从2005年开始，在住宅投资屡受“调控”之时，众多钟情于不动产的投资客将目光转向商铺；面对当时商铺开发者动辄打出的“最低10%”的投资回报率以及“6~8年收回投资”的诱人承诺，很多投资者蜂拥而至。但是开发者铺天盖地的承诺是否果真兑现？项目运营后的情况是否如前期叫卖时的“花好桃好”？一段时日后投资人黯然退场乃至关张的案例也不在少数。

　　在实际的投资市场中，商铺的投资回报到底多少才“靠谱”？放眼京城，不同区域、不同业态的商业运营又有怎样的差异？到底有哪些新项目新商机能让投资者眼前一亮？在选择商圈投资时，又该把握哪些小门道？希望通过这个系列报道，通过记者的实地走访和专家点评，通过诸多生鲜案例的剖析，能对所有的商铺投资人有所帮助。

　　朝外商圈区域

　　商圈趋于成熟新项目仍需培育

　　【探营】

　　目前的朝外商圈正成为越来越多逛街一族的青睐之地，因为这里除了有我们很早以前就已熟知的蓝岛，还有老番街、朝外岳秀服装市场、朝外MEN等一批后起之秀，其中既有外贸商品零售、专业大宗批发，也有成熟的娱乐休闲配套。

　　记者走访的当日并不是周末，但岳秀、老番街的人流还是熙熙攘攘，其中外商占到了大多数，其中既有大宗货物的批发商，也有慕名而来的零买客。而这些经营的摊主也早已习以为常，都在忙着操着一口流利的俄语招呼老外，鲜有人搭理记者。在老番街，记者逛到一个稍显清闲的摊主面前询问租金水平，摊主指着自己只有5平方米的摊位，说了一个让记者咋舌的数字：月租金一万。也就是说5平方米的摊位日租金要达到300多元，看摊主说的时候一副包身工的愤愤神态，这个摊位应该是他租来的。

　　而周边正在建设中的雅宝城、优唐、日坛国际广场等多个项目，也已进入销售或招商阶段，朝外商圈俨然已具备成为继王府井、西单之后京城第三大商业旺地的潜力。众多新商业项目的入市，为众多投资者和经营者提供了广泛的选择。据朝外MEN市场部主管樊明介绍，在已入市的项目中老番街已经培育得相当成熟，最初推出时老番街商业街售价25000元/平方米左右，而目前老番街一个8平方米左右的铺面月租金至少在1万多元，租金水平不会低于30～40元/天/平方米，对于前期的投资者来说，投资回报相当可观。而朝外MEN尚处于市场的培育期，开盘期间最高售价达8万／平方米。据樊明介绍，目前靠近电梯口的黄金铺位售价已达9万元/平方米，相对差一点的位置也要6.5万元/平方米，租金水平在7～12元/天/平方米(建筑面积)。

　　【典型案例】

　　☆朝外MEN

　　2005年上半年开业，地上3层，地下一层。地下一层餐饮和鞋帽；一层小百货精品；二层服装；三层精品店。一层的出租率在95%以上，二层出租率在90%左右，三层的出租率在80%左右。目前，朝外MEN的主要定位客户为俄罗斯远东的大单交易。

　　据业内人士透露，朝外MEN在销售之初曾经向投资者承诺投资回报，不过由于种种原因最后不了了之。记者了解到，朝外MEN一年多前一层靠里铺位的租金仅7000元/年，不过据目前朝外MEN市场部主管樊明介绍，由于目前尚处于市场培育阶段，相比较老番街人气并不是很旺，但他认为，从另一个方面来说，定位于大单交易也是目前朝外MEN人气不旺的一个原因。总体来说商气有待培养。

　　一句话点评：现在处于市场培育期，但在未来雅宝城、日坛广场等新项目入市之后，到时的竞争的激烈程度只会有增无减。

　　☆老番街

　　总建筑面积8600平方米，是怡景园项目的底商。在当初商业定位的时候，老番街没有参照一般小区配套商业定位的模式，而选择了以小商品、服装百货交易集散地为主的模式，一层为小商品市场，主要经营鞋帽、箱包、日用百货；二层经营服装、床上用品、针织品。

　　老番街的火爆很大原因其实在于生逢其时，老番街推出的时候恰逢雅宝路市场拆迁，很多老商家不愿冒损失固定客源的风险而搬离这里，因此多数选择入驻老番街。目前出租率在99%以上，光顾的消费人群以俄罗斯以及东欧国家的外籍人士为主，租金水平不低于30～40元/天/平方米。

　　一句话点评：老番街的成功说明了天时对于商业项目的重要性，其实这种天时就是找准市场的需求以及空白点，使项目定位有的放矢。

　　【投资者说】

　　记者在朝外MEN的租售部恰巧遇到了朝外MEN项目铺位的投资者刘女士。刘女士做服装批发已经有近十年时间，最初买朝外MEN的商铺并没有过多地想到投资，更多地是为了自己的生意。当初以3万元每平方米左右的价格买了一个10平方米的摊位用于自营。据她介绍目前位置相仿的摊位的价格在4～5元/天/平方米，如果要算租金的投资回报的话，除去各种费用，租金的投资回报率应该在4%左右，实际上并不是很高。

　　4%的投资回报对于一些投资者来说很难接受，但刘女士自有她的投资策略。她认为商铺投资不应只看项目目前的现状，投资回报高的项目因为比较成熟，如果买的话多是二手的项目所以售价也比较高，不如买一个生铺自己来培育。而且商铺投资不能仅看租金回报，还应该看到商铺价格的上涨所带来的收益。另一方面，刘女士认为越是体量大的项目在未来项目成熟以后相比较小的项目在市场上的竞争力也会相应强一些，同时目前朝外MEN尚处于市场培育期，待氛围成熟后租金回报肯定会高于现在的水平。

　　新项目链接

　　日坛国际广场

　　商铺类型：百货商场/购物中心商铺

　　商业面积：80000平方米

　　项目定位：最初定位于特色酒吧、咖啡店、特色餐饮、品牌精品旗舰店以及服饰街市。不过据业内人士介绍，由于销售的原因目前定位有所变化，倾向于大宗批发模式。

　　优唐

　　商铺类型：商业街商铺

　　建筑面积：80000平方米

　　项目定位：公寓底商、主题商业广场共8万平方米，定位填补市场空白，提供城市中心商居、商务、休闲娱乐的多元丰富空间。

　　雅宝城

　　商铺类型：商业街商铺

　　开间面积：30~100平方米

　　项目定位：定位于专业外贸批发，计划业态将是集珠宝、裘皮、服装鞋业、大型精品等国内名优商品于一体的五星级外贸平台。

　　专家点评：

　　董利(中国步行街工作委员会秘书长)

　　2007年，由于日坛广场、优唐、雅宝城等项目的集中入市，朝外成为北京第三大商圈将成为不争的事实。而这第三大商圈却与王府井、西单两大商圈有所不同，一是零售与批发共存，二是消费人群中外兼顾。未来此区域无疑将成为北京最有活力的商圈之一。对此商圈的商业地产项目而言，具有先天条件。但这种先天的条件能否转化为最终的优势还要看项目之间的定位并根据定位而进行的规划设计。如果三个项目定位相同或相似，那么不仅会对三个项目成功及未来经营有较大不利影响，同时也会影响到投资者的投资效果和回报。当然，此区域商业地产项目如果不销售而整体出租并统一管理，竞争优势无疑是最大的。

　　小结

　　朝外商圈目前的商业除写字楼底商外，大多以服装批发零售为主，与朝外商圈写字楼林立以及近邻使馆区的区域氛围并不是十分符合。总结来说目前的朝外商圈是外贸拉动内销，期待后期入市的新项目在业态上应该注重差异化。后期入市的商业经营者不应该一窝蜂地挤在服装批发散售市场，根据区域氛围，找准市场定位，打造城市中心商居、商务、休闲娱乐的多元丰富空间。

　　百子湾区域消费潜力与竞争并存

　　【探营】

　　前几年，百子湾区域是住宅最火的区域，而现在，百子湾是商业最火的区域。问及业内人士现在什么地区的商业比较有投资潜力，大多数人都会提到百子湾。百子湾之所以火，离不开百子湾区域社区规模的庞大以及对消费力的预期。目前百子湾开发完成的住宅总建筑面积在250万平方米左右，中原地产最新统计资料显示，包括大成国际中心、苹果商街、沿海赛洛城、金都杭城等商业在内，总计有近80万平方米的商业亮相百子湾。

　　记者在走访过程中发现，在目前投入运营的商业里面，目前后现代城的社区底商朝向临街的一侧租金价格在4.5元/天/平方米，但是一铺难求，走了几家中介都说目前的临街底商没有房源。而已部分开业的大成国际中心商业，据大成国际中心商业部负责人王琦介绍，傍着乐购超市其商铺的售价在2.2～2.8万/平方米，租金水平在15～20元/天/平方米。相比较而言，不远之隔的美罗城人气稍逊，已开业的百盛商场里人流稀少，与复兴门百盛远不可同日而语。

　　虽然未来百子湾区域的社区全部入住之后会带来大量的消费人群，但是相对于250万平方米的住宅建面，未来商业全部放量之后，80万平方米的数字似乎稍有过量之嫌，业内专家认为最为重要的就是看未来社区商业的招商工作，以及如何吸引区域内的消费人群，投资者不仅要看到消费力，更要综合考虑到周边的竞争因素。

　　【典型案例】

　　☆大成国际中心

　　大成主力店乐购TESCO已开始营业，毋庸置疑主力店的号召力，在乐购的人气效应和品牌号召力下，肯德基、好利来、美时美刻、达芙妮、纸老虎、CHARLIE BROWN等品牌店纷纷入驻开业，据介绍屈臣氏、移动营业厅等目前也在洽谈之中。同时为鼓励创意产品入驻，开发商特别为创意产品商家提供创意孵化基金。据大成国际商业部负责人王琦介绍，在目前投放市场的商铺中，价格在1.6~4万元/平方米之间，均价为2.8万/平方米。已投入营业的商铺中，租金水平达到15~20元/天/平方米。

　　据开发商的介绍，大成国际中心商业目前的销售与招商工作开展的比较顺利。其实招商的顺利很大程度上在于开发商成功地引入了全球第三大超市乐购TESCO。记者在非周末走访乐购的时候发现，即使是超市开通了多班购物班车，但超市的人流并不是很多，与位于双井的家乐福超市的火爆程度还不在同一个层次上。

　　一句话点评：大树底下好乘凉，签约的商家与其说是相信开发商不如说是相信乐购TESCO。

　　☆后现代城商业

　　后现代城商业为典型的社区商业，为70年产权商铺。开间面积在36～127平方米之间。后现代城商业投入市场较早，相对填补了百子湾区域商业缺乏的空白。相对于临街的商铺，面向社区内部的商铺的出租率并不是非常理想。目前售价在15000元/平方米左右，租金价格在4.5元/天/平方米(建筑面积)，包含物业管理费以及取暖费。

　　一句话点评：前面风光，后面铺位出租则不太乐观。很可能将是即将入市、体量过大社区商业的通病。

　　【投资者说】

　　投资者尹先生本身就是后现代城的业主，看到后现代城入住后以及百子湾区域商业的缺乏，尹先生又投资购买了后现代城的临街社区底商。“投资商铺有个培育的过程，先精挑细选价格便宜但将来可能涨价的商铺回来，慢慢耐心地养着，并不是有人出价高就急着出去，并且要讲究租赁策略”。

　　尹先生介绍说，在小区刚开始入住的前两年，他有选择地把商铺租给经营装潢、五金或建材的商家，因为当时整个小区大部分住家都在大张旗鼓的装修中，此时提供与家居装饰相关的服务能使商铺变得有价值，也能保证不菲的租金收入。虽然小区入住前期入住率不高，但是尹先生因为找准了招租业态，投资回报没有受到入住率的影响，租金投资回报能够达到8%。

　　随着小区装修进入尾声，并且小区的社区商业逐渐成熟之后，尹先生有意识的找了一家开宠物医院的租赁者，不仅找准了目前社区的需求，同时也避免了与洗衣店、理发店、便利店等大众业态的撞车竞争。竞争的不充分保证了租户的盈利，租金价格也向上攀升，租金回报率达到了10%。从尹先生的投资经验可以看出，实际上投资不仅仅取决于项目本身和开发商的规划，更为重要的在于投资者自己的经营策划。

　　新项目链接

　　苹果商街

　　商铺类型：商业街商铺/社区商铺

　　项目定位：除基本的社区生活配套之外，主打休闲和文化产业为主的特定商业形态。包括名品店，特色精品店，中、西餐厅，银行，美容中心，洗衣店，EVD影城等。

　　大成国际中心

　　商铺类型：商业街商铺

　　项目定位：共8万平方米,包括精品购物商街、乐购TESCO、美食街三大主题业态。地下一层主要招商业态为建材家居等；地上一、二层为精品购物商街；三层为美食街。

　　沿海赛洛城

　　商铺类型：社区商铺、商业街商铺

　　项目定位：赛洛城商业共11万平方米，定位为美式步行Mall，由中心商业Mall、特色步行Mall、风情临街Mall构成。

　　江南风情街

　　商铺类型：社区商铺、商业街商铺

　　项目定位：空间比较灵活，除满足业主日常生活需求外，着重引进茶楼、酒屋、纤体美容、南方饰品等富有江南特色的业态。

　　专家点评：董利(中国步行街工作委员会秘书长)

　　这个区域整体商业面积无疑是供过于求的，而且此区域周边还有极强竞争力的美罗城和华贸中心。要在此区域进行商铺投资是要有选择的，这个区域目前几个项目，除大成国际中心外，不管其他体量如何，都是社区商业，而大成国际中心，其实也只能算一个社区型的购物中心。社区商业所面对的周边人群的消费力虽较为稳定，但对外来消费的吸引能力是有限的，如果社区商业是建在社区很深的位置，那么它未来商业经营和生存的压力是较大的。所以，投资者在此区域选择商铺时尽量在临街位置，如果投资社区内部很深位置商铺就可能有长期租不出去的危险。

　　小结

　　在走访中记者发现，目前百子湾现在商业如此之火，原因在于目前投入运营的配套商业并不是很多，消费者的选择余地相对较小。等到包括大成国际中心、苹果商街、沿海赛洛城、金都杭城等商业在内的总计近80万平方米的商业全部亮相的时候，就不知是哪家欢乐哪家愁了。

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