继去年10月分拆瑞安房地产(0272.HK)于香港上市之后，瑞安建业(0983.HK)再行分拆。

　　4月12日，公司年报发布会上，瑞安集团、瑞安建业董事长罗康瑞公布，拟将旗下停建房产发展项目(俗称“烂尾楼”)打包，注入新公司“中华汇房地产有限公司”(ChinaCentralProperties(BVI)Limited，下称中华汇),年内分拆上市，地点或在欧洲或亚洲的交易所。“对香港的创业板也很感兴趣。”罗康瑞表示。

　　罗康瑞透露，“连环分拆”的初衷是，很多国际机构投资者对中国的停建工程有兴趣，以往只能逐个项目谈合作，而分拆上市则方便其入股，资金运用也更加灵活。

　　目前，与瑞安建业在烂尾楼方面合作的国际机构不少，诸如摩根大通、Spinnaker、ValuePartner、YidaGroup等等。

　　23亿资产注入

　　罗康瑞透露，目前瑞安建业旗下已有的5个停建工程项目，净资产约2.93亿美元(约23亿人民币)，分别位于北京、大连、青岛和成都四个城市。

　　瑞安集团董事总经理、瑞安建业行政总裁黄月良告诉记者，这5个项目类型包括写字楼、商场和住宅，总楼面面积约为42.432万平方米。

　　根据瑞安建业4月13日发布的公告显示，公司计划将上述5个项目注入到中华汇。

　　中华汇由瑞安建业与SpinnakerGlovalEmergingMarketsFundLtd.共同组建，各占50%股权。上述资产注入后，中华汇将专注在中国二线城市收购因业主或开发商资金困难而搁置的中大型、部分完成物业项目。

　　目前，中华汇仅有两名董事，其一为瑞安建业董事黄福霖。全面重组完成后，罗康瑞将再次主掌中华汇董事会大权，出任非执行主席。

　　事实上，瑞安建业开始进入烂尾楼项目不过从2005年11月开始。短短18个月，已经拿下5个项目，且利润丰厚，去年9个月已赚800万。黄月良透露，现有项目的回报率超过40%。

　　瑞安建业收购的每一个烂尾楼项目中，均有外资财团的身影。

　　举例来看，去年已竣工的甲级写字楼大连希望大厦，就由瑞安建业和摩根大通牵头的投资财团全资拥有。该项目总楼面面积8.8万平方米，今年2月完工，办公室及零售空间已经开始出租，已完成出租比例25%。

　　青岛的中环国际广场(前称中成大厦)，也是牵头国际财团共同投资，瑞安建业拥有50%权益。

　　北京的圣元中心(包括两座各9层、18层的办公大楼及3层停车场)、成都的汇通大厦也将于2007年底前竣工或开始发售。

　　黄月良告诉本报，公司今后将视项目情况决定出售还是留作投资出租，相信两者都会有，以增加公司现金流及稳定收入。

　　他透露，公司目前正物色另外4个新烂尾楼项目，争取上半年将总楼面面积扩展到100万平方米，而“这些新项目的投资回报也不会低于25%”，黄月良表示。

　　公告显示，中华汇近期于3月15日和4月12日，又分别与独立第三方订立两项收购协议。

　　该协议将收购北京枫桥别墅和北京华普中心3期若干单位升级工程，其中，前者收购资产包括最少142个单位及会所，总楼面面积分别为77600平方米和7700平方米，而后者则为住宅及零售物业，总面积25500平方米。

　　“我们一般会在项目的后期介入，因而市场风险大减”，罗康瑞称。

　　他透露，中华汇上市之前，瑞安建业及Spinnaker会分别向该公司注入11.9亿和3.9亿港元，瑞安建业将持有新公司35%-50%的股权。

　　瑞安建业成控股公司？

　　罗康瑞否认了这一说法，虽然继分拆瑞安房地产和烂尾楼项目上市之后，瑞安建业的主业越来越少。

　　该公司2006年年报显示，瑞安建业去年仅有瑞安房地产的上市，就带来将近30亿的收益。目前，瑞安建业持有瑞安房地产17.8%的股权，以2006年12月31日收市价6.79港元计算，该笔投资市值已达50.7亿港元。

　　该笔收入一部分计入盈利，一部分则直接增加储备，同时大大减低了瑞安建业的负债比率。

　　瑞安建业的主要收入来源还包括创业基金。该公司目前持有两个长江创业基金65%和75%的股权。2006年，该基金投资的多家公司实现上市，给瑞安建业提供极佳的套现机会，去年9个月盈利7500万。

　　除此之外，瑞安建业的主营业务就只剩下水泥和建筑工程，其中，前者去年首次扭亏为盈，而后者的盈利贡献也仅为3700万元。

　　但即便如此，罗康瑞仍然坚称，瑞安建业今后不会变成一家控股公司，“她会有自己的主营业务，我们还在继续探寻。”

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