总价为40万元，按这个计算方法，以4%来看，租金参考价(40万×4%＝16000元，再除以12个月)为1330元，如果以6%计算，则月租金则要达到2000元。记者从杨桥路某小户型项目的物业处了解到，目前该楼盘50平方米的小公寓，如果家电等生活设备一应俱全，则租金仅在1000～1200元之间，存在一定差距。

　　陈火源认为，市场上大量的小户型放量会造成单套的租金不断下降，现在好地段的小户型月租金以1000～1800元的居多，低者仅600元左右，而且还有进一步下降的趋势。预计，福州房地产市场将在一定程度上出现小户型产品过剩的局面，而且同类产品的竞争激烈，对营销和产品的要求更高。

　　如今福州的小户型已俨然跻身于新贵行列，再也不能以实惠方便的低姿态来获取消费者的欢心，同样期望用租金平衡按揭的想法也将随着其售价的升高而差距更大。如果寄希望于转手出售，小户型住宅的过渡性又对它产生了制约，因为成员在三人以上的家庭，一般希望有一套更宽敞体面的房子。业内人士分析，统计近年来小户型成交数据，购房自住的都是经济并不充裕的年轻人。任何产品的售价高低，都是由目标客户群决定的，因此，小户型价格涨成“天价”的可能性不大。业内人士表示，以其目前中心城区逼万元的单价来看，让人难以想象它的升值空间。

　　不过，尽管市场前景不是太好，小户型重新崛起的契机也不是没有。现在很多公司都设在小区内，造成进出人员复杂，管理混乱。国内有些地方已经出台住宅小区禁止开办公司的规定。如果今后福州市也出台相关法规，那商住两用的小户型必将成为那些搬出住宅区的公司的首选。

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