第一、90、70政策对户型的限制

　　从客观上来说，90、70政策抑制了户型多样化的发展，因为原来我们各大城市都在做户型创新的研究，主要是在户型的扩展、空间方面的变化，比如很多的错层、跃层、复式方面的研究，现在大家都在做90平方米以下的小户型，一下把类型限制死了，大家想的不是往外扩展，而且如何做得精致。

　　公司有一个统计，90平方米以下的小户型有不到三十种，二十多种，这几种数量是好的，不必做太多的创新，更多的经历是放在内部的优化上。也就是说以前设计院设计深度不做的东西，以前就出到标准图这种级别就够了，很多的问题没有深入研究，现在都去研究了，这种情况下催生出很多90平方米以下越做越精的户型，南方北方不太一样，另外也导致了大量同质化的楼盘，户型都是一样的，靠什么拉开差距呢，只能靠建筑的外观、形象、立面，比如景观方面和文化方面来拉开这个差距。

　　第二、住房交房的体系

　　现在住宅市场上有毛坯房也有精装房，大量是毛坯房，做精装房交房方面的争议太多，但是有很多大的开发商已经越来越朝精装房方面发展，对于很多消费者、客户来讲，等于是两次投入，买一套房子里面的装修哪怕是四白落地基本的粗装房，也是比较好的，但是明显户型不是自己需要的，自己重拆装，等于花了两轮钱。根据装饰协会统计的中国全年一年当中投入的两亿，砸掉的浪费开发商和客户自己的砸掉，是3千亿，这个社会总的成本方面，到每一户的住房者都经历过这样的过程。既然这样，未来肯定是两个趋势，一个是把精装房做得更精，让他舍不得砸，我在英国生活过八年，澳洲生活过一年，就没有听说过毛坯房的概念，全部是一次到位的，就像现在买电脑、买手机都是里三层外三层包装好，不可能给你裸机。第二种情况，我们既然是毛坯房，我们就毛坯到底，很多的卫生间、厨房能不做就不做，因为做了也是要浪费，用户要给砸掉，包括我们验收的标准应该适当地放开，最早做高适应性户型的是聂梅生的姐姐，他们做过厂房宿舍，只做了分户墙，没有做内部隔墙，给用户自己改造的余地，改造的结果是出来了99种户型，没有任何两户是重样的，最关键的是所有的用户对自己改造的平面是非常满意的，说明了每家每户由于人口数量的不同，生活习惯的不同，投入资本水平的不同，方方面面，甚至审美方面不同，所需要的户型是不一样的，所以开发商在同样是小户型的基础上拿出一种产品里适应所有人的口味，与其这样，不如放开这样的要求。给产品留有余地。

　　第三、生活水平的变化

　　现在由于生活水平的变化，导致人们的行为方式的变化，影响到了居住功能的变化，最后落实到了户型上肯定也是变化，我们做的住宅，户型只是一个载体，它所承载的是每户人家自己的生活方式，现在北方人、南方人的生活方式本来就不一样，高收入家庭和低收入家庭的生活方式也不一样，所以差别是非常巨大的，造成了很多的具体的影响，比如说卫浴分离的模式，过去我们的卫生间能够做多小就做多小，最早的标准是4平米的卫生间就够了，现在至少做到了6平米，甚至10平米，卫生间的功能也有很大的扩展，不是过去的简单三大件，现在至少是除了马桶以外，得有淋浴房、浴缸，拓展一点还有桑拿房、体重计、建材器材、更衣凳等等，对于小户型来讲，有很多的具体方式来提高适用性。另外一点就是开放厨房，很多的楼盘现在为了追求时髦，就做了一个开放式的厨房，对于传统中国人的油烟，现在我们的客户接受开放厨房的比例越来越高的，在现在的社会里，福利分房的概念很不适用，现在的很多空间定义有了变化，过去强调卧室做大，卫生间做小，楼梯间小，走廊尽量短，这样提高得房率，降低公摊率，现在很多的观念已经被颠覆了，拿卧室来讲，过去卧室为什么要大，三室一厅、两室一厅，主要的夫妻在一套主要卧室，老人一套卧室，小孩有自己的房，一间卧室是一个生活的具体单元，现在的整个社会四室同堂、三室同堂的比例越来越小，你搞这么多卧室就没有必要了，过去的生活单元除了床以外，还得有一个五斗橱，然后有一个电视，有一个衣柜，衣柜上两个箱子，这是基本的生活单元，但是我们现在，除了晚上睡觉是不会进卧室的，白天在外面忙，除了睡觉是不会进卧室的，有了储藏室为什么还要放衣柜、放箱子，现在由于经济发展带来了彻底的变化，电视机现在是液晶的、等离子的，可以挂在墙上，你为什么还留柜面、台面放电视，现在就导致了卧室越来越小，卫生间就会有越来越大的趋势。这些细节累计起来，我们传统的户型设计，所谓的几室几厅就已经不成立了。

　　另外是对朝向的认识，过去的社区为了追求没有麻烦，都采取了一律的正南正北，这是非常僵化的设计，跟国外有很多不同，英美国家人家买房从来没有计较朝南朝北朝西，一点这样的概念都没有，说明什么，是西方人生活水平比中国人低吗？为什么不追究这个事情呢？其中很重要的原因就是住宅的品质非常高，虽然户型是差不多的，但是门是门窗是窗，砖是砖墙是墙，每件都是都非常货真价实，现在中国的房子由于建筑的质量比较差，建筑材料的质量比较差，导致了如果不是南北朝向、东西朝向就能晒死人、冻死人，所以逼着买南北朝向，这是工业体系不配套的问题。同时也不一定就是这样，如果说欧美和中国的气候环境差距比较大，日本跟中国是相当接近的，也没有这么严格的区别。可以通过朝向、户型的设计、技术手段的使用来做一个补偿，使得南北朝向和东西朝向都好办，朝向不好的有更好的景观设施，更主要的是一个设计，一个设计如果是做一个板楼，只需要设计南北朝向就行了，整个小区的品质是非常低廉的，你可以做一个很复杂的设计，既有南北朝向又有东西朝向，保证每个户型都好卖，在设计上有很多的麻烦，但是销售是好的，整个社区的整体品质是好的，不光设计南北朝向，还有做端头的处理，主要是看开发商肯不肯花心思，设计院的设计师肯不肯花心思，不是说这样的不好朝向就不好卖，很多楼盘不是说简单的南北朝向户型，可以是复杂的多种户型的组合。

　　第四、不同阶层混合居住模式的复兴

　　过去曾经说不同阶层的人群不能住在一起，将来的物业管理因为收入的不同带来了生活方式的不同，住在一起会有很大的麻烦。现在恐怕是做不到的，首先从中央来讲，建设和谐社会，这是一种政治理想，这是我们追求的一种目标，所以不鼓励分阶层的划分小区的居住地。小户型在两三年内有大体量的供应，可以分成微观、宏观层面来看，微观层面很多开发商要求我们做的，就是两个90平米小户型，分别销售，如果有人想买大户型，把两户合并在一起，拆了中间的隔墙就可以了，留有改造的余地，于是在同一个社区里面，就有人只买一户的，有人买两户的，如果可以改造成复式的，有人可以买四户的，不可避免地就在一栋楼里就有了不同收入水准的人群，在微观层面已经有一个混合了。在居住社区里面，国家有要求30%、70%的比例，决定了不同收入的混合是一个必然。在宏观层面，一个城市它鼓励对住宅开发项目还有一个宏观的控制，那么这个宏观的控制就是按照这个比例来的，所以也不可能说哪一个社区全不允许你改大户型的住宅，所以三个层面导致了都是一个结果，由小户型的政策带来了居住社区里面不同阶层的混合，这是不可避免的，这个结果带来了在产品设计方面必须考虑这个方面，没有纯粹的，小户型是经济适用房或者给低收入阶层的。这不一定。

　　第五、成套的生态节能技术的普及

　　我主要是讲成套，卖的不是单项的技术产品，这个时代已经过去了，在全国经济会议之后，提出了住宅节能的理念，过去两年里大量的楼盘开始拿着节能产品作为卖点，这个产品都是单项产品，单项技术，比如说窗户外墙保温怎么做的，门窗系统怎么做的，售楼处里摆着很多的节能产品、样品，楼书上罗列了一大堆采取的技术手段，这些都是节能的手段，单项来说都是节能，但是它忽略了一个很重要的事实，就是你买的是整体的产品，产品节能不节能，跟你里面用了多少节能手段是没有必然联系的。我们拿汽车为例，你去买宝马汽车，首先关心的是动力几点零的，排量是多少，第二时速每分钟达到多少，第三整体油耗，你不会关注火花塞是什么牌子的，如果夏利换上宝马的轮胎、法拉利的方向盘，它仍然是夏利，它不是宝马生产线下来的，不是集成化的产品，因此没有整体的指标。这个阶段拿着节能当卖点，反而没有降下来能耗，两会提出了目标，这两年节能并没有达到目标，国家节能形势这么紧张，也不可能允许这个情况持续下去，今年会出台更加严厉的惩罚措施和积极的鼓励措施，现在各种鼓励的措施加起来能够达到了每平米采用一些节能设备以后，能够达到每平米400-500元钱，这样的补充已经非常高了，足以做一个真正节能的项目。我这里强调的是做一个节能项目需要通过完整的模拟计算实现的，最后在销售时就卖两个指标，不要卖技术设备，一个指标是高舒适度，你的恒温恒湿情况怎么样，第二你给消费者一个瓦数，这个房子多少瓦，这个目前的开发商都提供不了，你就拿出很多的奖项，消费者过来就问两个问题，一个是舒适度能达到多少指标，外面多热多冷，房间的温度控制在多少度，第二百公里油耗，房子住一年，能耗是多少。只有像北京锋尚、南京锋尚、moma可以得出这样的指标来，微能耗、低能耗、零能耗，这才是一个最后的指标，你卖的是整体性能，而不是单项技术。外面很多炒作节能住宅，大家都去问他们这两个问题，基本上都答不上。

　　那么降低能耗，节能是一个次生产品，不要片面地强调节能，如果我们要节能的话，住延安窑洞就可以了，不用电水最节能，核心是我们在新的平台、标准基础上再去降低能耗，舒适度是一系列的指标，包括温度、湿度、控制流速，室内界面温差，不能说空调吹得凉爽，摸哪哪烫手，怎么达到？我们是国内唯一一个公司使用中国的软件进行计算，根据模拟的结构再去采购各种技术设备，不用用最贵、最好的，关键是全部用起来之后是没缝的，这是一个核心成套的理念，前面说的楼盘技术很好，但是那些技术就好比你冬天穿羽绒服、羽绒裤，但是没有戴手套、扎围脖，没有穿秋裤，仍然会很冷，现在国家节能标准是50%、60%也好，管的是设计，设计上窗户要达到系数多少，达到这些标准根本不能说明你这套房子在使用过程中能耗降到了多少。这里面包括一些具体的技术，在这里不详细讲了，就讲讲大的方面，包括外遮阳有很多的形式，可以最后变成防盗的设施、自锁功能、电动控制、自动对准太阳入射角度，包括新外墙的做法，现在都做外保温，十几年过来证明是错了，随着时间的演唱，最后外墙保温材料掉下来砸坏了车，砸了人，这样的做法是失败的，现在提倡的是双挂式，留有空气层，最重要的是如何解决冷桥的问题，现在很多的做法都错了，很多高端公寓为了漂亮，上面做了落水管，但是落水管做在墙里面，为了外墙漂亮，外墙保温做在外面，水在里面，冬天化水，零度的水走在里面，墙就是零度，有很多的案例是使墙内结水。要解决阳台板的保温问题，你的门窗、墙面保温性能做得做好没有用，直接挑出阳台板，直接从阳台板跑掉了，你再做保温没有意义。门窗现在的性能非常好，有双层、中空、单辐射、双辐射，双层玻璃单墙中空，各种技术都有。现在的门窗性能都已经非常好了，好到什么程度呢，五公分厚的门窗系统那的保温系统能够达到30公分的砖墙，外加13公分的保温材料，主要还是成套使用的概念。

　　再有就是活性能量基础，不再做能量热泵，不管是装机还是平面基础，在做基础的时候让热盘管下去，利用潜层热源，控制空气的温度在22-26度，正负可调节2度，这样的话你就可以不用空调了，没有空调，没有暖气，是通过控制建筑的温度来调节室内的舒适度。第一代用串联、并联，现在用贴膜式的，最根本的目的就是取代空调，传统的空调技术都是一样的，用的是混合式新风，每次循环换掉20%的废气，补充20%的新风，现在用的是置换式的新风，新风靠近地面的地方，温差控制在1度，人呼吸的废气在屋内就可以排出去，保证在人的高度以下有新风，刚才提到的卫生间横排水系统，卫生间可以做到屋内的任何位置，是完全干燥的卫生间，这是一个交叉污染源，你上厕所感到臭，打开排风扇经过的是别家的空气到你家来，你两三天不往地漏里放水，就会形成交叉污染。还有户式的新风系统，现在很多的阳台为了漂亮，做双扇落地门，导致没有窗户，很多人睡觉喜欢透气就得开着窗睡觉，在没有窗的情况下就得开着门睡觉，对北京这样的气候，沙尘暴冬天你怎么开着门睡觉，很多楼盘靠着高速公路，外面噪音很大，怎么可能开着窗睡觉，需要这样的户式新风系统，防尘、防噪声。

　　包括怎么样节水，说现在洗澡，打开水龙头之后，放掉很多的冷水才能有热水，每天浪费都是热水，用管中管微循环的技术，可以长期利于节水。下面讲一个实例，就是怎么用的这个技术，我们做的南京锋尚，能耗上做到零能耗，townhouse这部分是微能耗，这边是护城河，有很宽阔的水面和窄的水面，这是明城墙遗址公园，这是政府出资修的中式园林。这一侧是锋尚这一侧，完全是洋人做的景观设计，非常干净、整洁，好像什么也没做，住在里面是非常舒服的，开发商在里面办公，护城河里面开发商修的温泉，这是草坪、入口，这个雕塑是根据国外找的艺术图片由民工拿水捏的，这是会所，全部是用太阳能的。

　　第六、设计精度的提高

　　我们都在做小户型，户型创新方面没有什么需要做的，有更深层次的设计，每一个部分都需要有非常充足的考虑，现在所有的住宅设计，你仔细看一下的话，即便是国家的标准里面有很多错误，我们一做图，外窗一画，就是在外墙的中轴线上，大学是这样教的，标准图也是这样画，我们做的是外保温，为什么这样做，窗的保温做得很好，也可以做在内墙线上，如果做成外墙线上，室内可以做一个凹槽出来做一个花池，为什么要做在中间，内外都很窄，什么都摆不下，我们看到这些柱子，是完全没有必要的，特别是做住宅，结构优化一下的话，完全可以把它做在墙里，做成扁柱，就算一定要有柱子，柱子为什么要做成硬件，小孩过去容易碰了头，我在德国都是壁纸，壁纸是一层一层覆盖的，贴得很厚，壁纸很软。在玄关部分，有很多具体设计的细节。

　　因为产品是一个含糊的词，包括住宅和酒店的产品，这是五合国际做的一套豪宅标准，做了三年，第一版是三百多条，现在是九百多条，分成十大方面，什么目的呢。我们接触了很多的开发商，是要做豪宅的，要求做豪宅，可是豪宅的标准是什么，现在市场上的豪宅很多，比如以北京为例，万城华府卖两万多，公园六号四万多，北京公馆五万，新出来的项目卖到八万……这些售价很高，但是大家使用的设计规范是同样一套规范，你用的国家规范和回龙观的适用房用的是一套规范，你能拿到销售许可证，谁说你是豪宅，你的价格主要是由土地成本核土地附加资源构成的，我在CBD就贵、靠近昆明湖、玉泉山就贵、靠近清华北大就贵，所谓的豪宅中都是空调，空调在国外都是很落后的，有的开发商还说送你一套空调，做高档的住宅，我们支持，但是如何你告诉销售员，我的楼盘和对面的为什么不一样，就需要一套技术的体系支撑。

　　私密性、保温措施。现在中国虽然有智能化体系，保安这一系是达不到的，任何小区是达不到的，作为保安都是简单刷一个门卡，没带门卡说说就能进去，开着好车，穿得好点就能进去。我们现在所有小区的大门都是人来管的，而且不是弹簧门来回推拉的，都是非常廉价的，现在有这么多的技术可以用，没有人采用。我在北京只见过一家物业，全部用的是女保安，保安有多少机会是拿着警棍跟别人打架的，你为什么要拿着警棍，这里要求是服务员穿着领带、西装、衬衫，不能穿大衣，看岗亭，三十公分厚的墙壁，里面是空调、新风一应俱全，但是没有凳子，有凳子就可以睡觉了，就不尽职了，可以换班，但是不可以睡觉，不可以坐下，这样的硬件要求可以提供。

　　第七、产品的标准化

　　对于很多大的开发商，万科、阳光一百，它和一般小的开发商的项目公司的概念不太一样，当一个小公司只操作一个项目或者两个项目的时候，你可以这个团队配得比较齐整，全部经历管一个项目，像万科这样的公司，全国十几个城市有项目，每个城市有两三个项目，全国有几十个项目，每一个项目上方案是一家设计单位，施工图是一家设计单位，景观图是一家设计单位，都要面对几个总包分包的施工队，面对无数的材料、设备厂家供应商，同时对着几千家企业在作战，所以它没有一套标准化，就没有办法控制成本，控制采购，特别难的是控制不了质量，不可能每个团队、每个项目公司的总工都招配得很齐整，对于这样的公司来讲标准化就成了唯一的出路，就像麦当劳怎么管理全球的店，怎么来管理人的任命、考核，一定要有标准，达到标准就可以给你授权，允许你特许加盟，这是我们给国内企业做的圈套标准化，主要是设计标准化。国家上分七大地区，分不同部位，内部外部，七个地区有四个部位，有四千多个做法，十万多个节点，投入比较大，这是给集团公司玩的，大公司做这套标准是不挣钱的，但是长年执行这种标准，是能够大幅度节约成本的。

　　这是针对国内的问题，做了识别系统、施工工艺、材料标准化。最后做出来的是可以检索的系统，意义就是实现了从毛坯房到精装房的过渡，包括材料、施工工艺的标准化，最后节约的是时间成本，控制了施工质量，当然也就控制了开发的成本。

　　第八、顶级产品

　　前面讲的都是标准的产品，毕竟楼市市场上还有高端客户，还有高收入人群，顶级产品做到什么样子了，举两个例子，这是我们正在做的，北京北边的别墅项目，这个项目开始做一些别墅，做到一年，发现这个别墅怎么做就是别墅，最后改成了城堡，只做三个城堡，城堡的售价三个亿以上，背着着山林，山林可以租可以领养，前面是高尔夫球场，我们给这套的设计就不是普通别墅居住的概念，每一套城堡是三千多平米，实际上是一个企业接待性的会所或者是私家的社交会所，我们找到了苏格兰三个城堡为原形改造出来，里面的一串空间设计全部配套的轴线设计，包括楼梯间的形式。整个平面的特色是非常经典和古典的，这一类产品可以算是中国别墅走到一个新的境界的体现，别墅像我们做的上海祖园也做到头了，一栋卖一亿三，毕竟是别墅豪宅，再往上走就是城堡和庄园了，做城堡填补一下中国别墅类顶级产品的空白。这是内部装卸的一些图片，是非常厚重的木件做得比较多。这是在广州珠江新城做的住宅类的，当时设计了几套方案，可以做四栋楼，最后做成两栋楼，一梯一户，下面也是有少量的几层是一梯两户，一梯一户，有大货梯，每一户四周都是阳台的处理，这是顶级产品又上了一个台阶。

　　第九、大盘的价值

　　现在大盘的项目越来越多，很多开发商拿城里的地块很难了，转向拿很大的地块，由旅游地产或者酒店主题开发，项目越来越多，里面的核心就涉及到资源配置的问题，怎么样通过旅游设施来带动土地价值的提高，从大盘的战略与做小项目是不一样的，小项目可以采取跟从的战略，你卖7千，我卖7千5。这是江西新城，是2万2千5百米中国最大的别墅区，里面做了两个大酒店，里面有高尔夫球场，通过所有的配置来提高它的档次。里面核心的就是酒店和度假设施，这是非常热的一类，现在做的就是酒店类和商业类的大幅度的提高，酒店现在是一个专业化的设计，大家都比较公认，首先是酒店管理公司，其次就是找一个做酒店比较擅长的专业公司。

　　第十、商业地产的专业化

　　现在的商业地产非常大了，跟以前的要求不同，原来基本上是做一个商业，以开发商自己的想法为主，现在不一样，多数是依赖专业化的商业策划公司、商业管理公司，整合资源、招商，以及业态的规划为先，这方面的理念来做。

　　最后一个结论还是那三句话，资本、品牌和产品，这三条是未来房地产竞争的核心要素，这三条是不同的，其中资本不是一夜能够翻身的，昨天没钱，今天就有资本，第二品牌是需要长期的积累，这三件事只有产品的事情能够使你一夜翻身，国内的例子也非常多，国内熟知的一个是星河湾，一个是锋尚，星河湾只做了两个，北京星河湾，广州星河湾，锋尚也只做了两个盘，北京锋尚和南京锋尚，由于有了品牌，赢得了资本的合作。

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