黄金周楼市六大表现

　　价格高人气淡热点少

　　表现一楼价坚挺无降价

　　从表一中可清楚看出，黄金周期间(1日~10日)，广州楼市成交均价最高的是萝岗区，平均为11386元/平方米，其次是越秀区和天河区。

　　与上一个黄金月(4月1日～5月7日)对比，这个黄金月(9月1日～10月7日)，均价在8000元～9999元/平方米区间的住宅份额激增12%，而7000元～8999元/平方米区间的份额减少了6%，其他区间的均价差异不大(表二)。而据记者从销售现场了解到，黄金周期间大部分楼盘价格坚挺，“有促销，无降价”。

　　表现二成交量减少

　　根据珠江恒昌市场研究部整理的数据，10月1日～7日广州楼市每天成交套数为100套左右，8日开始增加到110套～130套，最新成交数据为170套/天。行内人士表示，去年黄金周前后15天住宅成交2000多宗，目前估计今年同期只有1000多宗。

　　从表三可发现，对比2005年和2006年，虽然目前10月同期对比只有微小差距，但根据图表中的未来成交量预测，两者的差距有逐渐拉大的可能性。

　　表现三大户型仍受欢迎

　　珠江恒昌市场研究部总监李敏滢表示，分析阳光家缘网数据发现，黄金周成交的、平均户型面积在70平方米～90平方米之间的物业都集中在供货最紧缺的中心城区(越秀区)，而平均户型面积在134平方米以上的集中在花都、南沙、萝岗3区(表四)。而且，萝岗为187万元/套，天河为106万元/套，大多集中在70万～80万元/套，。

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为，虽然新政要求加大90平方米以下户型的住宅量，但还需要一些时间才会对楼市产品产生影响。而根据合富辉煌市场研究部资料，目前依然是90~120平方米的舒适三房最受欢迎，相比之下，别墅市场受影响不大。

　　表现四未显示热点板块

　　黄金周的普通住宅销售普遍呈现价高、人气淡的景象，整体未形成明显热点板块，人气、销售表现突出的亮点楼盘比较分散。

　　李敏滢表示，市区中心楼价基本在10000元/平方米左右，潜在买家大多有一定经济实力、自住需求较迫切，但数量有限。

　　新区板块多吸引第二居所购买者或期望升值的投资者，自住需求不迫切，价高则观望。但新区楼价也已高出市民期望，所以交投依然淡静。

　　另外，南沙、从化和花都的别墅成交情况甚佳，南沙某楼盘两天竟成交40多套。由此可见，有资金实力的投资型买家已经注意挖掘未来其他板块升值的潜力。

　　表现五二手楼受影响

　　数据显示，“十一”黄金周广州中心城区共有98个在售项目，总供应量22400套，比今年五一黄金周减少约7%。其中包括新货14000多套及余货8300多套。供货量主要集中在天河、白云和海珠三区，占到中心城区总货量的八成以上。其中近期新增的项目主要分布在天河，其总供货量也达到7100套，比五一黄金月推货量多出36%，占整个中心城区超过1/3。美联物业区域经理林劲松表示，目前老城区二手楼市还比较平稳，但天河、海珠的新盘推出量大，令二手楼市成交情况受到一定影响。

　　表现六租赁市场升温

　　与成交量下降相比，许多中介行都表示，近期二手楼市的租赁有所增加，明显可见增大的租赁市场需求量。一些中介人员也表示，许多市民宁愿继续租房，而不少业主也暂时不愿出售，而是用于出租。买卖双方都持观望态度，是与往年最大的不同之处。

　　心态分析：

　　买卖双方心理暗战

　　卖家：

　　对价格处于犹豫、摸索之中，多运用内部认购、打折等营销策略。

　　如某知名开发商的新盘定价也是6000~8000元/平方米，幅度之大表明发展商想根据市场反应再调整价格。不过，有房地产业人士表示，发展商也颇有力挺楼价的态势，希望在节后仍有调节余地；也有部分开发商，由于后续开发量不多，因此适当保留货量，以保持明年有持续平稳的收入。

　　行内人士评论认为，一些资金实力和开发能力较强的发展商，完全没有后续供货压力，而且经验老到，定价比较稳；中小型开发商则小推小卖，试探市场，不过他们心态仍比较乐观，因此不会轻易调整价格。

　　买家：

　　市民们依然对广州楼市有较高的关注度，却因为价格高而无奈观望；另外，政府出台的五年中小户型用地供应政策，令他们相信以后货量足，不怕开发商抬价。

　　但具体分析可发现，大部分规划的区域都不在市中心，而是会逐步往外围扩散，消费者须理解规划的“潜含义”；而且对有迫切需求的消费者而言，对楼价盲目乐观是不实际的。

　　珠江恒昌市场研究人员表示，从这次黄金周的胶着来看，开发商的超前意识足够，但其区位价值观念似乎没有传递到消费者心目中。大多数消费者难以放弃对市中心的“情结”，中心城区供不应求，楼价高居不下；外围供货充足，但因被认为价格偏高而交投冷淡。深度分析：

　　金九银十成色不足

　　总体分析：金九银十成色不足，房价高企积压成交意愿，供求博弈延续观望态势。

　　总体上，“十一”黄金月(9月1日～10月7日)的广州住宅市场摆脱了7、8月份的冷淡，人气大幅提升，但房价涨幅较大，成交略显平淡，总体表现可概括为：消费者需求真实，发展商出货意愿有所增强，但双方对后市预期分歧明显；房价猛涨与消费者承受力出现脱节，产品供应与主力需求亦有错位；热点楼盘分散在各城区，热盘极热、冷盘极冷。

　　房价整体高于“五一”黄金月

　　今年广州房价继续了2004年以来的上涨趋势，2006年前三季度住宅成交均价达6218元/平方米，同比增长达24%，为近年最大的升幅；7、8月份，受“国十五条”和广州市政府一系列政策抑制，增速放缓，而且在外围区域成交量比重增大的影响下，均价一度出现高位回落。

　　进入“十一”黄金月，房价再次攀升，据合富辉煌市场研究部监测，在售产品价格整体高于“五一”黄金月，而且“五一”最主流价格区间是7000元~7999元/平方米，“十一”已跃升至8000元~8999元/平方米，升幅在10%左右。

　　36～40岁购房者比例上升

　　六成以上主流购房者为二次或多次置业。与“五一”期间成交客户年龄相比，最主流的36～40岁年龄段客户比例由22%上升至37%。这部分消费者对产品的需求也已从满足基本居住功能向追求舒适度、居住品质升级，尤其是多次置业的高端消费者对别墅、洋房、复式、观景露台等个性化产品认同度较高。同时，在“9070”等政策影响下，期待经济型住宅的首次置业者出现了典型的观望情绪。

　　供应增加难改房价涨势

　　受宏观调控影响，今年前三季度住宅新增供应量减少，加之9月新推出的三个重要地块价格上涨，导致发展商对预期比较乐观。因此，虽然“十一”黄金月的可售货量和实际推货量均多于“五一”黄金月，发展商出货意愿比较强烈，但房价实际上升的总趋势并未改变。

　　合富辉煌市场研究部的监测结果也表明，9月广州楼盘广告投放费用比4月略高、与去年9月基本持平，鉴于今年7、8月的余货所占比例较大，“十一”新推售楼盘较以往分别减少13个和23个，因此实际推广力度仍大为加强。

　　走势预测：

　　年底前继续胶着

　　大多数行内人士都认为，广州楼市年底以前仍将保持买卖双方的“胶着状态”。美联物业区域经理林劲松表示，年底一向都是楼市旺季，成交量应该会上升。不过从今年的情况看，今年年底楼价将继续持平，既不会下滑也不会上升，而买卖双方仍将处于观望状态。

　　预测一：成交量依然较少

　　近年以来，广州楼市一般成交量是处于100万平方米/月左右，新政以后，从7月份开始下降，大概比以前减少40%。因而可以相信，直到年底，整个广州楼市仍将处于价高量少的状态。

　　预测二：价格依然坚挺

　　发展商目前在市场状况不明朗的情况下，处于观望犹豫之中，短时间内不会做出大的价格调整。广州楼市楼价下降需要三个条件：发展商处于一种比较长时间的疲软状态，进而做出价格调整；国家的宏观调控政策发挥作用；政府推出一批新楼房解决住房问题。而下半年这三个条件都尚未成熟，还需要等待。

　　预测三：政策效果暂不明显

　　政府政策对楼价的调整暂时还不能看到效果。同时，目前楼市以自住购买为主，投资力量基本退出市场。市民对一手房继续观望，自住需求急切的买家将转向二手市场。

　　　市场回归理性

　　是一件好事

　　关雅文

　　黄金周后，来自市场方面的一系列信息已在提醒地产界，不能再像过去几个月那样盲目乐观了。种种迹像表明：自2005年4月以来，中央政府颁布针对房地产市场的系列新政，已初见成效，不合理的房价正受到抑制。

　　由于投资者对房地产企业预期利润的调低，原本坚挺上扬的地产股黄金周后开始振荡调整，资本市场对房地产企业的盈利能力从看涨转为观望，资金流向往往反映行业的后市走势;令房地产企业不乐观的数据还有：10月8日国家统计局公布的三季度房地产市场景气指数下降了2.4个百分点，结束了前三季度升势。同期，其他行业的景气指数在上升;14日，央行发布了今年三季度统计数据，货币供应量和贷款增长均回落。有分析人士认为，银行放款速度开始放缓，过热行业已很难获得贷款。而北京、上海、广州楼市黄金周淡静的表现，从另一个方面印证了上述情况。

　　正如我们在9月25日本版关于黄金周楼市走势分析的评论文章中所言，黄金周楼市走势“微妙”，政府、开发商、消费者三方博弈。现在，博弈的结果是楼市“不温不火”，房屋成交量减价升，整体市场淡静。

　　中央政府连续出台的政策左右了购房者的预期，加剧了观望情绪。中国指数研究院最新抽样调查显示，受宏观调控政策影响，35.4%的被访者表示将推迟购房计划。买方市场的观望必然导致楼市需求的萎缩。

　　如果说，黄金周以前，房地产市场的投机者们，对政府打击囤积居奇采取的措施还不以为然的话，那么，现在应该确凿无疑地感受到了威慑，尽早离场还不至于损手烂脚。

　　开发商是识时务的，懂得揣摸上下两头。上头是政府，正力抑飙升的楼价，监管环境日趋紧张，挑战政府权威无疑是自寻烦恼！下头是市场，消费者一贯买涨不买跌，房价越跌越观望。故此，只要能争取到有利的营销大环境，捂盘也好，淡静也罢，黄金周期间不惜用放慢销售速度的办法，换来房价持续坚挺的局面。

　　由此，我们不难推断，短时间内，房价不会有较大幅度调整，低调而不低价的营销策略，将是下一步房地产营销的主旋律，以往大张旗鼓式的造势随之淡出，买卖双方将陷入胶着状态。

　　从长远来看，经济增长、城市化进程加快、人们改善居住环境的殷切需求，这三大利好因素将会支撑房价同步上涨，但短时间内的人为急剧拉升，却是人们不能接受的。

　　现今，市场各方回归理性是一件大好事。让淡静的楼市持续一段时间，又何尝不有利于房地产业的健康发展？房价与潜在购房者的购买力严重脱节，从中牟取暴利无异于火中取栗，终非长久之计。趁市场淡静之机，房地产业也可以优胜劣汰，进行行业的整合和并购，资金来源充足的开发商则可以连地带小企业一起趁低吸纳。

　　笔者认为，迄今，政府针对炽热市场采取措施的主要目的，就是要使房地产市场能够以合理的价格，为置业者提供优质合理的住房，楼价返回大众能负担的水平，将房地产业纳入健康发展之道，而非扼杀楼市。