资性购房比率上升

　　在本地购房者比重减少，外来者增加的过程中，长沙楼市投资性购房比重开始出现上涨态势。

　　这个夏天，长沙楼市似乎热得特别早。来自长沙市房产信息中心的数据显示，2007年一季度，全市商品房累计批准预售188.87万平方米，而同期商品房累计销售面积219.46万平方米。“商品房同期供销总量差异明显，销售量大于供给量。”报告说。

　　而在这个明显膨胀的销量背后，是长沙房价的一路飙升——一季度长沙商品房平均价格为3184元／平方米，而在去年，这一数字仅为2772元／平方米。持续高涨的房价，持续膨胀的购房热情，在供销两旺的市场背后，是什么力量在推动楼市追高的步伐？

　　长沙市户口购房者为49.8%

　　一个信号是：4月，长沙玫瑰园100套的销售额中有很大部分为温州购房者所得；5月，房交会上，数批来自深圳的湘籍人士将在长购房作为投资渠道之一。“本市购房者比例的下降与外来购房者的入市，带来的是长沙市场投资性购房比重加剧。”长沙市房产信息中心有关研究人员如此分析说。

　　对于长沙天健房地产开发有限公司常务副总经理袁平来说，这一次的房交会感受最深的是“外地人来长沙淘房的明显增多”。

　　5月2日，来自深圳一行5人的“观房团”在天健·芙蓉盛世展位前足足呆了近2个小时。“我们都是原籍湖南，现在在深圳，有做企业的，也有在机关的。这次是打算在长沙买房投资，看中的是小户型和90-110平方米左右的户型。”据这位深圳来客介绍，这一次结伴而来的计划是每人2套房子左右。

　　就在4月长沙玫瑰园100余套的销售额中，来自温州的客户占据超过半数以上比重。“这一批温州客户手笔很大。”湖南德思勤房地产投资顾问有限公司总经理肖兵说。而即将在5月中下旬开盘的筑梦园二期，400套房源中，已经有超过1600人的购房者前来认购，其中，除却70%左右的长沙市区购房者，剩下的28%左右的客户中，均是来自省内其他地区的，而其购房目的以投资加自住考虑为多。位于南城的别墅项目比华利山，株潭客户占到三成。同位于南城的别墅项目托斯卡纳，外地客户达20%，多来自于株洲、湘潭、常德。

　　这仅仅只是目前市场外来购房者活跃的几个片断。事实上，从去年年底开始，外来购房群体正在成为长沙楼市的重要支撑力量。

　　根据长沙市房产信息中心、房地产发展研究中心针对2006年房地产市场购房对象特征分析显示，从2006年各地置业者在长购房套数比例来看，本市城区户口置业者约占总量的49.80%；其次为本省其他地区置业者，约占总量的32.86%；而长沙周边县市置业者为8.13%：外省置业者为8.97%；境外置业者较少，仅占总量的0.25%。

　　外来者的“羊群效应”

　　一旦有一只羊动起来，其他的羊也会不假思索地一哄而上，全然不顾旁边可能有的狼和不远处更好的草。“羊群效应”，或者是外地购房者在长沙购房热情高涨的最好注解。

　　在广州某媒体工作的27岁湖南人何达志，正将投资作为自己生活中的重要一环。2007年4月，特意赶回长沙找房的他，以6200元／平方米左右的价格在中天广场购买了一套50平方米左右的小户型。“主要目的还是投资，我们认为长沙市场还有空间。”

　　在长沙，类似于何达志这样的购房者正在悄无声息地“侵占”着市场。对于长沙市场的乐观预期，令外地购房者在长沙购房的热情被充分“挑逗”。他们对价格不像本地购房者般敏感，即算是如中天广场6000元／平方米的价格，“仍然有上涨空间。”何达志称。他们对于市场的判断，也不像本地购房者那样保守，“市场长期应该是比较看好的。”

　　与过去曾经出现过的温州、浙江炒房团不同的是，这一波的外地购房者，与长沙这个城市总是或多或少有着千丝万缕的联系，他们看中的不是短期的增值效应，而是走长线的投资效益。“毫不讳言地说，非长沙市购房者对于长沙去年年底到今年一季度房地产市场的上扬，有着不可忽视的作用。”卓越·蔚蓝海岸副总经理邓靖秋称。

　　一个现实是，作为不动产的房地产产品，购房者往往追涨不追跌，当市场行情持续上扬时，购房群体对于市场预期的持续乐观带来了某一阶段市场行情的火热。“外来购房者对于市场的信心，带动了市场销售，造成楼盘供不应求的局面，这显然刺激了本地购房者预支购房冲动。”湖南旺佳房地产公司总经理谢硕说。

　　投资需求或成隐忧

　　房地产房价的短期飚涨，对于市场层面显然并非利好。坊间传闻称，目前建设部已经开始密切关注长沙房价的变化。

　　事实上，在本地购房者比重减少，外来者增加的过程中，投资性购房比重开始出现上涨态势。

　　根据长沙市房产信息中心、长沙市房地产发展研究中心的研究表明，外省市、境外置业者二次置业、三次置业购房套数比例较高，其二次置业套数比例分别达到10.23%、17.03%，三次置业套数比例达20.63%、20.27%，这说明外省市、境外人士在长以投资为目的的购房现象比较突出。

　　“尽管目前长沙市内和本省置业者中，第一次置业者占据80%以上，但是并不住在长沙的第一次置业者，其潜在购房目的也在于投资。”长沙市房地产发展研究中心分析师说。

　　而在愿景地产副总经理陈岗看来，购房群体需求的变化，带给长沙市场影响深远。“在分析长沙市场的时候，一个信号是不能忽视的，投资需求的膨胀，短时间内带来的供销两旺，有可能给市场带来一定盲从度，令开发商过于高估市场。”

　　一个可能存在的循环是，在开发商联合坐庄商品房价格提升时，外地购房者对于长沙市场信心增大、投资膨胀，令市场非刚性需求出现上涨，从而引起整个市场的追涨心态，出现市场持续走旺的态势；而在市场不愁卖的背景下，开发商继续乐观，推高房地产价格……

　　“需求与价格，有时正如鸡跟蛋一般，是缠绕在一起的。”谢硕说，类似于股票市场中的羊群效应正在逐渐蔓延楼市，“保持一种理性乐观，或许不仅仅是开发商需要研究的命题，更是购房者的。”

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