卖了关内房买关外被动投资

　　投资客出镜：廖小姐，小型投资客，曾经出手过两套关内物业，目前在关外拥有一套自住房。廖小姐说，自己压根就不算投资客，只是在换房的过程当中小有收益。她认为，现在的房价已经处于高位，即使投资，利润空间也很薄，与其买房投资，不如买股票赚钱。

　　价格刺激+舆论引导

　　卖掉小房换大房

　　“我刚开始买房的时候从来没有想过投资的。”廖小姐一开口便说。

　　2003年，廖小姐决定在深圳买套房安家，交通方便——是她对房子的首要要求，当时在景田片区租住的她，理所当然把这一片区当作了首选。她注意到，当时万托家园还有新房在售，开发商送简单装修，均价6000元/平方米。廖小姐几乎没有犹豫，立马买了一套8楼的两房，面积70平方米，总价42万。

　　在这套房子里住了两年多时间，转眼便到了2005年年初，廖小姐老家的一个亲戚来深圳工作，拉着廖小姐陪他在景田附近找房子。“就是这次陪他找房我才发现，原来，景田还有一些老一点的房子，价格非常便宜。”廖小姐举例说，就如自己的亲戚后来在景鹏大厦买的一套三房，面积90平方米，总价才43万。

　　这一发现使得廖小姐蠢蠢欲动。当年因为手头资金有限只能买两房，如今，同样的价格却可以买三房，为什么不换呢？廖小姐想。“还有一个很重要的原因，那就是，当时不管是媒体报道还是同事之间的讨论，都说房价不太稳，我想着，趁着房价还不是太高的时候赶紧换套大房子吧！”于是，2005年8月，廖小姐将第一套房卖了出去，这套房卖了49万。10月，她就在附近的景新花园买了一套二手的三房。

　　差价诱惑+市场高位

　　卖了关内买关外

　　“买景新花园的时候距离我亲戚买房只过了半年，房价已经在升，还好赶在了房价飞涨的前夕。”廖小姐回想起来似乎有一丝后悔，又多少有些庆幸。她在景田看了几套二手房，有很多比景新花园的要便宜，不过，到实地看了房之后第一感觉不错，便没有多计较价格买了下来，97平方米的三房，总价55万。

　　廖小姐花了2万元进行简单装修，一直住到2006年3、4月份，她发现自己的房子价格一路在涨，当时三房价格已经涨到60多万，这使得她再一次萌生了卖房的想法。“确切地说，卖房有两个原因。”廖小姐说，“一方面，买的时候没有多讲究，买的是一套靠路的房子，住进来之后就后悔了，实在太吵；另一方面，房价确实也涨得太快了。”

　　2006年5月，廖小姐将这套二手房转手卖了67万。而后她打算继续走以前的路子，在附近买套房自住，前前后后找了一个多月，发现附近的房包括其他片区的房，看得上眼的至少都要7000-8000元/平方米，“实在太贵了！”这时，她听说坂田有新盘入市，赶过去一打听，90平方米的三房送20平方米的面积，折算下来只要5300元/平方米。

　　“我想，这里离市区还算比较近，交通也在逐步变好，加上是品牌发展商的房子，怎么也不会亏吧。”廖小姐一下决心，把家从关内挪到了关外，而在她连续换房的过程中，不但70平方米小房换成了近120平方米的大房，而且每转手一次就小赚了一笔，对于不贪心的她来说，“还是比较知足的。”

　　投资收益计算

　　2005年10月，廖小姐在景新花园购买了一套97平方米的三房，总价55万，花了2万元装修，于2006年5月转手卖出，卖价67万。扣除税费后净赚3.1836万元，所以投资收益率约为：3.1836/55=5.7%。

　　与此同时，她需要缴纳的税费包括：印花税(67万元×0.05%)=335元、个人所得税(12万元×20%)=2.4万、交易服务费(97×3/平方米)=279元，佣金(67万×1.5%)=1.005万元，营业税(67万×5%)=3.35万元，所以总计6.8164万元。

　　投资心得

　　投资注重地段和前景

　　买前两套房的时候，主要考虑到的是周边的交通配套，要生活方便。

　　后来之所以考虑关外，主要也是因为那套房的位置离市区不远，交通配套也在逐步完善，而且根据政府的规划以及区域定位，那个片区的发展前景应该不会差。炒房真不如炒股赚得多

　　我现在只有一套自住房，要投资也不会选择炒房了，这段时间投资股票收益那要大得多。我已经尝到不少甜头。

　　此外我认为，现在的新房房价已经处在高位了，而一些老的房子我觉得再怎么涨也涨不了很多，所以投资房子的利润空间已经很薄。

　　专家点评

　　见涨就抛有些许投机心理

　　世华地产福田北区区域经理韩晓芸

　　像廖小姐这样的投资客在市场上有一部分，大概20%左右。她这种类型其实是投机的另一种形式，只是动机不一样，投机客的出发点是靠左手倒右手赚取差价，她只是看到自己的房子涨了，所以赶紧卖出去。

　　事实上，这种投资所获得的利润空间是有限的。举个例子，她之前买50万的房，可能首付10万，月供2800元，结果卖了60万，中间获利10万，但是她用来买60-70万的房，可能首付15万，月供3000多元。那么，她的成本在增加，负担也在增加，能够买到的房子可能也会从最好——一般，关内——关外转变。投资关外的人一般分为两种，一种是看好关外的市场前景投资，另一种是手头的资金只能买关外，像廖小姐这样她卖掉房之后想再买房，只有两种可能，要么就降低标准，要么就到关外的内部配套成熟、园林绿化优美的小区居住。

　　现在，景田片区的二手房价格一般也都在7000元/平方米以上，比如天然居(查看地图)，有的单价卖到13000元，像香蜜新村单价也到了7000-8000元。所以，投资客也很聪明，不再像以前那样投机，一般做中长线，拿在手上两年左右卖。如果市场不是非常好，租金抵月供也能够接受；如果市场好，就及时抛掉。讲究双重保险。

　　股票的风险比房产大，也许一个时间段的利润高，但是，投资房子比炒股的可控性更强。像廖小姐，如果是要单纯追求利润的话，她可以把房子卖了，买一套跟前一套等价的房子住，用中间的差价拿来投资一套小户型。

　　提问市民：丁先生，拥有两套投资物业。

　　解答专家：星彦地产二手楼租售中心商业部总监冯浩

　　问：最近在关注关外的一些三四层楼的农民房，我想如果买下来，然后将一、二层出租给别人做生意，可是，不知道这样的房子用来做什么生意比较好。

　　答1西部商业现已供过于求

　　做商业投资，首先要看物业所处的位置。如果是在深圳西部，比如福永、沙井、松岗，物业不是在临街的位置，用来做商业几乎不可能。再加上这几个区域现在闲置的商用物业已经非常多，包括闲置的厂房、原来打算作为商业用途的建筑等等，加起来就超过15000万平方米。

　　答2人流旺区投资酒店超市吃香

　　如果是在龙华、坂田等区域进行商业投资，可操作性应该大一些。因为有很多大型的工厂企业，在人流上相对更有保障。如果是三四层的农民房，单层的面积在300平方米以内，可以考虑将之打造成招待所、连锁酒店，或者钟点房酒店，这些要求房间的结构要合理。如果单层面积在300平方米以上，位置也很好，则操作模式可以拓宽一些，比如手机超市、美容院等等单一性主题的项目可以考虑。

　　答3关外商业大投资客居多

　　当然，适合做什么商业项目，要根据实地的情况而定。我的建议是，如果资金比较有限，投资，尤其是投资商业型的项目，最好不要选择关外，否则很容易面临短期内难以获得资金回报的困境。目前在关外活动的投资客，大多是大型投资客，比如投资工厂厂房、超市卖场之类。

　　金融产品速递

　　二手楼资金托管

　　近期，招商银行在全市首创通过银联EPS终端现场办理二手楼资金托管业务，充分利用招商银行的高科技电子银行平台，将看似复杂的购房款监管过程变得“高效、便利、安全”。简单地说，买方只需持有一张本人名下的深圳银联入网银行卡，招行客户经理便可携带深银联EPS转账终端，现场刷卡将资金直接划入招行指定的二手楼资金托管专户。具体流程如下：买卖双方达成交易意向，签署交易意向书后，双方携身份证明、房产证原件、房产买卖合同或交易意向书，共同到银行申请办理二手楼资金托管。买方将托管资金存入银行指定的二手楼托管资金专户，银行审核后，与买卖双方签署托管协议；买卖双方办理房产过户，过户交易完成后，向银行提出资金划转申请，银行审核后，将资金划入卖方账户。

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