GDIRI观察 | 东久新宜深潜生物医药园区

观点指数(GDIRI) 后疫情时代，全球生物医药行业持续发展，中国亦处于产业升级的关键时期。目前来看，追求稳定而非高收益已成为未来数年投资者的首要诉求，生物医药园区似乎成为了该背景下的上佳选择。

2024年2月21日，DNE青浦生命科学产业园项目在青浦区启动建设，这是东久新宜今年在生物医药领域的最新动作。

从合并作为一个集团公司运营开始，东久新宜从未停止在中国生物医药园区加码投资的脚步，包括新拿工业用地和新成立的产业投资基金，都围绕生物医药产业区布局，特别是在国内生物医药企业聚集性最强、国内外头部药企最多的上海。

据了解，此次开工的DNE青浦生命科学产业园项目位于上海青浦区，预计总建筑面积约为21.23万平方米，目的是发展生物医药和高端医疗器械制造，打造一个集研发、制造、服务为一体的产业基地。

截止目前，东久新宜总资产管理规模超过190亿美金，总建筑面积超过1400万平方米，旗下包括智慧物流与冷链、智能制造、生物医药、城市更新四大业务板块，以及私募股权投资平台东久新宜资本。

青浦工业园区的党委书记、董事长陈晓荣表达了对东久新宜集团的期望，希望其以产业园建设为契机，持续推进投资开发和创新，推动青浦生物医药产业的发展。

上海青浦区在生物医药产业上的推进可追溯到2021年，当时印发有《青浦区促进生物医药产业高质量发展行动方案（2021—2023年）》，主要着力在“研发+制造+服务”上布局。

2023年，青浦区又与临港集团进行战略签约，计划2023至2024年开工建设112万平方米的生物医药标准厂房。

站在上海全市生物医药整体发展的角度上看，青浦区主要定位是为核心区域的研发企业提供生产制造、成果转化的空间，承接药品药械的生产，将生物医药制造留在上海市内，做到“向东承接张江溢出、向西吸引苏州回流”。

东久新宜再次在上海区域摘得生物医药园区相关工业用地，体现了其在生物医药基础设施开发和运营领域的持续努力。2022年4月，东久新宜与国际投资者共同成立了一个平台，专注于中国生物医药基础设施的开发和运营。首个合作项目位于上海张江科学城的核心区域，旨在为生物医药企业提供基础设施服务。

同时，东久新宜还与国内的保险投资机构合作，成立了一个基金，专注于投资上海核心区域的高质量生物医药研发园区。这一基金的设立，反映了东久新宜在生物医药园区运营方面的专业能力，以及国内保险投资机构对其投资能力的认可。

东久新宜的这些行动，既为生物医药企业提供了研发和生产场所，也能够给予入驻企业融资方面的支持，其在投资、开发、运营、资产管理及基金管理方面都有一套完整的方案，这也是当前发展产业园区最急需的能力。

生物医药园的发展更是紧抓资方和地方政府的核心诉求。例如，2023年12月7日，海宁生命健康智造产业园项目启动建设，这是由红杉中国和东久新宜共同打造的项目，预计将吸引生命健康、新一代信息技术及智能制造领域的企业，为海宁市建立一个具有全新的生命健康产业研发制造基地和服务中心。

东久新宜的这些战略规划，反映了中国生物医药产业的发展现状。当前国家政策对生物医药产业相当关注，各核心城市最新的产业规划文件中都有为生物医药行业留下一个重要区域，更不用说我国生物医药产业的重要高地上海。

观点指数预计，东久新宜集团计划继续在生物医药园区领域增加投资，并逐渐从上海核心区域往周边扩展，持续建立更多的投资和运营平台。

在资金投入方面，产业园初期建设需要大量投入，建成后需较长时间培育孵化，招商前置可以缩短培育时间。另外，产业园区还存在可售比例限制的情况，这在物流园中较少存在，因此在东久新经济REIT成功发行前，东久新宜主要还是依靠贷款去支撑扩张，并通过后期项目进入成熟阶段出售或证券化以加快资金循环。

目前，东久新经济REIT已发行一年，Pre-REITs基金也已建立，推动更多园区进入公募REITs市场必然是东久新宜下一步工作的重点。