成都土地公开拍卖市场已经成为“过江龙”的拼杀之地，大宗土地拍卖基本上都是万科、中海、华润置地等巨头收入囊中，成都本土很少有开发商能在资金实力上与外来巨头争土地。据初步统计，2006年，仅深圳华侨城、中海、万科、华润置地四家外来开发商在成都拿地，就投资了近3l亿元人民币；上述巨头有的已储备了可供三至五年开发之用的存量土地。

      今年，在成都的拍卖现场，几乎看不到本地开发商的身影。“我们当时确实不敢再举牌了，这么高的价格拿来的土地我们都不知道该怎么去做这个项目。”2007年在拍卖成都文化宫地块的时候，作为成都市本土最有实力的房地产开发商之一的成都置信实业集团董事长杨毫，坚持举牌到1700万时，终于选择放弃。在竞争激烈的土地拍卖会上，他感觉到力不从心，该土地最终以1904万/亩被香港知名房地产企业华人集团获得。

　　今年五一前，在成都土地拍卖会上，七宗地块有六块被拍出，总成交价约32亿元，是成都土地拍卖历史上单日成交额的最高记录。当天拍卖中来自深圳的“两中一万”(中航地产、中海地产、万科地产)囊括七幅中的五幅、占当天出让地块总幅数的71%，而在成交的六幅中，则占83%。而深圳资房企业在本次拍卖中贡献的成交额为31.5亿，占总成交额的98.5%，基本囊括了本次拍卖。

　　过江龙融资效应

　　过江龙给成都带来的最大影响就是地价的上升。“成都三环以外的地价都已经拍到300万/亩(三年前还只有大概80万/亩)，三环以内更是飙升到800万每亩，”杨毫有点无奈，“由于外来地产巨头高价在成都购地，成都土地价格已经成几何数增长，现在成都的地价与房价已经极度不平衡，在成都市场拍卖的地价与北京相同地价的地段，成都的房价大约是北京房价的1/2。当开发利润接近临界点以至没有利润了，开发商只能在建筑和管理上压缩成本。本土开发商在资金实力上自然无法与他们相比较，我们就放弃竞争土地，转向复合型地产开发。”

　　据了解，在成都土地储备最大的企业地王为中海地产，就在此次拍卖前不久的2007年4月17日，在香港联交所成功发行5亿美元可换股债券，主要用以在大陆发展房地产业务。中海债券定价：3.8%的收益率，50%的溢价，是近期市场内规模最大、香港市场公司股票挂钩交易中获得溢价最高、亚太区房地产公司股票转换溢价最高的一次发债活动。在一天便成功录得超额认购10多倍，总额超过50亿美元。强大的融资能力令中海在土地获得方面也表现得更为进取，以20.71亿夺得两幅地块。由于人民币升值因素，中海融资成本更低，在竞争中融资成本优势更为突出，获得土地增值、市场房产升值及人民币升值三重收益。

　　2000年3月16日进入成都的中海，在成都已经拥有1.5平方公里土地储备，已经成为成都最大的外来住宅用地企业地主。

　　利润不分伯仲

　　根据政府部门的数据统计，一季度成都主城区(五城区和高新区)，成交的城镇混合住宅用地按最高容积率计，平均楼面地价为2415元/平方米。楼面地价在2000元/平方米以上的占了六成，共7宗，其中地处一环内、市中心的文化宫地块和玉双路5号地块楼面地价均超过3500元/平方米。二环到三环之间的地块楼面地价也大多在2000元/以上，尤其是14号永丰乡太平村地块和18号航天厂地块，拍卖当时也是争夺激烈，楼面地价分别为2700和2445元/平方米。而按照5月23日当日的全市平均价格统计，2000多元/平方米的地价加上建筑成本也大约为2000多元/平方米，开发商利润并不高。

　　“三年前，成都地价上涨前，成都房产销售平均利润超过20%，现在只有10%多了。”置信地产总经理黄晓进说。但是，成都的价格涨幅较大，2006年涨幅排名全国第三，涨幅为12.9%，如果按照此增长幅度来看，两年之后利润空间也并不低于30%。

　　而本地开发商也找到了他们的解决方法，利用与本地政府的良好关系，发展政企合作项目。杨毫表示，廉价地的逐步缺失使土地成本不再成为成都本土企业的优势时，成都置信走上了政企合作模式和项目运作模式。工业园区地产和文化旅游地产成为了置信主要走向。成都置信目前已经与四川省内11个政府在合作。对于政府来说，以每亩产税收入来看，工业型和旅游型用地每亩产税约170万元，远远高于住宅用地。

　　黄晓进认为，从长期来看，政企合作方式的开发投入产出并不低于商品房开发。主要的区别在于回笼资金的时间，商品房开发显然更为快速。但是通过与政府合作，置信可以廉价甚至免费拿到综合型地块，虽然需要投入工业区的建设和旅游项目的开发建设，但是工业园和游乐园有政府支持，拿地非常廉价，且有长期稳定的经营收入。

　　但是，目前本地开发商数量萎缩，被竞争淘汰，而土地资源也正在加速集中在少数开发商的手中，尤其是以深资、港资为主的，以市场化运作，融资能力强大的外来开发商。

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