原报告 | 武商维新

观点指数 近期，武商集团公布了三季度业绩。数据显示，其三季度实现营业收入17.13亿元，同比增长15.11%；归属于上市公司股东的净利润-1293万元。

作为地方商业代表，武商集团一直以武汉武商MALL广为人知，在华中高端商业市场上占据重要地位。但近年来其开始做出改变，加快购物中心业态的发展。

观点指数认为，这与其在优势市场即武汉面临商业冲击，以及当前业绩进入瓶颈期有较大关系。走出武汉乃至湖北寻找新商业机遇，成为武商现阶段的战略重点。

今年武商省外首秀南昌武商MALL开业，成为江西首个定位重奢的商业项目，并取得了不错的成绩。但这并不代表可高枕无忧，如何辐射更大市场吸纳更多高端客群，并从同行竞争中突围依然是难点。

转变之因

武商集团是地方商业国企的代表之一，其以传统百货起家，如今广为人知的武汉武商MALL就起源于1959年的中苏友好商场，是武汉最早的百货商店。

2005年，武商集团明确提出提升购物中心的经营功能，抢占市场制高点，并在后续重建老武汉商场大楼，打造出了武商MALL。 由武商广场、世贸广场、武汉国际广场三大商业体组成的武商MALL，在华中地区有着不可忽视的商业影响力。

三者在商业上各有侧重点，武商广场主营化妆品与女装、世贸广场主营黄金珠宝腕表、武汉国际广场主营国际品牌。

观点指数认为，虽然武商集团在武汉乃至华中有较大的影响力，但从其发展思路来看，不管是最早期经营的百货商场，还是后续扩建的购物中心，主要采取落地某一区域项目，逐步扩建打造更大商业集群的思维。

这也使得其在当下面临较大的市场挑战。一方面，随着市场竞争的加强，武商的地方商业优势正在被削弱。近年开业的武汉恒隆广场、武汉K11，正在冲击着武汉高端消费市场，这也让原来由武商一家独大的武汉商业消费市场形成了新的格局。

恒隆方面数据显示，武汉恒隆广场开业不足十月带来租金收入1.53亿元，租户销售额近10亿元。2022年武汉恒隆广场收入上升52%至2.32亿元，租户销售额亦增加158%达到近26亿元，同年Hermès撤出武商MALL，在恒隆广场开出高规格双层大店。

此外，据观点指数统计，武商目前共有11个已开业购物中心项目，总建筑面积接近223万㎡。最新的项目分别是2022年及2023年新开的武商梦时代及南昌武商MALL，其余均在2015年前开业，整体项目运营时间较长，多为成熟期项目。

数据来源：企业公告，观点指数整理

长期缺乏新项目供应，让武商集团的业绩增长进入了瓶颈期。业绩数据显示，2017-2019年间，武商集团营收为180亿元左右，并无过多增长，这主要是由于传统超市发展承压下，购物中心板块也处于相对稳定状态。

除开业时间较长外，武商旗下项目的集中度也非常高，11个项目中有5个位于武汉市，其余5个分布于湖北省内，仅有1个最新开业的项目走出了湖北，位于江西南昌。

数据来源：企业公告，观点指数整理

可以看到，走出武汉乃至湖北寻找新商业机遇，成为武商集团现阶段的重点。观点指数认为，其出省首站选择在南昌落地高端项目，主要原因有两个。

一是其目前涉足的市场主要以华中地区为主，其王牌项目武汉武商MALL辐射范围也是华中地区，选择华东城市的南昌更显突破性；二是目前该城市商业仍具备较大发展空间，缺乏真正的代表性项目，与武汉、长沙等同为省会的城市相比均有明显的成长空间。

高端商业输出表现

但走出去只是第一步，能否适应陌生市场，站稳脚跟对武商而言更为关键。

据观点指数了解，南昌目前能级较高的商圈仅有两个，即红谷滩商圈、八一广场商圈，已开业的项目当中仅有武商MALL是重奢定位项目。

观点指数认为，从商业稀缺性来看，定位高端商业的南昌武商MALL具备差异化竞争的优势，但瞄准南昌商业市场的并非武商一家，其未来或面临挑战。

在武商MALL开业前，手握高端商业产品线万象城的华润已开业南昌万象城，虽然该项目目前尚未引入具有较强竞争力的高奢品牌矩阵，但背靠华润置地后续想要升级并不是难题。

此外，去年龙湖、旭辉、万达、新城、爱琴海等主攻中端商业的企业也均在2022年开业了新商业项目，这也会对武商MALL中的非重奢业态带来一定冲击。

数据来源：公开资料，观点指数整理

区位条件上，据观点指数了解，南昌武商MALL所在地块周边有高端住宅、高端酒店、写字楼、重点学校、省级重点医院等，交通上无缝接驳地铁1号线与2号线的换乘站八一广场站，并且可与3、4号线近距离换乘，具备南昌唯一的四条地铁线汇聚点的地理优势。

将视野放大到商圈来看，武商MALL位于八一商圈核心位置，该商圈是老城商圈代表。因此从选址上看，项目所在地块与项目高端定位的适应性较强，具备发展商业的基础条件。

来源：公开资料，观点指数整理

需要注意的是，此前南昌本地市场多为传统型商场，一直缺少高端商业项目，高端市场消费力能否对应消化武商MALL尚存不确定性。

此外资料显示，南昌武商MALL并非是武商集团拿地建设的项目，而是接盘了苏宁南昌项目的商场、写字楼及酒店后发展而来，在原有项目基础上进行建设，因此南昌武商MALL的整体设计较为保守。

观点指数认为，硬件上的遗憾短期内难以弥补，但可在后续通过资产优化调整改善。作为输出型商业项目，更需要关注南昌武商MALL招商品牌在当地市场的表现。

品牌生态打造心思

资料显示，南昌武商MALL共引入约260家品牌，其中包括78家南昌首店，占比达30%，品牌涵盖国际名品、珠宝、精品腕表、美妆、服饰、餐饮、超市、儿童、影院等19个品类，官方公布的整体开业率达90%。

业态占比上，据观点指数了解，国际名品、美妆、服饰等为主的零售类业态占比接近8成。观点指数认为，以零售类业态为主，展现出了武商以百货起家的资源优势，在零售品牌组合上具备较强竞争力。

聚焦到国际一线大牌上，可以发现，南昌武商MALL除LOUIS VUITTON、BURBERRY、BVLGARI等高奢品牌之外，已开业的品牌还包括了La Praidie、Tom Ford、LAMER等高化品牌，以及Sandro、Maje、MAX&Co.等轻奢品牌。

来源：公开资料、武商MALL官微，观点指数整理

业绩表现方面，从目前披露的官方数据来看，开业首日该项目吸引客流量达17万人次，销售突破1720万元，开业三日客流突破50万，销售额突破4000万；开业及五一节日期间共接待客流90万余人，销售额超过7000万元。

其中奢侈品牌贡献较大，Versace、MaxMara、Chloe首日业绩超预期，Qeelin与COACH首日业绩创区域新高，美妆20大品牌首日销售突破450万元。

如与同等体量的高端项目对比，南昌武商MALL的表现也尚可。同为高端商业定位，于近年开业的海口万象城开业当日客流约15万人次，销售额约3356万元，考虑到该项目多为旅游、商务客群，人均消费金额会较高。

观点指数认为，就目前情况来看，作为南昌乃至江西省内首个高端商业项目，南昌武昌MALL具备一定先发优势，能吸纳该区域内的高端消费客群，不过长期来看依然面临较大挑战。

一方面，南昌区域内的人口相对有限，如何吸纳周边城市乃至更广的客群是未来需要考虑的重点；另一方面如若南昌万象城提档升级引入其他高奢品牌，势必会削弱武商MALL的竞争力，如何应对同行竞争也是难点之一。