解局 | 旭辉、路劲切割北京公园和御

观点网 旭辉在积极处理面临的矛盾与荆棘。

这一次，它将北京顺义公园和御项目股权出售予合作方路劲。

9月12日晚间，路劲公告称，公司全资附属公司北京隽投与北京旭科（旭辉间接持股99.6%）签订股权转让协议，北京隽投将以2.95亿元收购北京旭科持有的北京顺和仁义房地产51%股权。

目标公司是位于北京市顺义新城第5街区的住宅项目北京顺义公园和御的开发商，项目此前由旭辉持股51%，路劲持股49%。收购事项完成后，目标公司将成为路劲间接全资附属公司。

旭辉是出了名善于合作的企业，而合作的方式，行情好的时候是蜜糖，差的时候成了砒霜。

合作方的相互牵制，影响了资金使用及经营决策效率。

“比如有些项目我们觉得应该降价，他觉得他要守，有些项目我们觉得要守，他就要降价走，大家经营分歧会很多。”

旭辉退场和御

北京顺义公园和御，是路劲和旭辉联合开发建设、位于顺义新城第5街区的住宅项目。

项目进展方面，整个开发项目包括802个单位，其中543个单位（相当于整个发展项目的约68%）已预售，预计将于2024年6月竣工并交付。

截至7月底，目标公司经审核资产净值约5.42亿元；北京旭科估计应占北京顺义项目543套预售房屋将产生的利润（并未反映于目标公司资产净值中），鉴于预售收入在预售房屋交付给买家时，按照适用会计准则于目标公司的财务报表中确认。

公告显示，鉴于收购事项后目标公司将由路劲全资拥有，将根据未来不时的市场需求，更灵活地管理北京顺义项目剩余住宅单位的销售，退出价与预计应占经调整的七月资产净值（就已预售单位尚未确认的溢利经调整后）相若。

路劲表示，9月1日北京市出台了认房不认贷的购房政策，可刺激北京市房地产（包括北京顺义项目的未出售单位）的需求。

观点新媒体获悉，在2022年北京一批次集中供地中，旭辉以14.07亿元拿下顺义新城第5街区平各庄旧村改造项目地块，溢价0.5%，地块建设用地面积4.07万平米，规划建筑面积7.54万平米。

那时候，旭辉是唯一成功拿地的民营房企。

开盘后，项目迎来热销，并于9月1日曾宣布收回所有折扣，全线涨价。再后来的故事大家都知道了，市场继续下滑叠加企业现金流危机，只能降价出货并最后出售剩余股权予合作方。

有消息称，彼时旭辉下调销售价格，合作方路劲已有撤资想法。

从2022年至今，拿地、热销、降价、出售，公园和御项目也勾勒出旭辉的处境。

说起来，旭辉也曾在北京有过高光时刻，依靠在市场低谷期合作拿地以及商办住宅类产品，北京旭辉于2016年便冲进百亿，当年北京单城贡献近19%集团销售额。

那时候，担任旭辉北京公司总经理的孔鹏，可以说见证了旭辉北京的辉煌与落寞。之后，北京商办禁售等楼市调控政策密集发布，持有大量商办资产的北京旭辉销售额大幅下滑。

2018年，在最为艰难的时候，旭辉集团投资中心副总经理董毅接替孔鹏任北京公司总经理。2020年1月，旭辉整合原北京事业部、天津事业部成立华北区域，董毅升任华北区域总裁。

据悉，这几年，董毅带领的团队也打造出了“锦安家园”这样的共有产权项目以及公园十七区这样的限竞房，并通过合作方式参与了公园都会、国祥府、华樾国际、华樾国际领尚等住宅项目。

而董毅还是于2023年初离开旭辉，旭辉西北区域与华北区域合并，由原西北区域总经理周长亮担任新的华北区域总经理。

合作AB面

此次退出公园和御项目，旭辉能够回流一部分资金。

但是回流资金可能只是部分原因，更多可能在于提高资金使用及经营决策效率。

根据旭辉集团近期披露的2023半年度报告，截至2023年中期末，旭辉集团的货币资金为173.24亿元，其中银行存款为168.86亿元，133.3亿元为销售监控专户的预收售楼款。

一位近期参与旭辉股东会的投资者透露，旭辉去年末账上监管资金约为302亿，在上半年交付接近6万套之后，账上监管资金297亿，释放并不多。他转述有多方面原因，一是交付后监管资金很难马上释放，比如一些地方需产证办理后等等。

二是金融机构的严监管，考虑项目、合作方等方面，导致交付了项目，消耗了资金，但账户监管资金释放不明显。

三是合作方的相互牵制，旭辉此前通过合作方式迅速扩大规模，此时也带来了不少掣肘。

“你账上的钱，有的我想分他不想分，有的他想分我不想分，大家相互之间牵扯的事情就会比较多，资金就会受影响。”

制约之下，旭辉进行了资产处置和归编，“以前挺好，现在受制约，所以之前有些项目，现在要不然给你，要不然给我。”

比如旭辉与恒基互换项目公司股权。

今年3月，旭辉集团与恒基兆业签订转让协议，北京旭辉以9.48亿元出售石家庄项目公司股权及被出售贷款予恒基兆业间接全资附属公司广州捷骏。

与此同时，恒基兆业间接全资附属公司南京恒学以10亿元出售广州项目公司股权及被收购贷款予广州旭辉。

广州捷骏就出售事项应付北京旭辉的代价，将与广州旭辉就收购事项应付南京恒学的代价抵销。抵销后，旭辉就收购事项应付的代价为0.52亿元。

通过股权互换，将旗下合作项目股权进行了集中化，有效提高了资金使用及经营决策效率。

“比如有些项目我们觉得应该降价，他觉得他要守，有些项目我们觉得要守，他就要降价走，大家经营分歧会很多。”接近旭辉方面人士表示，这样决策效率会大幅提升。

出售公园和御股权的原因，或许也在于此。

解局 | 从局外到局内，观察和解读行业、企业与市场的真实一面。